เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนผู้ชนะและผู้แพ้ จากสมรภูมิเดือดปี 2566 สู่ทิศทางการปรับตัวในยุคพลิกผัน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาฯ มากว่าหนึ่งทศวร
รษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายวัฏจักรเศรษฐกิจ ต้องยอมรับว่าปี 2566 (2023) ที่ผ่านมานั้น เปรียบเสมือน “หนังคนละม้วน” กับสิ่งที่นักวิเคราะห์หลายสำนักคาดการณ์ไว้ หากเราย้อนกลับไปมองช่วงต้นปีนั้น เราต่างมีความหวังว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมา Take Off หรือทะยานขึ้นอย่างสวยงาม โดยได้รับแรงส่ง (Momentum) จากการฟื้นตัวในช่วงปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นบททดสอบที่โหดหินที่สุดปีหนึ่งของผู้ประกอบการ
ตลาดที่ดูเหมือนจะสดใสกลับเข้าสู่ภาวะ “ชะงักงัน” หรือ Stagnation อย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ทำให้เกิดสุญญากาศทางความเชื่อมั่น ลากยาวไปจนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภค แม้กระทั่งช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์และระบายสต็อก แต่กราฟกลับไม่ดีดตัวขึ้นอย่างที่หวัง ส่งผลกระทบต่อเนื่องข้ามปีมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าในสมรภูมิที่ยากลำบากนี้ ใครคือ “ของจริง” ที่สามารถปรับตัวและอยู่รอดได้ และใครที่ยังต้องเผชิญกับพายุลูกใหญ่ โดยใช้ข้อมูลเชิงลึกมาวิเคราะห์เพื่อให้เห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และทิศทางในอนาคตครับ
ภาพรวมรายได้: เมื่อเม็ดเงินในตลาดหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ เราจะดูแค่ภาพรวมไม่ได้ครับ
เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท เราพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง นั่นหมายความว่าเกินครึ่งของตลาดกำลังเผชิญกับภาวะถดถอย โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็กที่สายป่านอาจไม่ยาวพอ หรือปรับตัวไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาเน้นความคุ้มค่าและทำเลที่มีศักยภาพจริง ๆ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก:
เราเห็นตัวเลขติดลบในระดับ “สีแดงเข้ม” หรือลดลงมากกว่า 20% ในหลายบริษัทที่มีชื่อเสียง อาทิ:
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): รายได้ลดลงราว -28% ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการปรับเปลี่ยนพอร์ตสินค้าจากคอนโดมิเนียมระดับแมสที่กำลังซื้อหดตัว ไปสู่เซกเมนต์อื่น
อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป: ติดลบในระดับใกล้เคียงกันที่ -28%
ไรมอน แลนด์ (RML): ผู้พัฒนาโครงการระดับลักชัวรี่ ก็หนีไม่พ้นผลกระทบ รายได้ลดลง -26%
ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท: ต่างกอดคอกันรายได้หดตัวในระดับ 20-23%
แม้แต่พี่ใหญ่ของวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสะดุดขาตัวเองด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีดังกล่าวนั้น “ปราบเซียน” อย่างแท้จริง นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 ผู้นำตลาด ยังมีถึง 5 รายที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ว่าแข็งแกร่ง ก็ยังปิดลบเล็กน้อยที่เกือบ -1%
บัลลังก์เจ้าตลาด: ใครคือแชมป์รายได้รวม?
