เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนยักษ์ใหญ่และกลยุทธ์การปรับตัวสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาทุกรูปแบบ ตั้งแต่วิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ไปจนถึงยุคทองที่ทุกอย่างดูเหมือนจะง่ายไปหมด แต่หากจะพูดถึงช่วงเวลาที่ท้าทายและเป็น “บททดสอบความแกร่ง” ของจริง คงหนีไม่พ้นช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันที่เข้าสู่ปี 2569 ซึ่งเราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างชัดเจน ทั้งในแง่ของพฤติกรรมผู้บริโภคและปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับสภาวะ “เครื่องยนต์สะดุด” อย่างคาดไม่ถึง หลังจากที่หลายฝ่ายตั้งความหวังไว้สูงว่าการฟื้นตัวจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งชั้นดี (Momentum) ให้ธุรกิจทะยานขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายหรือ Peak Season ก็ไม่สามารถดึงยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เหมือนเดิม
การสำรวจสุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านตัวเลขรายได้
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบว่าภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงจากปีก่อนหน้าเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แต่ถ้าเรา “ผ่าไส้ใน” ออกมาดูรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชั้นนำที่เคยเป็นดาวรุ่งหลายแห่งกลับมียอดรายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่บริษัทที่มีพอร์ตสินค้าหลากหลายอย่าง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท สัญญาณเหล่านี้บ่งบอกถึงสภาวะ “Oversupply” ในบางเซกเมนต์ และการตัดสินใจซื้อที่ช้าลงของผู้บริโภค เนื่องจากความกังวลเรื่อง อัตราดอกเบี้ย และ สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดมากขึ้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับตำนานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังเลี่ยงไม่พ้น โดยมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ “ชื่อชั้น” ของแบรนด์เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะต้านทานกระแสลมต้านของตลาดได้
แชมป์รายได้และสงครามเบอร์หนึ่ง: แสนสิริ VS เอพี ไทยแลนด์
ในการจัดอันดับ Top 10 ของผู้ทำรายได้สูงสุด เราเห็นการขับเคี่ยวที่เข้มข้นระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” โดยทาง แสนสิริ สามารถคว้าแชมป์รายได้รวมไปได้ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งถือว่าเป็นการวางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการเจาะกลุ่มลูกค้า High-end ที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ยังรักษาฐานที่มั่นได้อย่างแข็งแกร่ง ส่วนอันดับอื่นๆ อย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำไว้ได้ แม้จะต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดลงประมาณ 9-10% ก็ตาม
สิ่งที่น่าสนใจคือการก้าวขึ้นมาของ สิงห์ เอสเตท และ ยูนิเวนเจอร์ ที่เริ่มมีบทบาทใน Top 10 มากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าการปรับพอร์ตสินค้าให้มีความหลากหลาย (Diversification) ทั้งอสังหาฯ เพื่อการขาย และอสังหาฯ เพื่อการเช่า เริ่มส่งผลลัพธ์ที่ชัดเจนในการสร้างความมั่นคงทางรายได้
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ใครคือ “นักขาย” ตัวจริง?
หากเราตัดรายได้พิเศษหรือรายได้จากการบริการออก แล้วโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพที่เปลี่ยนไปพอสมควร โดยรวมทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในกลุ่มนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ในแง่ของการขายได้สำเร็จ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการระบายสต็อกสินค้าและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เข้าเป้า โดยเฉพาะกลุ่ม บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ และ ทาวน์โฮม ที่ยังคงเป็น Need-based ของผู้บริโภค
ทางด้าน เอสซี แอสเสท (SC) ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างมาก ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ทะยานขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ของตาราง พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การเจาะตลาด Luxury และการสร้างความเชื่อมั่นในคุณภาพสินค้าสามารถทำเงินได้จริงแม้ในยามที่ตลาดซบเซา
นอกจากนี้ เรายังเห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในส่วนธุรกิจที่พักอาศัย โดยมีรายได้เติบโตขึ้นกว่า 103% สิ่งนี้เป็นสัญญาณเตือนว่าผู้เล่นจากกลุ่มค้าปลีกกำลังขยับเข้ามาแชร์ส่วนแบ่งการตลาดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างรุนแรง ด้วยความได้เปรียบเรื่องทำเลที่ตั้งที่อยู่ติดกับศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสินผู้ชนะ
การมียอดขายสูงไม่ได้หมายความว่าธุรกิจจะประสบความสำเร็จเสมอไป หากไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและ “อัตรากำไร” ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง 11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงเผชิญกับภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ด้วยความเชี่ยวชาญในการบริหารสินทรัพย์และการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ทำให้พวกเขามีกำไรพิเศษเข้ามาพยุงภาพรวมไว้ได้ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับมือโปรมักใช้เพื่อรักษา Cash Flow
ส่วนทางด้าน แสนสิริ โชว์ฟอร์มโหดด้วยการทำกำไรสุทธิโตขึ้นถึง 42% สะท้อนถึงการปรับปรุงโครงสร้างภายในและการลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในรอบหลายปี
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่ปี 2026: ปรับตัวเพื่ออยู่รอด
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ผมเชื่อว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้สู้กันที่ “ปริมาณ” อีกต่อไป แต่จะสู้กันที่ “คุณภาพ” และ “นวัตกรรม” ปัจจัยที่จะเป็นตัวตัดสินชัยชนะในยุคถัดไปประกอบด้วย:
การปรับตัวสู่ Net Zero และ ESG: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับบ้านประหยัดพลังงานและการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โครงการที่ติดตั้ง Solar Cell หรือมีระบบ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นพื้นฐาน
นวัตกรรม Smart Home: การนำเทคโนโลยี AI และ IoT เข้ามาช่วยในการบริหารจัดการบ้าน ไม่เพียงแต่เพิ่มความสะดวกสบาย แต่ยังช่วยในเรื่องของความปลอดภัยและการจัดการพลังงาน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): เมื่อการเก็งกำไรระยะสั้นทำได้ยากขึ้น การพัฒนาโครงการที่เน้น Yield หรือผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวจะได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือย่าน CBD
ความยืดหยุ่นในการขอสินเชื่อ: ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องเข้ามามีบทบาทในการช่วยลูกค้าวางแผนทางการเงิน เพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นการให้คำปรึกษาเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการทำโปรแกรมเช่าซื้อ (Rent-to-Own)
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือเกมของ “ผู้ที่ปรับตัวไวที่สุด” ไม่ใช่ “ผู้ที่ใหญ่ที่สุด” อีกต่อไป การเข้าใจพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไปจากการมองหาเพียงแค่ที่อยู่อาศัย ไปสู่การมองหา “Wellness” และ “Lifestyle” คือหัวใจสำคัญ หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหา คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง หรือ บ้านเดี่ยว เพื่ออยู่อาศัยเอง การเลือกแบรนด์ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนคือการรับประกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพ หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ของคุณให้ตอบโจทย์โลกยุคใหม่ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายทำเลและสิทธิพิเศษจากโครงการชั้นนำที่คัดสรรมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ ให้เราเป็นพาร์ทเนอร์ที่ช่วยให้การตัดสินใจครั้งสำคัญของคุณเป็นเรื่องง่ายและคุ้มค่าที่สุด!
