เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์และทิศทางตลาดสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผ่านทั้งช่วงรุ่งเรืองสุดขีดและช่วงที่ยากลำบากที่สุด แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในบททดสอบที่ท้าทายที่สุดสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย หลายคนเคยมองว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์โรคระบาด ตลาดจะกลับมา “Take off” ได้ทันทีด้วยแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ทั้งเรื่องดอกเบี้ยนโยบายที่พุ่งสูง หนี้ครัวเรือนที่รัดตัว และเกณฑ์การปล่อย สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดขึ้น กลายเป็นกำแพงสูงที่ทำให้การเติบโตชะลอตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
บทความนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยฝุ่นตลบนี้ พร้อมคาดการณ์เทรนด์การ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเกิดขึ้นในปี 2026 เพื่อให้คุณนำไปปรับใช้ในการวางแผนการเงินและกลยุทธ์ทางธุรกิจได้อย่างแม่นยำ
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวในวันที่ตลาดซบเซา
หากเราพิจารณาจากตัวเลขรวมของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ จะพบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ “ใส้ใน” ของตัวเลขเหล่านั้น เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ติดลบ นี่คือสัญญาณที่บ่งบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ K-Shaped Recovery อย่างชัดเจน คือบริษัทที่มีสายป่านยาวและปรับตัวเก่งยังคงไปต่อได้ ส่วนบริษัทขนาดกลางและเล็กเริ่มสูญเสียส่วนแบ่งการตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น. (LPN) หรือ ไรมอน แลนด์ (RML) สะท้อนให้เห็นว่าตลาด คอนโดมิเนียม ในบางเซกเมนต์ยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เองก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นตัวเลขที่นักลงทุนต้องหันกลับมาพิจารณาถึงกลยุทธ์การบริหารพอร์ตโฟลิโอในยุคที่ ดอกเบี้ยขาขึ้น เช่นนี้
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์)
ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถครองแชมป์อันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางวิกฤต ความสำเร็จของแสนสิริไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการวางหมากในกลุ่ม บ้านหรู และ บ้านจัดสรร ระดับพรีเมียมที่ลูกค้ามีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากปัญหา การขอสินเชื่อบ้าน น้อยกว่ากลุ่มอื่น
ในขณะที่อันดับ 2 อย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษาฐานลูกค้าในกลุ่ม Mass to Premium ได้อย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ยังคงเป็นหัวเจาะสำคัญ ส่วนอันดับ 3 อย่าง “ศุภาลัย” (SPALI) ที่ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท ยังคงเน้นความคุ้มค่าและความหลากหลายของทำเล ซึ่งเป็นจุดแข็งที่ทำให้พวกเขายังยืนหยัดอยู่ใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความสามารถในการระบายสต็อก
หากเราตัดรายได้อื่นๆ ออกไป และดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Real Estate Sales) โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที ในส่วนนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” พลิกกลับมาขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท สะท้อนถึงความสามารถในการปิดโครงการและการส่งมอบบ้านที่ยอดเยี่ยมที่สุดในวงการ
สิ่งที่น่าสนใจคือ “เอสซี แอสเสท” (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติดอันดับ Top 5 ของรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยการเติบโตถึง 13% ซึ่งถือเป็นบริษัทที่มี Performance โดดเด่นมากในกลุ่มโครงการแนวราบระดับลักชัวรี ในทางตรงกันข้าม เราเห็นตัวเลขที่น่าตกใจจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% ซึ่งเป็นผลมาจากการเลื่อนเปิดโครงการและการปรับกลยุทธ์ไปเน้นรายได้จากการเช่าและบริการมากขึ้น
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่ผมมองข้ามไม่ได้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากการรุกเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยรายได้จากส่วนนี้พุ่งสูงขึ้นถึง 103% นี่คือตัวอย่างของการใช้ Synergy จากธุรกิจค้าปลีกมาต่อยอดสู่ที่อยู่อาศัยได้อย่างทรงพลัง
กำไรสุทธิ: ผู้ที่หัวเราะทีหลังดังกว่า
