ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้จะมีสัญญาณบวกจากช่วงปลายปี 2565 ซึ่งหลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมจะส่งต่อไปยังปีถัดไป แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังได้มากนัก และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ รับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการถดถอยในวงกว้าง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ผลการวิเคราะห์เผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจ บริษัททั้ง 41 แห่งนี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท การลดลงเพียงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการถดถอยที่ค่อนข้างกว้างขวางในภาคธุรกิจนี้
บริษัทที่เผชิญความท้าทาย: รายได้ติดลบในอัตราที่น่ากังวล
กลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% มีจำนวนหลายราย ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบที่รุนแรงจากสภาวะตลาด ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่าไม่มีบริษัทใดที่สามารถรอดพ้นจากแรงกดดันของตลาดได้โดยสมบูรณ์
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำรายได้รวม: การเติบโตสวนกระแส
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างชะลอตัว Sansiri (SIRI) กลับสร้างผลงานโดดเด่นด้วยการเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากสภาวะตลาดโดยรวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (อันดับ 2)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (อันดับ 3)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (อันดับ 4)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (อันดับ 5)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท (อันดับ 6)
U City (U): 17,672 ล้านบาท (อันดับ 7)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท (อันดับ 8)
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (อันดับ 9)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท (อันดับ 10)
การที่ Sansiri สามารถทำผลงานได้ดีเยี่ยมเช่นนี้ สะท้อนถึงกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ ซึ่งเป็นสิ่งที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นควรศึกษาเป็นแบบอย่าง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกิจ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถหลักในการดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักเข้ามาด้วย ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขายโดยตรง จะทำให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างชัดเจน
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายในอัตราที่สูง เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในหลายด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นว่า แม้บริษัทใหญ่จะยังคงมีรายได้จากการขายสูง แต่ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันที่ทำให้รายได้จากการขายโดยรวมลดลงได้
“เอพี (ไทยแลนด์)” คืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
แม้จะเผชิญกับแรงกดดัน AP (Thailand) (AP) ก็ยังคงแสดงศักยภาพที่แข็งแกร่ง โดยสามารถกลับมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรกด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท (อันดับ 7)
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (อันดับ 8 แม้รายได้ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท (อันดับ 9)
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท (อันดับ 10)
“เซ็นทรัลพัฒนา” พุ่งแรง: การเติบโตที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตเช่นนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของ CPN ที่ไม่เพียงแต่ในด้านศูนย์การค้า แต่ยังรวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายด้วย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับทุกธุรกิจคือ กำไรสุทธิ (Net Profit) การมีรายได้มหาศาลอาจไม่เพียงพอหากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงแชมป์กำไรสูงสุด: ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดในปี 2566 ไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH คว้าแชมป์คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีเยี่ยม Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ท้าทายยิ่งกว่าเดิม
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการของแต่ละบริษัท
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ให้เห็นว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุด คือ การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่า การให้ความสำคัญกับคุณภาพของโครงการ การส่งมอบประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และการสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาว จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด การวิเคราะห์เชิงลึกของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไทย จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางสู่ความสำเร็จในตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้งนี้
หากท่านต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อหาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำที่ถูกต้องแม่นยำและเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของท่าน