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาส และผู้ที่คว้าโอกาสได้ดีที่สุดในปี 2566 คือ แสนสิริ ที่สามารถผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% สวนกระแสตลาด กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Stronghold) ในกลุ่มคนรุ่นใหม่และนักลงทุน ถือเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้แสนสิริเฉือนชนะคู่แข่งไปได้
อันดับ 2 ตกเป็นของคู่ปรับตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท แพ้ไปเพียง “ปลายจมูก” ซึ่งต้องยอมรับว่า AP ยังคงเป็นผู้นำที่น่ากลัวในทุกเซกเมนต์ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้ดี แม้รายได้จะลดลงบ้างแต่ก็ยังยืนอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท ด้วยจุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุนและการกระจายความเสี่ยงไปสู่ตลาดต่างจังหวัด
อันดับอื่นๆ ใน Top 10:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท) – โดดเด่นในตลาดบ้านหรู
ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท) – เจ้าตลาดอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท) – เจ้าพ่อคอนโดฯ ที่ขยายพอร์ตสู่ธุรกิจโรงแรมและบริการ
สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
ผ่าตัด “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue): วัดฝีมือ Developer ตัวจริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่ “รายได้รวม” อาจไม่สะท้อนฝีมือในการพัฒนาโครงการเพียวๆ เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากค่าเช่า โรงแรม หรือการลงทุนอื่นมาช่วยพยุง ดังนั้น หากจะวัดกันที่ “Core Business” หรือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อขายจริงๆ เราต้องเจาะไปที่ “รายได้จากการขาย” (Transfers) ครับ
เมื่อโฟกัสที่จุดนี้ ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที!
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 (299,979 ล้านบาท) ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “กำลังซื้อหดตัว” ได้ชัดเจนกว่ารายได้รวมมาก โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
สถิติที่น่าตกใจในฝั่งรายได้จากการขาย:
ไรมอน แลนด์: รายได้ส่วนนี้หายไปถึง -78% สะท้อนปัญหาสภาพคล่องและการระบายสต็อกโครงการระดับอัลตร้าลักชัวรี่ที่อาจจะ Over Supply ในบางทำเล
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลง -38% ซึ่งถือว่าหนักหนาสำหรับเบอร์ต้นๆ ของวงการ
แอล.พี.เอ็น.: ลดลงเกือบ -40% ย้ำชัดถึงวิกฤตของตลาดคอนโดระดับล่าง-กลาง
Top 10 รายได้จากการขาย: เอพี ทวงบัลลังก์
เมื่อวัดกันที่ฝีมือการขายและโอนกรรมสิทธิ์ เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกตัวจริง โดยกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นอันดับ 1 ปาดหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตคือ แสนสิริ เป็นเพียง 1 ใน 2 บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่สามารถทำรายได้จากการขาย เติบโตขึ้น (โต 7%) ในขณะที่ตลาดส่วนใหญ่ติดลบ นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าแบรนด์ที่แข็งแกร่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เอสซี แอสเสท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องขอชื่นชมคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยมูลค่า 23,370 ล้านบาท ความสำเร็จนี้มาจากการโฟกัสที่ตลาด “บ้านเดี่ยวหรู” และ “บ้านหรูระดับอัลติเมท” ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น นี่คือกลยุทธ์การวาง Positioning ที่ชาญฉลาดมาก
ม้ามืดที่น่าจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
แม้จะไม่ได้อยู่ใน Top 10 ของรายได้รวมอสังหาฯ แต่ในแง่การเติบโต เซ็นทรัลพัฒนา คือ “ปรากฏการณ์” ของปี 2566 ด้วยรายได้จากการขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการปูพรมเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า (Mixed-use Development) ทั่วประเทศ กลยุทธ์ Ecosystem ที่เชื่อมต่อที่อยู่อาศัยเข้ากับไลฟ์สไตล์ช้อปปิ้ง เป็นโมเดลธุรกิจที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ และจะเป็นเทรนด์สำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต
บรรทัดสุดท้าย: กำไรสุทธิ (Net Profit) ใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด?
ยอดขายหมื่นล้านอาจไร้ความหมาย หากหักลบกลบหนี้แล้วไม่เหลือกำไร ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึง Margin ที่บางลงจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ (Turnaround)
Land & Houses: ราชาแห่งกำไร (ด้วยเทคนิคพิเศษ)
แม้รายได้จากการขายจะตกฮวบ แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักไม่ได้มาจากการขายบ้าน แต่มาจาก “ความเก๋าเกม” ในการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้บันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการเป็น Holding Company ที่กระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม
ถ้าตัดกำไรพิเศษ ใครคือกำไรจากการดำเนินงานสูงสุด?