ในโลกของการทำธุรกิจ “รายได้” อาจจะเป็นหน้าตา แต่ “กำไร” คือลมหายใจที่แท้จริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงประมาณ 11% มาอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องสะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด
แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็นของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่กวาดไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้หนาๆ ว่า ส่วนหนึ่งเกิดจากการขายทรัพย์สินประเภทโรงแรมเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุน (REIT) ซึ่งหากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย และ เอพี อาจจะมีภาษีดีกว่าเล็กน้อย
จุดที่น่าชื่นชมคือ “แสนสิริ” ที่สามารถทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลลัพธ์จากการบริหารจัดการต้นทุนและการคัดเลือกโครงการที่มี Margin สูงมาทำตลาดอย่างถูกจังหวะ
วิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงและการปรับตัวสู่ปี 2026
จากการที่ผมได้พูดคุยกับผู้บริหารหลายท่าน ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะไม่ได้เน้นแค่การแข่งขันเรื่องจำนวนโครงการอีกต่อไป แต่จะเน้นไปที่ 3 หัวใจหลัก ดังนี้:
Affordability & Financing: เมื่อคนซื้อกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate พุ่งสูง) ดีเวลลอปเปอร์จึงต้องเข้ามาช่วยลูกค้าบริหารจัดการการเงินมากขึ้น เราจะเห็นแคมเปญประเภท “ผ่อนตรงกับโครงการ” หรือ “เช่าซื้อ” (Rent-to-Own) มากขึ้น เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในวันที่ธนาคารพาณิชย์คัดกรอง สินเชื่อบ้าน อย่างเข้มงวด
Sustainability & Well-being: เทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Rooftop) และบ้านที่รองรับการใช้งานของทุกวัย (Universal Design) จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นต่ำ ไม่ใช่แค่ตัวเลือกเสริมอีกต่อไป ใครที่ไม่ปรับตัวสู่ Green Building จะเสียเปรียบในแง่ของต้นทุนทางการเงินและการยอมรับจากผู้บริโภครุ่นใหม่
Digital Transformation: การนำเทคโนโลยี AI มาช่วยในกระบวนการก่อสร้างเพื่อลดต้นทุน และการใช้ Data Analytics เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายแบบ Personalization จะเป็นตัวตัดสินว่าใครจะสามารถรักษากำไรสุทธิ (Net Profit Margin) ให้คงที่ได้
โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ปี 2026 ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมอยากให้โฟกัสไปที่ทรัพย์สินที่มี “Real Demand” หรือความต้องการจริง ทำเลติดรถไฟฟ้า (BTS/MRT) ยังคงมีความได้เปรียบ แต่ต้องพิจารณา Supply ในพื้นที่นั้นด้วย ปัจจุบันการลงทุนในรูปแบบ คอนโดมิเนียม เพื่อปล่อยเช่าอาจจะได้ Yield ที่ไม่สูงเท่าในอดีต แต่หากเลือกโครงการที่มีการบริหารจัดการดีและอยู่ในทำเลที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น ก็ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ช่วยป้องกันเงินเฟ้อได้ดี
นอกจากนี้ การมองหาช่องทางการ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการบริหารหนี้อย่างชาญฉลาด จะเป็นกลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ที่มีอสังหาฯ ในครอบครอง เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและเพิ่มกระแสเงินสดในกระเป๋า
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้?
ผู้ชนะใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้วัดกันที่รายได้รวมสูงสุดเพียงอย่างเดียว แต่คือผู้ที่สามารถปรับสมดุลระหว่าง “ยอดขาย” “กระแสเงินสด” และ “กำไรสุทธิ” ได้อย่างลงตัวที่สุด ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความผันผวน บริษัทอย่าง เอพี, แสนสิริ, และศุภาลัย ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า การมี Product Segment ที่หลากหลายและการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย หรือมองหาโอกาสในการลงทุนเพื่อสร้างความมั่งคั่งในอนาคต นี่คือเวลาที่คุณต้องศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านที่สุด เพราะในทุกวิกฤตมักมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อม
หากคุณต้องการปรึกษาเจาะลึกทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาข้อเสนอพิเศษจากโครงการชั้นนำที่คุ้มค่าที่สุดในปีนี้ คลิกสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้การตัดสินใจครั้งสำคัญของคุณเป็นก้าวที่มั่นคงที่สุด
