เจาะลึกสมรภูมิบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 2569: ถอดบทเรียนจากอดีต สู่กลยุทธ์ผู้ชนะในยุคตลาดผันผวน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกคลีกับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 1 ทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของอุตสาหกรรมนี้ หากเราย้อนมองกลับไปในปี 2566 ที่หลายฝ่ายเคยวาดฝันว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด (Take off) ต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวมาจนถึงปี 2567-2568 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อทั้งรายได้และกำไรของยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2566-2569 การมองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จึงต้องใช้ความระมัดระวังและสายตาที่เฉียบคมกว่าเดิม บทความนี้ผมจะพาคุณไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำ เพื่อให้เห็นว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ในสภาวะที่ปัจจัยลบรายล้อม ทั้งจากหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และความเข้มงวดในการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน
ย้อนรอยตัวเลข: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่ตัวชี้วัดความสำเร็จเพียงอย่างเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง พบว่าในปีที่ผ่านมามีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “Deep Dive” ลงไปในรายละเอียด จะพบสัญญาณอันตรายที่ชัดเจน เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมหดตัวลง
โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ที่รายได้วูบไปกว่า 28% นอกจากนี้ยังมีชื่อของ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ติดลบ 26% ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23% เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ -22% และไซมิส แอสเสท -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจสำหรับเบอร์ต้นของวงการ
แชมป์รายได้รวม vs แชมป์ยอดขาย: ศึกชิงบัลลังก์ของสองยักษ์ใหญ่
ในปี 2566 เราเห็นการขับเคี่ยวที่ดุเดือดระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” ในแง่ของตัวเลขรายได้
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่ม High-end ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการขอ กู้ซื้อบ้าน มากนัก
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): ตามมาเป็นอันดับ 2 อย่างกระชั้นชิดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ถ้าหากเราวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) เพียงอย่างเดียว เอพีจะแซงกลับมาเป็นอันดับ 1 ทันทีด้วยรายได้ขาย 36,927 ล้านบาท
สิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญอย่างผมอยากให้สังเกตคือ “คุณภาพของรายได้” ในปีที่ผ่านมาบริษัทส่วนใหญ่ใน Top 10 มีรายได้จากการขายลดลงถึง 8 บริษัท ซึ่งสะท้อนว่ากำลังซื้อในภาคอสังหาฯ จริงๆ นั้นเปราะบางมาก หากบริษัทไหนไม่มีการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ดี หรือไม่มีโครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า ที่ตอบโจทย์ Real Demand ก็อาจจะตกที่นั่งลำบากได้
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ประสิทธิภาพการบริหารจัดการ
ในโลกของธุรกิจ “ขายเก่ง” ไม่ได้แปลว่า “กำไรเยอะ” เสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 11% และมีบริษัทที่ขาดทุนต่อเนื่องถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลช่วงโควิด-19 ได้
อย่างไรก็ตาม “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ประเด็นที่นักลงทุนต้องทราบคือ กำไรส่วนหนึ่ง (ประมาณ 2,500 ล้านบาท) มาจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารพอร์ตเพื่อให้มีสภาพคล่อง หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป “ศุภาลัย” (SPALI) จะกลายเป็นผู้ทำกำไรสูงสุดจากการดำเนินงานจริงที่ 6,083 ล้านบาท โดยเบียดชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงหลักทศนิยม
อีกหนึ่งบริษัทที่ทำผลงานได้โดดเด่นแบบ “เงียบแต่ชัวร์” คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับสัดส่วนสินค้ามาเน้นกลุ่มลักชัวรีมากขึ้น เพื่อเลี่ยงปัญหาการถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ในกลุ่มระดับกลาง-ล่าง
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2567-2569: ก้าวต่อไปในยุคดอกเบี้ยสูง
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2570 ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะเข้าสู่ยุค “Real Value” หรือยุคแห่งคุณค่าที่แท้จริง ปัจจัยที่จะเป็นตัวแปรสำคัญสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้:
การปรับตัวของตลาดคอนโดมิเนียม: การมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังคงเป็นที่ต้องการ แต่ต้องเป็นโครงการที่มีรูปแบบการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ Hybrid Working และมีระบบจัดการพลังงานที่ยั่งยืน (Green Building)
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): นักลงทุนจะเริ่มหันมามองอสังหาฯ ที่มี “Recurring Income” หรือรายได้ต่อเนื่องมากขึ้น เช่น Branded Residence ที่มีบริการจัดการเช่าให้ ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เริ่มรุกหนักจนทำรายได้เติบโตกว่า 103% ในปีที่ผ่านมา
ความท้าทายด้านสินเชื่อ: อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูงทำให้การ รีไฟแนนซ์บ้าน กลายเป็นหัวข้อที่ผู้บริโภคให้ความสนใจมากขึ้น บริษัทที่สามารถจับมือกับพันธมิตรธนาคารเพื่อเสนอแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษ หรือช่วยลูกค้าวางแผนการ กู้ซื้อบ้าน จะได้เปรียบในเชิงการขาย
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2569 นี้ ผมแนะนำให้คุณเตรียมความพร้อมเรื่อง “Credit Scoring” ให้ดีที่สุด เพราะเกณฑ์การพิจารณา สินเชื่อบ้าน จะยังคงเข้มงวด การเปรียบเทียบเงื่อนไขการกู้และการเลือกบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง (High Reputation) จะช่วยลดความเสี่ยงจากการที่โครงการสร้างไม่เสร็จหรือบริการหลังการขายที่ไม่ได้มาตรฐาน
ในส่วนของนักลงทุน การเลือกถือครองสินทรัพย์ใน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีโครงสร้างรายได้หลากหลาย (Diversified Portfolio) เช่น มีทั้งโครงการขายและโครงการเช่า (Office/Retail) จะเป็นเกราะป้องกันความผันผวนของวงจรเศรษฐกิจได้ดีที่สุด
บทสรุป: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมินี้?
ชัยชนะในธุรกิจอสังหาฯ ยุคใหม่ไม่ได้วัดกันที่ใครมียอดขายสูงสุด แต่ตัดสินกันที่ใครสามารถ “ปรับตัว” ได้เร็วที่สุด ท่ามกลางความกดดันรอบด้าน แบรนด์ที่สามารถรักษาความเชื่อมั่น (Trust) และส่งมอบที่อยู่อาศัยที่ตรงใจผู้บริโภคในระดับราคาที่เข้าถึงได้ ควบคู่ไปกับการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ คือผู้ที่จะครองตลาดในปี 2569 และปีต่อๆ ไปอย่างยั่งยืน
หากคุณต้องการปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มการลงทุนใน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกโครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า และการวางแผนขอ สินเชื่อบ้าน ให้ผ่านฉลุยในครั้งเดียว เราพร้อมให้คำปรึกษาด้วยประสบการณ์ระดับมืออาชีพ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด
สนใจรับคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่นี่ เพื่อเริ่มสร้างพอร์ตความมั่งคั่งของคุณตั้งแต่วันนี้!
