ผ่าวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากอดีตสู่ทิศทางปี 2026 ใครคือ “ตัวจริง” ที่ยืนหยัดในสมรภูมิเดือด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาเมืองมากว่า 10 ปี หากจะให้ผ
มนิยามสถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน คงต้องใช้คำว่า “บททดสอบแห่งศตวรรษ” (The Century Test) หลายท่านอาจจะจำได้ว่าเรามีความหวังกันอย่างเปี่ยมล้นในช่วงต้นปี 2565 ว่าโมเมนตัมทางเศรษฐกิจกำลังจะกลับมา Take off แต่แล้วภาพฝันนั้นก็สลายไปเมื่อเจอกับกำแพงแห่งความเป็นจริง ทั้งภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้ง ปัญหาหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี
วันนี้ผมไม่ได้มาเพื่อเล่าข่าวเก่า แต่ผมจะพาทุกท่าน “เจาะลึก” ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้ที่ปรับตัวได้ทันท่วงที และใครที่ยังติดอยู่ในกับดักของโมเดลธุรกิจแบบเดิม ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขในงบการเงิน แต่มันคือลายแทงที่จะบอกเราว่า ทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 และอนาคตข้างหน้า จะไปในทิศทางใด
ภาพรวมรายได้: เมื่อ “เค้ก” ก้อนเล็กลง ใครยังกินอิ่ม?
หากเรามองภาพกว้างของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผ่านงบการเงินรวมของทั้ง 41 บริษัทมหาชน เราจะพบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูเหมือนมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% (จาก 376,141 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า Demand ในตลาดไม่ได้เติบโตแบบก้าวกระโดดอีกต่อไป
ความน่ากังวลอยู่ที่ “ไส้ใน” ของตัวเลขนี้ครับ เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ สำหรับนักลงทุนที่มองหาหุ้นปันผลหรือหุ้นเติบโต (Growth Stock) ในกลุ่มนี้
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่รายได้หายไปเกินกว่า 20% ซึ่งรวมถึงชื่อที่เราคุ้นเคยอย่าง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง แต่เมื่อพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน คู่แข่งหน้าใหม่เข้ามาเล่นสงครามราคา ทำให้รายได้หายไปเกือบ 30% เช่นเดียวกับ ไรมอน แลนด์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี่ ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายในการโอนกรรมสิทธิ์และการหาลูกค้ากลุ่ม Wealth ใหม่ๆ
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ที่เรามักมองว่าเป็นหุ้นปลอดภัย ก็ยังเจอกับภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% สาเหตุหลักไม่ได้มาจากตัวบ้านขายไม่ออกเสียทีเดียว แต่มาจากโครงสร้างรายได้ที่ซับซ้อนและการบริหารพอร์ตโฟลิโอ ซึ่งเดี๋ยวผมจะขยายความในส่วนของกำไรสุทธิครับ
ในขณะที่ “ศุภาลัย” และ “พฤกษา โฮลดิ้ง” ก็หนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ รายได้ลดลงในระดับ 9-10% สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มี Economy of Scale ระดับท็อป ก็ยังเหนื่อยกับการเข็นยอดโอนในภาวะที่ธนาคารเข้มงวดเรื่องการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย
บัลลังก์เปลี่ยนมือ: แสนสิริ ผงาดขึ้นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และ แสนสิริ คือผู้ที่คว้าโอกาสนั้นไว้ได้ดีที่สุด ในปีแห่งความยากลำบาก แสนสิริสามารถทำรายได้รวมพุ่งทะยานแตะ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลายเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปแบบฉิวเฉียด (AP ทำได้ 38,399 ล้านบาท)
เคล็ดลับความสำเร็จของแสนสิริที่ผมวิเคราะห์ได้ คือการ “กล้า” ที่จะรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Market) อย่างจริงจัง ในขณะที่คู่แข่งหลายรายยังกังวลเรื่องกำลังซื้อ แต่แสนสิริอ่านเกมขาดว่า กลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals) ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury และคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองจึงกลายเป็น Cash Cow ที่สำคัญ
Top 5 ด้านรายได้รวม:
แสนสิริ: 39,082 ลบ.