หากมองที่เนื้อแท้ของการทำธุรกิจ ศุภาลัย คือผู้ทำกำไรได้น่าประทับใจที่สุดที่ 6,083 ล้านบาท ตามมาติดๆ ด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท ทั้งสองบริษัทนี้คือต้นแบบของการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพที่สุดในอุตสาหกรรม
ทางด้าน แสนสิริ ก็ทำผลงานได้ยอดเยี่ยมด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริงทั้งยอดขายและกำไร
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้ชะตาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และจะเป็นตัวกำหนดทิศทางตลาดในอนาคต ดังนี้:
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูง: นี่คือศัตรูตัวฉกาจของ Developer โดยเฉพาะในกลุ่มทาวน์โฮมและคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หนี้ครัวเรือนไทยที่สูงลิ่วทำให้ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้ ส่งผลให้ยอดจอง (Booking) ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอน (Transfer) ได้
สงครามราคา (Price War) ไม่ใช่ทางออก: บริษัทที่เน้นตัดราคาเพื่อระบายสต็อก มักจะมีกำไรบางเฉียบและขาดสภาพคล่อง ในขณะที่บริษัทที่เน้น “คุณค่า” และ “นวัตกรรม” (เช่น บ้านประหยัดพลังงาน, Smart Home) กลับขายได้ดีกว่าและมี Margin สูงกว่า
ทำเลและ Product Mix ต้องแม่นยำ: การที่ SC Asset และ Sansiri เติบโตได้ พิสูจน์แล้วว่า “ตลาดบน” ยังไปได้ดี และทำเลที่มี Real Demand (ความต้องการซื้อเพื่ออยู่จริง) ใกล้รถไฟฟ้า หรือแหล่งงาน ยังคงเป็นขุมทรัพย์
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): โมเดลของ Origin และ CPN ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีรายได้จากค่าเช่า โรงแรม และห้างสรรพสินค้า ช่วยให้บริษัทมีความยืดหยุ่นสูงในยามวิกฤต
ทิศทางการลงทุนอสังหาฯ และคำแนะนำสำหรับปี 2026
มองข้ามช็อตไปข้างหน้า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้แข่งกันแค่เรื่อง “ทำเล” อีกต่อไป แต่จะแข่งกันที่ “Service” และ “Sustainability” (ความยั่งยืน)
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาการลงทุนในอสังหาฯ หรือวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว, คอนโดมิเนียม, หรือ ทาวน์โฮม คำแนะนำของผมคือ:
เลือก Developer ที่มีความมั่นคง: ดูจากผลประกอบการย้อนหลัง ความสามารถในการทำกำไร และชื่อเสียงในการดูแลหลังการขาย (After-sales Service) เพราะบ้านคือสินทรัพย์ระยะยาว
มองหา High Growth Area: อย่าดูแค่ราคาถูก แต่ให้ดูศักยภาพของพื้นที่ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า เช่น โซนที่มีแผนการขยายโครงข่ายคมนาคม หรือ New CBD
พิจารณาเรื่องประหยัดพลังงาน: เทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน หรือ Solar Roof ไม่ใช่แค่เรื่องรักษ์โลก แต่ช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว และเพิ่มมูลค่าขายต่อ (Resale Value) ได้มหาศาล
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการคัดกรองตามธรรมชาติ (Natural Selection) บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และเข้าใจลูกค้าอย่างลึกซึ้งเท่านั้นที่จะอยู่รอด
หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาจังหวะเข้าซื้อสินทรัพย์ราคาดี หรือผู้บริโภคที่ต้องการบ้านคุณภาพจากผู้ประกอบการที่ไว้ใจได้ ช่วงเวลานี้คือโอกาสในการ “เลือก” สิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเอง ศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน เปรียบเทียบโครงการ และวางแผนการเงินให้รัดกุม
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป… เริ่มต้นศึกษาและวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งและความมั่นคงในอนาคตของคุณครับ
