ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่คาดไม่ถึง และการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยมีความหวังว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังเริ่มพลิกฟื้น ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ และสถานการณ์ยังคงไม่สดใสเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และมองว่าการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจพลวัตของอุตสาหกรรมนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็นผู้นำที่แท้จริงในสภาวะตลาดเช่นนี้
รายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่มองเห็นได้ชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ทว่า เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลและสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด มีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังมีข้อสังเกตที่น่าสนใจว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท และอันดับต่าง ๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการขายอย่างแข็งแกร่ง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงผลลัพธ์ของการลงทุนและการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการเข้าถึงตลาด แต่ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือสิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ ขาดทุนสุทธิ โดยบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มี กำไรสุทธิลดลง เมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิสูงเป็นอันดับ 1 ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีรายการพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การมองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริง การแข่งขันที่สูงขึ้น ปัญหาเศรษฐกิจมหภาค และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการ
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ บริษัทเหล่านี้จะสามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกับข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรมนี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด รวมถึงการวิเคราะห์โอกาสและความเสี่ยงสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมมือกับท่านเพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในอนาคต
