ทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคองตัวสู่สมดุลใหม่และความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษในแง่ของความซับซ้อนและแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาจากหลากหลายมิติ ไม่ใช่เพียงแค่การฟื้นตัวตามปกติ แต่เป็นการ “ประคองตัว” อย่างระมัดระวังบน “สมดุลใหม่” ที่กำลังก่อตัวขึ้น
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่หนักหนาสาหัสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นจากความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ความไม่แน่นอนทางการเมือง หรือแม้แต่ปัญหาความขัดแย้งตามแนวชายแดน ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อโดยตรง เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ทั้งภายในและภายนอก หลายฝ่ายมองตรงกันว่าปีนี้จะเป็นปีแห่งการประคับประคอง และการก้าวเดินอย่างไม่ประมาท
การประคองตัวบนฐานที่ต่ำ: สภาพเศรษฐกิจไทยปี 2569
อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% สำหรับปี 2569 นั้น สะท้อนภาพรวมที่ยังคงชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ราว 2% ตัวเลขนี้ไม่ใช่สัญญาณบวกที่น่าตื่นเต้น แต่เป็นข้อเท็จจริงที่ผู้ประกอบการและทุกภาคส่วนต้องยอมรับ
กำลังซื้อที่อ่อนแอ ยังคงเป็นหนึ่งในความท้าทายหลัก สภาพเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเชื่องช้าส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะกับการลงทุนก้อนใหญ่ เช่น การซื้อที่อยู่อาศัย
สถาบันการเงินเองก็ยังคงมีท่าทีที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกับภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อยังคงมีข้อจำกัด โดยเฉพาะกับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมากในการก่อสร้าง และมีความเสี่ยงสูงกว่าเมื่อเทียบกับการพัฒนาบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสย่อยๆ ได้
“ม้าหงอย” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความท้าทายเชิงโครงสร้าง
การเปรียบเทียบคงเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังไม่สามารถทำงานหนักได้มากนัก สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ได้เป็นอย่างดี
ซัพพลายใหม่และการแข่งขันที่ลดลง:
สถิติที่น่าสนใจคือ ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2568 ถือว่าต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี โดยมีจำนวนโครงการเปิดตัวรวมกว่า 40,000 หน่วย นี่เป็นสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัวและลดระดับการลงทุนลงอย่างมีนัยสำคัญ
เช่นเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงถึง 20% ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และประมาณ 20-25% ทั่วประเทศ สะท้อนถึงอุปสงค์ที่ชะลอตัว และปริมาณสินเชื่อที่ปล่อยออกมาก็อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขที่ต่ำมากๆ เหล่านี้เอง อาจจะกลายเป็นปัจจัยบวกในเชิงเปรียบเทียบสำหรับปี 2569 หากมองว่าเป็นการปรับฐานที่ต่ำที่สุดแล้ว การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 อาจจะขยายตัวได้ 5-10% จากฐานที่ต่ำมาก และการแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่จะไม่รุนแรงเท่าช่วงปีก่อนๆ
สินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญ:
แม้ว่าจะมีสัญญาณบวกจากการที่ธนาคารพาณิชย์อาจจะกลับมาแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น หลังจากที่ก่อนหน้านี้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ครองส่วนแบ่งตลาดในระดับสูงถึง 50-90% แต่ภาพรวมของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 40% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้ที่มีความต้องการซื้อจริงไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
สิ่งนี้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ทั้งต่อผู้ซื้อที่พลาดโอกาสในการมีที่อยู่อาศัย และผู้ประกอบการที่ไม่สามารถปิดการขายได้ทันตามเป้าหมาย
ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการเข้าถึงสินเชื่อ:
หนี้ครัวเรือนที่สูง เป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง และส่งผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค สถาบันการเงินจึงจำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบก่อนอนุมัติสินเชื่อ
นอกจากนี้ การเข้าถึงสินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้ที่เริ่มก่อร่างสร้างตัว หรือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ยังคงเป็นความท้าทายที่ต้องอาศัยกลไกที่ชัดเจนเข้ามาสนับสนุน
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: Upskill สู่ความยั่งยืน
ในภาวะเช่นนี้ ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร (Upskill) โดยมุ่งเน้นไปที่ Sustainable Development in Action พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
การพัฒนาโครงการจะต้องยึด กำลังซื้อจริง เป็นเข็มทิศหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การเมืองและนโยบายรัฐ: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
ปัจจัยทางการเมืองก็เป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่รวดเร็ว จะส่งผลต่อการอนุมัติงบประมาณและการเบิกจ่ายงบประมาณปี 2570 รวมถึงการเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569
นโยบายภาครัฐจะมีบทบาทสำคัญในการ “พยุง” ตลาด มากกว่าการ “กระตุ้น” ระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง
มองไปข้างหน้า: สมดุลใหม่ที่ไม่เหมือนเดิม
ปี 2569 จึงเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” บน “สมดุลใหม่” ที่แตกต่างจากอดีต ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่ได้กลับไปเติบโตอย่างก้าวกระโดดเหมือนเดิมอีกต่อไป แต่เป็นการปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่ต้องอยู่ร่วมกับความท้าทายเชิงโครงสร้าง
บทบาทของภาครัฐและกลไกสนับสนุน:
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่ขาดคุณสมบัติบางประการสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: การรวมหนี้สินจะช่วยลดภาระของผู้บริโภคและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง จะช่วยให้การปล่อยสินเชื่อมีความเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพมากขึ้น
การพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต:
ทาวน์เฮาส์ 1.5 ล้านบาท อาจหายไป: ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น แนวโน้มการพัฒนาทาวน์เฮาส์ระดับราคาดังกล่าวอาจลดน้อยลง โดยมีคอนโดมิเนียมในย่านชานเมืองเข้ามาทดแทน
ความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค: การฟื้นตัวของตลาดในแต่ละภูมิภาคจะมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับศักยภาพทางเศรษฐกิจและปัจจัยเฉพาะของแต่ละพื้นที่
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค:
ผู้ประกอบการ: ต้องบริหารจัดการสภาพคล่องให้ดี วางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และมองหาโอกาสในการพัฒนาธุรกิจที่ยั่งยืน
ผู้บริโภค: ควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง และเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ทางการเงินในระยะยาว
ความร่วมมือคือหัวใจสำคัญ:
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด เพื่อค่อยๆ ประคองตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรง
ปี 2569 นี้ อาจไม่ใช่ปีที่จะเห็น “ม้ากระโดด” แต่เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” บนเส้นทางที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัว การบริหารความเสี่ยง และการมองหาโอกาสใหม่ๆ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการประคองตัวนี้ไปสู่สมดุลใหม่ที่มั่นคงยิ่งขึ้น
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดในปี 2569 เพื่อประกอบการตัดสินใจ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาที่ปรับให้เหมาะสมกับความต้องการของคุณโดยเฉพาะ.