ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกสำหรับบริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากแรงส่งของปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว กลับไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์ยังคงไม่สดใสนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจและตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ปรากฏชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีรายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม, AP (Thailand) เกาะกลุ่มอย่างเหนียวแน่น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
ในบริบทของการประเมินผลประกอบการทางธุรกิจ การพิจารณารายได้จากการขายโดยตรง ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างแท้จริง เนื่องจากการมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อาจทำให้ภาพรวมรายได้รวมดูดีเกินจริงไปบ้าง
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อผู้ประกอบการทุกระดับ
AP (Thailand) คว้าแชมป์รายได้จากการขาย, Sansiri เติบโตโดดเด่น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกเหนือจากรายชื่อบริษัทหลักที่กล่าวมาข้างต้น บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่โดดเด่นในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จในการวางกลยุทธ์และการบริหารจัดการโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิ คือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อพบว่า มีมากกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไร, Supalai และ AP (Thailand) เกาะกลุ่มใกล้ชิด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวและการบริหารจัดการภายใต้สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวนยังคงเป็นหัวใจสำคัญสำหรับทุกบริษัท
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยต่างๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะยังคงเป็นแรงกดดันต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, และสามารถสร้างการรับรู้ถึงแบรนด์และความน่าเชื่อถือได้อย่างต่อเนื่อง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และอาจจะสามารถสร้างโอกาสในการเติบโตที่ยั่งยืนในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนและกลยุทธ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเราโดยตรง
