ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการบริษัทมหาชน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นปีแห่งความท้าทายที่แท้จริงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วจากโมเมนตัมที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงดำเนินไปในทิศทางเดียวกันจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้ภาพรวมตลาดกลับมาสดใสได้ และดูเหมือนว่าแนวโน้มดังกล่าวจะยังคงต่อเนื่องไปถึงปี 2567
บทวิเคราะห์นี้จึงมุ่งเจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลอย่างละเอียด เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนภัยดัง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่ง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม: การเปลี่ยนแปลงที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวเลขที่สะท้อนภาพรวมของบริษัท แต่ในสภาวะตลาดเช่นนี้ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่าในการประเมินความสามารถในการแข่งขันและความแข็งแกร่งของบริษัท เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่น ๆ มาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการระบายสินค้าและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่กว้างขวางในอุตสาหกรรม
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย: การพลิกโฉมครั้งสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี CPN (Central Pattana) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในช่วงที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ถึงแม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้ถึงกิจกรรมทางธุรกิจ แต่กำไรสุทธิ (Net Profit) คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนและบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งน่ากังวล เมื่อพิจารณาว่ามีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ: ความแข็งแกร่งทางการเงินที่แตกต่าง
การจัดอันดับตามกำไรสุทธิในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรของแต่ละบริษัทที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
CPN (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมที่เผชิญกับแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่สร้างสรรค์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค และสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอนวัตกรรมได้อย่างต่อเนื่อง ย่อมมีโอกาสที่จะเติบโตและแข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจในศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค ร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และมองหาโอกาสในการเติบโตไปด้วยกัน การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาดสำหรับทุกการลงทุนและทุกการดำเนินธุรกิจในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไปนี้
