เจาะลึกสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: ถอดบทเรียนจากยักษ์ใหญ่ สู่กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวางแผนกลยุทธ์และการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและ “เขย่าขวัญ” ผู้ประกอบการมากที่สุดครั้งหนึ่ง หากใครจำได้ ช่วงปลายปี 2565 เราเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดูเหมือนจะเป็นการเริ่มต้นยุคทองใหม่อีกครั้ง แต่ภาพความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อตัวเลขเศรษฐกิจและกำลังซื้อจริงกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปวิเคราะห์ข้อมูลเจาะลึกจากผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้เมฆหมอกแห่งความไม่แน่นอน ใครคือ “ตัวจริง” ที่ยังยืนหยัดอยู่ได้ และเทรนด์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ที่เรากำลังจะก้าวไปถึงนั้นมีทิศทางอย่างไร
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญกับภาวะ “ฝืดเคือง”
หากดูตัวเลขดิบในรอบปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย สร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองเพียงผิวเผินอาจดูเหมือนลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อย (-1.2%) แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมอยากให้คุณดูไส้ในครับ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่รายได้รวม “ติดลบ” นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดไม่ได้ถดถอยแบบกระจายตัว แต่มันเป็นการถดถอยเชิงโครงสร้าง
บริษัทระดับกลางและล่างหลายแห่งเจ็บหนัก รายได้หายไปกว่า 20-30% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นขวัญใจนักลงทุนอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมลดลงถึง 18% แม้แต่เบอร์ต้นๆ อย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP) และ ศุภาลัย (SPALI) ก็ยังต้องเผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อ ในตลาดล่างถึงกลางบนเริ่มอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
การจัดอันดับรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดครองแชมป์
ปี 2566 ถือเป็นปีทองของ “แสนสิริ” ในแง่ของการบริหารจัดการแบรนด์และการเร่งระบายสต็อก โดยสามารถทำรายได้รวมไปได้สูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เบียดเอาชนะคู่แข่งคนสำคัญอย่าง เอพี ไทยแลนด์ ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ขณะที่อันดับ 3 อย่างศุภาลัย และอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ไว้ได้ แต่ด้วยตัวเลขที่ดูเหนื่อยแรงกว่าปีก่อนๆ
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง เพราะหลายบริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หรือรายได้จากการบริหารจัดการ (Management Fee) ซึ่งไม่ใช่รายได้จากการขายบ้านและคอนโดมิเนียมโดยตรง
รายได้จากการขาย (Core Revenue): ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากเราเจาะจงไปที่ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว ภาพที่เห็นจะน่าตกใจยิ่งกว่าเดิมครับ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 และมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลง นี่คือผลกระทบโดยตรงจาก อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน
ในสมรภูมินี้ “เอพี ไทยแลนด์” ยังคงเป็นราชาแห่งการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็แสดงให้เห็นถึงพอร์ตโฟลิโอที่แข็งแกร่ง ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเก่งมากที่ยังเติบโตในแดนบวกได้ถึง 7% ในสภาวะที่คนอื่นติดลบ
สิ่งที่น่าจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยปีที่ผ่านมามียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวเพราะพวกเขามี Ecosystem ของห้างสรรพสินค้าที่ช่วยดึงดูดความต้องการซื้อได้อย่างดีเยี่ยม
ผลกำไรสุทธิ: ใครคือนักบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ?
ในโลกของธุรกิจ “รายได้คือภาพลวงตา แต่กำไรคือของจริง” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังปรับตัวไม่ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
อันดับ 1 ในแง่กำไรยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่ประเด็นสำคัญที่ผมอยากให้สังเกตคือ กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทนั้นมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป กำไรจากการดำเนินงานจริงอาจจะแพ้ศุภาลัยหรือเอพีได้เลยทีเดียว
ขณะที่ “แสนสิริ” โชว์ฟอร์มโหดด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการขยับพอร์ตไปเน้น อสังหาริมทรัพย์ลักชัวรี ที่มีอัตรากำไร (Margin) สูงกว่า และกลุ่มลูกค้ามีผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนน้อยกว่ากลุ่มอื่น
ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จนถึงปี 2026
จากการวิเคราะห์ของผม ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า จะถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยสำคัญ 4 ประการ:
อัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน: ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูง ทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน ทำได้ยากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในบางเซกเมนต์พุ่งสูงถึง 50% ผู้ประกอบการจึงต้องหันมาทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงินให้ลูกค้ามากขึ้น
การปรับเปลี่ยนสู่ความยั่งยืน (Green Real Estate): ในปี 2026 โครงการที่ไม่คำนึงถึง ESG หรือไม่มีนวัตกรรมประหยัดพลังงานจะขายยากขึ้น ผู้ซื้อยุคใหม่ยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อบ้านที่มีระบบ Solar Cell, จุดชาร์จ EV และการออกแบบที่รองรับสังคมสูงวัย (Aging Society)
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: เมื่อการกู้ซื้อบ้านเป็นเรื่องยาก ตลาดเช่าจึงเติบโตขึ้น เราจะเห็นการเกิดขึ้นของโมเดล “Rent-to-Own” หรือการเช่าเพื่อซื้อมากขึ้น เพื่อเปิดโอกาสให้คนรุ่นใหม่ที่ยังมีภาระหนี้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้
เทคโนโลยี PropTech: การนำ AI มาใช้ในการบริหารจัดการอาคาร และการใช้ Virtual Reality ในการเยี่ยมชมโครงการ จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ของเล่นทางการตลาดอีกต่อไป
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
สำหรับใครที่กำลังพิจารณาเรื่อง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาช่องทาง รีไฟแนนซ์บ้าน ในช่วงปี 2024-2026 นี้ ผมแนะนำว่าควรเน้นไปที่ทำเลที่มีความต้องการจริง (Real Demand) เช่น พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือทำเลใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา
หากคุณเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงนี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” อย่างแท้จริง เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างแข่งขันกันออกแคมเปญลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อก คุณอาจได้รับข้อเสนอ ดอกเบี้ยบ้านราคาพิเศษ หรือฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่หาไม่ได้ในช่วงเวลาปกติ
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบันไม่ได้อยู่ในยุคที่ “สร้างอะไรก็ขายได้” อีกต่อไป แต่มันคือยุคของความแม่นยำและการบริหารกระแสเงินสด ใครที่มีสายป่านยาวและสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการที่เฉพาะเจาะจง (Niche Market) ได้ คือคนที่จะชนะในเกมนี้
ภาพรวมในปี 2567 และต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569 อาจจะยังไม่เห็นการฟื้นตัวแบบ V-Shape แต่จะเป็นลักษณะการค่อยๆ ปรับฐาน (Consolidation) ซึ่งบริษัทที่มีโครงสร้างทางการเงินแข็งแกร่งและมีพอร์ตรายได้หลากหลาย (Recurring Income) จะเป็นผู้ที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้ในระยะยาว
หากคุณกำลังวางแผนจะก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นในฐานะผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือนักลงทุน การมีความเข้าใจในกลไกของตลาดและข้อมูลที่เป็นปัจจุบันถือเป็นอาวุธที่สำคัญที่สุด หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การเลือกทำเล หรือต้องการวิเคราะห์ความคุ้มค่าของการลงทุนในโครงการต่างๆ ทีมงานมืออาชีพของเราพร้อมเคียงข้างและให้คำแนะนำเพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณนำไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
เริ่มต้นวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย!
