เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนผู้รอดและผู้ชนะจากวิกฤตตลาดปี 2566 สู่กลยุทธ์การลงทุนปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยนับเป็นปีแห่งความท้าทายที่หลายฝ่ายคาดการณ์ผิดพลาด จากแรงส่งเชิงบวกที่เริ่มก่อตัวตั้งแต่ปี 2565 เราคาดหวังว่าโมเมนตัมดังกล่าวจะนำไปสู่การเติบโตที่ก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ก็ยังคงซึมยาวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้สดใสขึ้นได้ ส่งผลให้ความกดดันลากยาวข้ามมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงต้องการกลยุทธ์การรับมือที่เหนือชั้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมอสังหาฯ มากว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่า “ใครคือผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยอุปสรรคนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องสะดุด
จากการประมวลผลข้อมูลตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นตัวเลขติดลบราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มาก แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่า 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) สิ่งที่น่ากังวลคือแม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Tier 1 อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังมีรายได้รวมหดตัวลงถึง -18% เช่นเดียวกับผู้เล่นรายใหญ่อื่นๆ อย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP), ศุภาลัย (SPALI), พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ต่างก็เผชิญกับสภาวะรายได้รวมที่ลดลงตามสภาวะเศรษฐกิจและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น
ส่องกล้องรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการเห็นผลงานการขายที่แท้จริง เราต้องตัดตัวเลขรายได้ส่วนอื่นออก แล้วโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพียงอย่างเดียว ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายถดถอย นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการกู้ซื้อบ้านและคอนโดมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
แม้ AP (Thailand) จะครองแชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แต่ก็นับว่าเป็นตัวเลขที่ติดลบเล็กน้อยที่ -2% ในขณะที่แสนสิริ (SIRI) กลับทำผลงานได้อย่างน่าทึ่งด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 7% เช่นเดียวกับ เอสซี แอสเสท (SC) ที่โชว์ฟอร์มแกร่งด้วยอัตราการเติบโตถึง 13% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการพอร์ตโครงการและการเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แม่นยำ
ในขณะที่เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เริ่มสร้างความฮือฮาด้วยรายได้จากการขายที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากการรุกตลาดโครงการเพื่อขายอย่างเต็มตัว ซึ่งเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในหุ้นอสังหาฯ ที่มีความหลากหลายของรายได้ (Diversified Income)
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้จริง?
ยอดขายที่สูงอาจไม่ได้หมายถึงกำไรที่ดีเสมอไป ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิถึง 12 แห่ง ซึ่งบางรายเผชิญกับภาวะขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
ในด้านผลกำไร แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่ามีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) เข้ามาสนับสนุน หากปราศจากส่วนนี้ ศุภาลัยและเอพี ไทยแลนด์ จะขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างเต็มภาคภูมิ สิ่งที่น่าจับตามองที่สุดคือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิเติบโตถึง 42% นับเป็นปีทองที่สะท้อนถึงการลดต้นทุนและประสิทธิภาพในการโอนโครงการได้ดีเยี่ยม
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่วางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย โดยปัจจัยที่ต้องจับตามองคือทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบาย หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ หากคุณเป็นผู้ที่สนใจลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ ควรเลือกบริษัทที่มี “Cash Flow” แข็งแกร่ง มีหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ และมีโครงการพร้อมโอนในทำเลที่มีความต้องการจริง (Real Demand)
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือช่วงเวลาที่คุณจะได้เห็นโปรโมชั่นจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบจัดเต็มเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับเข้าบริษัท ดังนั้นการเปรียบเทียบข้อเสนอและทำความเข้าใจความสามารถในการกู้ของตนเองจึงเป็นก้าวที่สำคัญที่สุด
หากคุณต้องการข้อมูลอัปเดตเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนหรือความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ติดตามบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่นี่ เพื่อไม่ให้คุณพลาดจังหวะการลงทุนที่สำคัญที่สุดในปีนี้!