เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตชะลอตัว?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ หากให้สรุปภาพรวมของปี 2566 ผมคงนิยามได้เพียงคำเดียวว่า “ปีแห่งการปรับตัวอย่างหนักหน่วง” จากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะเริ่มกลับมาสดใสหลังผ่านพ้นสถานการณ์โควิด-19 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม แรงส่งจากปี 2565 เริ่มแผ่วลงอย่างเห็นได้ชัด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับปัจจัยลบสะสม ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคหายไปก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี
วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมลูกนี้ ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขไม่โกหกใคร
จากข้อมูลเชิงลึกที่เราได้วิเคราะห์ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขภาพรวมอาจจะดูไม่รุนแรงมากนัก แต่หากเจาะลึกเข้าไปจะพบความน่ากังวล เพราะบริษัทกว่า 25 แห่งจากทั้งหมด 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองในทางลบคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบเกิน 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “แบรนด์ใหญ่” ก็ไม่ใช่หลักประกันความสำเร็จเสมอไปหากไม่สามารถปรับตัวตามดีมานด์ตลาดที่เปลี่ยนไปได้ทัน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
ในสมรภูมิรายได้รวม แสนสิริ สามารถผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% ตามติดด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่หายใจรดต้นคอมาที่ 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับอื่นๆ ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม รายได้จากการขาย คือหัวใจสำคัญที่สุดในการวัดฝีมือการทำธุรกิจจริง เพราะรายได้รวมบางครั้งอาจมาจากกิจกรรมอื่นที่ไม่ได้สะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ครองบัลลังก์
เมื่อนับเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ภาพจะเปลี่ยนไปทันที ทั้ง 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า ซึ่งจุดนี้ยืนยันได้ว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความฝืดเคืองอย่างรุนแรง
อันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ถึง 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความเป็นมืออาชีพในการบริหารจัดการโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม ตามมาด้วย แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) และศุภาลัย (30,836 ล้านบาท) สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่เติบโตในด้านนี้ถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม อีกหนึ่งดาวรุ่งที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเร่งเครื่องรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งประสิทธิภาพ
แม้จะขายได้มาก แต่ถ้า “กำไรสุทธิ” ไม่เหลือ ก็ยากจะเรียกว่าเป็นผู้ชนะที่ยั่งยืน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน สะท้อนถึงภาวะการแข่งขันที่ดุเดือดและการทำสงครามราคา (Price War) ที่ส่งผลกระทบต่อมาร์จิ้นโดยตรง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นเบอร์ 1 ในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย มิเช่นนั้นอันดับ 1 คงตกเป็นของศุภาลัยหรือเอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมและคงเส้นคงวา
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปี 2566 เป็นบทเรียนสำคัญให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกคน ความสำเร็จไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมหาศาลอีกต่อไป แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารกระแสเงินสด การเลือกเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง (Affordable Luxury) และการรักษาอัตรากำไร (Profit Margin) ให้ยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
การที่บริษัทหลายแห่งยังคงแบกรับผลขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโรคระบาด ยิ่งตอกย้ำว่าปี 2567 จะเป็นปีแห่ง “การคัดกรองคุณภาพ” ใครที่มีโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นและมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งจะผ่านไปได้ แต่ใครที่ยังยึดติดกับกลยุทธ์แบบเดิมอาจต้องเผชิญกับความยากลำบากยิ่งขึ้นไปอีก
หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกเพื่อตัดสินใจลงทุน หรือมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีศักยภาพท่ามกลางความผันผวนนี้ อย่าปล่อยให้ข้อมูลที่ซับซ้อนทำให้คุณพลาดโอกาสสำคัญ ติดต่อทีมงานที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ที่แม่นยำและช่วยให้คุณก้าวผ่านปีที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างมั่นคงครับ