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ลบ.
ศุภาลัย: 31,818 ลบ.
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ลบ.
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ลบ.
การจัดอันดับนี้สะท้อนให้เห็นว่า ผู้นำใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นหน้าเดิมๆ แต่ “ส่วนแบ่งการตลาด” กำลังถูกจัดสรรใหม่ตามความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดสมรรถนะที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์การเงินและอสังหาฯ “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตาได้ เพราะบางบริษัทมีรายได้จากการเช่า การบริหาร หรือกำไรพิเศษจากการขายที่ดิน แต่ถ้าเราอยากรู้ว่า “บ้านและคอนโด” ของใครขายดีจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพจะเปลี่ยนไปเล็กน้อยครับ…
เอพี (ไทยแลนด์) คือราชันย์ตัวจริงในสมรภูมินี้ ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ครองอันดับ 1 อย่างเหนียวแน่น สิ่งที่ทำให้ AP แข็งแกร่งมากคือพอร์ตโฟลิโอแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ที่ครอบคลุมทุกทำเลและทุกระดับราคา การดีไซน์ฟังก์ชันบ้านที่ตอบโจทย์ “Space” ของคนรุ่นใหม่ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของ AP ยังคงลื่นไหลแม้ในยามเศรษฐกิจฝืดเคือง
ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในแง่รายได้จากการขาย (32,829 ล้านบาท) ซึ่งเติบโตขึ้น 7% สวนทางตลาดที่หดตัว นี่คือสิ่งที่น่าจับตามอง เพราะการเติบโตแบบ Organic Growth ท่ามกลางคู่แข่งที่ยอดขายตกลง คือเครื่องพิสูจน์ Brand Strength ที่แข็งแกร่ง
แต่ที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงไปถึง 38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท หล่นไปอยู่อันดับ 6 ในตารางรายได้จากการขาย ซึ่งอาจเป็นสัญญาณว่า LH กำลังโฟกัสไปที่ธุรกิจ Recurring Income (รายได้ประจำ) มากขึ้น หรืออาจกำลังอยู่ในช่วงปรับเปลี่ยนสินค้าเพื่อรอจังหวะตลาดรอบใหม่
อีกหนึ่งม้ามืดที่ผมต้องขอพูดถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หลายคนรู้จักในนามเจ้าของห้างเซ็นทรัล แต่ในหมวกของ Developer ที่อยู่อาศัย CPN กำลังมาแรงมาก ด้วยกลยุทธ์ “Retail-Led Mixed-Use Development” หรือการสร้างคอนโดติดห้าง ซึ่งตอบโจทย์ความสะดวกสบายของคนเมืองอย่างที่สุด ปีเดียวรายได้จากการขายโตขึ้น 103% (จาก 2 พันล้าน สู่ 5.8 พันล้านบาท) นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวสำหรับ Developer รายเดิมที่ไม่มี Backing เป็นห้างสรรพสินค้า
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is Vanity, Profit is Sanity) คำกล่าวนี้ใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ
แม้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะมียอดขายบ้านที่ลดลง แต่เมื่อดูที่ “กำไรสุทธิ” กลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์ที่ 7,495 ล้านบาท! หลายท่านอาจสงสัยว่าทำได้อย่างไร? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ในการบริหารสินทรัพย์ครับ ในปีดังกล่าว LH มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่รู้จักจังหวะในการทำกำไรจากสินทรัพย์ที่มี (Asset Monetization)
แต่ถ้าตัดกำไรพิเศษออกไป ผู้ชนะในเชิงการดำเนินงาน (Operation) ที่แท้จริงต้องยกให้ ศุภาลัย ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ด้วยจุดเด่นเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ที่หาใครเทียบยาก ศุภาลัยสามารถรักษาระดับ Net Profit Margin ได้สูงเสมอมา ไม่เน้นความหวือหวาของการตลาด แต่เน้น “ของดี ราคาคุ้มค่า” ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องการที่สุดในยุคเงินเฟ้อ
