เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ปี 2566: ถอดบทเรียนธุรกิจท่ามกลางพายุเศรษฐกิจและการปรับตัวของบิ๊กเพลเยอร์
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ต้องยอมรับว่าเป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความท้าทายมากกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แม้เราจะตั้งความหวังไว้สูงจากแรงส่งของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากภาวะวิกฤต แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ กลับเข้าสู่สภาวะซบเซาก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดั่งใจหวัง ส่งผลให้แรงกดดันสะสมลากยาวมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงต้องการการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขชี้ชัดถึงความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูติดลบเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ความน่ากังวลอยู่ที่กลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับเกิน 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า กลยุทธ์การบริหารจัดการอสังหาฯ ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้นนั้นมีความยากลำบากเพียงใด
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งอาจรวมรายได้จากส่วนอื่นนอกเหนือจากการขายที่อยู่อาศัย จะพบการจัดอันดับดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12%
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการวัดประสิทธิภาพในการทำธุรกิจอสังหาฯ การดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) จะสะท้อนความจริงได้แม่นยำกว่า เพราะเป็นการวัดฝีมือการขายโครงการโดยตรง ซึ่งในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงยืนหนึ่งด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทในกลุ่มผู้นำที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้นสวนกระแสถึง 7% ในขณะที่ เอสซี แอสเสท ก็โดดเด่นไม่แพ้กันด้วยการเติบโต 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือดาวรุ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยรายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
แม้จะขายดี แต่ถ้ากำไรไม่โต ก็ถือว่ายังไม่ใช่คำตอบสุดท้ายของความสำเร็จ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมกว่า 12 แห่ง ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขดังกล่าวได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่นับรวมส่วนนี้ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะกลายเป็นผู้ทำกำไรสูงสุดตัวจริงด้วยตัวเลขที่ไล่เลี่ยกันอย่างมาก
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการนี้ ผมสรุปได้ว่าปี 2566 คือปีแห่งการ “รัดเข็มขัด” และการเลือกกลุ่มเป้าหมายให้แม่นยำ การที่รายได้รวมหรือกำไรของหลายบริษัทลดลง ไม่ได้หมายถึงความล้มเหลวเพียงอย่างเดียว แต่เป็นสัญญาณของการปรับตัวเพื่อรับมือกับความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงจากหนี้ครัวเรือน
สำหรับปี 2567 จะเป็นปีที่การพัฒนาโครงการต้องอาศัยกลยุทธ์ที่คมชัดยิ่งขึ้น ทั้งในด้านทำเล (Location-based strategy) และการนำเทคโนโลยีมาใช้บริหารจัดการต้นทุน หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนก้าวต่อไป การวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังเหล่านี้คือเข็มทิศสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโตในตลาดที่เต็มไปด้วยการแข่งขันสูง
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมหรือต้องการที่ปรึกษาด้านการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการตัดสินใจทางธุรกิจในระดับมืออาชีพ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราช่วยวางกลยุทธ์และไขความลับสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกันครับ!