เอพี (ไทยแลนด์) ก็หายใจรดต้นคอมาที่กำไร 6,054 ล้านบาท ห่างจากศุภาลัยเพียงนิดเดียว ส่วน แสนสิริ กำไรเติบโตก้าวกระโดด 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ผลจากการขายโครงการระดับไฮเอนด์ที่มี Margin สูงได้จำนวนมาก
ทิศทางตลาดอสังหาฯ และคำแนะนำการลงทุนปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอสรุปทิศทางและให้คำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่เอง หรือนักลงทุน ดังนี้:
ยุคของ “ตัวจริง” เท่านั้น: ตลาดได้คัดกรองผู้เล่นที่ไม่แข็งแกร่งออกไปแล้ว บริษัทที่ขาดทุนต่อเนื่อง หรือมีหนี้สินสูง จะเริ่มหายไปหรือถูกควบรวมกิจการ (M&A) ดังนั้น การซื้อบ้านจาก Developer ระดับ Top 10 จึงมีความมั่นใจได้มากกว่า ทั้งในแง่คุณภาพและการบริการหลังการขาย ลดความเสี่ยงเรื่องการทิ้งงานก่อสร้าง
ทำเล CBD และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ายังคงเป็น Key Driver: แม้เทรนด์ Work from Anywhere จะมา แต่ คอนโดมิเนียม ในเมือง ใกล้แหล่งงานและห้างสรรพสินค้า ยังเป็นที่ต้องการสูงสำหรับการปล่อยเช่าและเก็งกำไร โดยเฉพาะทำเลที่มี High CPC ในการค้นหาอย่าง สุขุมวิท, พระราม 9 และสาทร
บ้านแนวราบยังเป็น Safe Haven: สำหรับครอบครัว การซื้อ บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮม ชานเมืองที่เดินทางสะดวก ยังคงเป็นเทรนด์หลัก ผู้ประกอบการอย่าง AP และ SC Asset แข็งแกร่งมากในตลาดนี้ การออกแบบบ้านยุคใหม่ต้องรองรับ EV Charger และ Solar Roof ซึ่งจะเป็นมาตรฐานในปี 2026
จับตา Mixed-use Project: โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในพื้นที่เดียวกับห้างสรรพสินค้า สำนักงาน และโรงแรม (แบบที่ CPN หรือ Origin ทำ) จะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ เพราะตอบโจทย์ความสะดวกสบายแบบ One-stop service
โอกาสในการลงทุน: หุ้นอสังหาฯ หลายตัวมี P/E ต่ำและปันผลสูง (High Dividend Yield) เช่น LH, SIRI, ORI, SPALI เหมาะสำหรับการเก็บเข้าพอร์ตในช่วงที่ดอกเบี้ยเริ่มทรงตัวหรือเป็นขาลง
บทสรุป: อย่าเพียงแค่มอง แต่จงก้าวให้ทัน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่มันคือปีแห่งการ “ล้างไพ่” เพื่อเข้าสู่ยุคใหม่ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยอย่างแท้จริง ผู้ชนะไม่ใช่คนที่ตัวใหญ่ที่สุด แต่คือคนที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด และเข้าใจความต้องการที่ซับซ้อนของผู้บริโภค
สำหรับคุณผู้อ่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือกำลังวางแผนการเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นี่คือจังหวะเวลาที่คุณต้องทำการบ้านให้หนักขึ้น เลือกผู้พัฒนาที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และมีประวัติผลงานที่พิสูจน์แล้วว่า “รอด” ในทุกวิกฤต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยหลับใหล และโอกาสมักซ่อนอยู่ในช่วงเวลาที่เราคาดไม่ถึงเสมอ หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการคว้าสินทรัพย์คุณภาพเยี่ยมในราคาที่จับต้องได้ หรือต้องการอัปเดตเทรนด์การลงทุนเจาะลึกแบบ Exclusive
อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยและการลงทุนของคุณตั้งแต่วันนี้ เพราะ “ทำเลที่ดีที่สุด” และ “ราคาที่ดีที่สุด” มักจะไม่รอใครครับ
