วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากวิกฤตซ้อนวิกฤตสู่กลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นทั้งช่วงเวลาที่รุ่งเรืองที่สุดจนถึงช่วงที่ท้าทายที่สุด แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันคือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่เกิดขึ้น เราจะพบว่ามันไม่ใช่แค่เรื่องของยอดขายที่ลดลง แต่มันคือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของพฤติกรรมผู้บริโภคและปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกระแสเงินสดและการทำกำไร
ภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อพายุลูกใหญ่ไม่ได้พัดผ่านไปง่ายๆ
จากข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กว่า 41 บริษัท เราเห็นตัวเลขที่น่าสนใจและน่ากังวลไปพร้อมๆ กัน รายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ 1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “ผ่า” ไส้ในดูจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? ในมุมมองของผม ปัจจัยหลักเกิดจาก “แรงส่งที่แผ่วปลาย” ในช่วงปี 2565 เราเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีหลังวิกฤตโรคระบาด แต่พอเข้าสู่ปี 2566 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ความไม่แน่นอนทางการเมืองประกอบกับ อัตราดอกเบี้ย ที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้กำลังซื้อในตลาดหดตัวลงอย่างชัดเจน แม้กระทั่งในช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลแห่งการโอนกรรมสิทธิ์หรือช่วง High Season ของวงการ แต่กลับไม่มี “ปาฏิหาริย์” ใดๆ เกิดขึ้น
เจาะลึกยักษ์ใหญ่: ใครคือผู้ครองบัลลังก์รายได้สูงสุด?
ในสมรภูมิที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ การรักษาตำแหน่งใน Top 10 ถือเป็นเรื่องยากลำบาก หากพิจารณาจาก “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งรวมถึงรายได้จากการขาย รายได้ค่าเช่า และการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน เราพบการเบียดแย่งชิงตำแหน่งที่น่าตื่นเต้นดังนี้:
แสนสิริ (Sansiri): ก้าวขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการเจาะกลุ่มตลาดระดับบน (Luxury Segment) ที่ยังคงมีกำลังซื้อเหนียวแน่น
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงเป็นเจ้าตลาดที่รักษาสมดุลของพอร์ตสินค้าได้ดีเยี่ยม ทั้ง คอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร
ศุภาลัย (Supalai): ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงราว 10% แต่ด้วยการบริหารจัดการต้นทุนที่เป็นเลิศ ทำให้พวกเขายังคงเป็น “เสือปืนไว” ในการทำกำไร
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): ยักษ์ใหญ่เบอร์หนึ่งในอดีต ตกมาอยู่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ยังได้รับผลกระทบจากความผันผวนของตลาด
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท ลดลง 9% กำลังอยู่ในช่วงปรับทัพและรุกเข้าสู่ธุรกิจสุขภาพ (Healthcare) เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)
นอกจากนี้ยังมีรายชื่อที่น่าสนใจในอันดับ 6-10 อย่าง เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ทำผลงานได้โดดเด่น, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ สิงห์ เอสเตท ซึ่งแต่ละบริษัทต่างมีกลยุทธ์ในการประคองตัวที่แตกต่างกันไป
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ของจริง” ในมือดีเวลลอปเปอร์
อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาฯ ผมมักจะบอกลูกศิษย์เสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่ลวงตาได้ สิ่งที่เราต้องดูจริงๆ คือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือสะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบรับจากผู้บริโภคต่อโครงการใหม่ๆ
เมื่อเราเจาะดูเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพจะเปลี่ยนไปทันที!
รวม 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่ง “ดิ่งลง” ถึง 11% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายติดลบ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายลดลงถึง 78% หรือแม้แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยลดลงถึง 38%
ในฝั่งของผู้ชนะ เอพี ไทยแลนด์ ทวงบัลลังก์อันดับ 1 ในแง่ของ “การขายเก่ง” ด้วยรายได้จากการขายเพียวๆ ถึง 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสที่ 7% (32,829 ล้านบาท) และที่ต้องชมเชยคือ เอสซี แอสเสท ที่ทำยอดขายโตถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอดและการบริหารจัดการ
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ปีที่ผ่านมาทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% มีบริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ขาดสภาพคล่องและไม่สามารถแบกรับภาระ ดอกเบี้ยเงินกู้ ที่สูงขึ้นได้
แต่สำหรับ “แชมป์กำไร” ในปีนี้ยังคงเป็นหน้าเดิมคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท คำถามคือทำไมยอดขายลดแต่กำไรยังสูง? คำตอบอยู่ที่ “ความฉลาดทางการเงิน” ครับ พวกเขาตัดสินใจขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ทำให้ได้รับกำไรพิเศษเข้ามาพยุงงบการเงิน นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าการกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจเช่าหรือการบริหารสินทรัพย์เป็นเรื่องจำเป็นเพียงใด
ขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ ทำกำไรเบียดกันมาในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ และที่ต้องจับตามองคือ แสนสิริ ที่กำไรสุทธิพุ่งทะยานถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตในเชิงคุณภาพจากการขายสินค้า Margin สูง
สัญญาณอันตรายและโอกาสในปี 2026
จากการที่ผมได้ให้คำปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมมองเห็นความท้าทายที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2026 ดังนี้:
หนี้ครัวเรือนและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ: ปัจจัยที่เป็น “คอขวด” สำคัญที่สุดคือการที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในบางโครงการพุ่งสูงถึง 50% โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งกระทบต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกและกลุ่มทาวน์โฮมอย่างมาก
ต้นทุนการก่อสร้างและค่าแรง: แม้ราคาวัสดุก่อสร้างจะเริ่มนิ่ง แต่ค่าแรงขั้นต่ำที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นและการขาดแคลนแรงงานมีฝีมือ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องหันไปใช้เทคโนโลยี Precast หรือระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมากขึ้นเพื่อควบคุม ราคาบ้าน ไม่ให้พุ่งสูงเกินไปจนผู้บริโภคเอื้อมไม่ถึง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: กลายเป็นต้นทุนคงที่ที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการ สต็อกคอนโดมิเนียมที่เหลือขายกลายเป็นภาระภาษีที่บีบให้ต้องจัดโปรโมชั่น “ลด แลก แจก แถม” อย่างหนักเพื่อปิดโครงการ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตยังมีโอกาสเสมอ เราเริ่มเห็นยักษ์ใหญ่จากกลุ่มค้าปลีกอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) รุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยในปีที่ผ่านมาทำยอดขายโตถล่มทลายถึง 103% นี่คือสัญญาณว่า “นิเวศธุรกิจ” (Ecosystem) ที่แข็งแกร่ง การมีห้างสรรพสินค้าอยู่หน้าบ้านกลายเป็นปัจจัยตัดสินใจซื้อที่สำคัญกว่าทำเลติดรถไฟฟ้าเพียงอย่างเดียวในปัจจุบัน
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนในปีนี้
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงปี 2026 นี้ ผมขอแนะนำกลยุทธ์ดังนี้ครับ:
สำหรับการอยู่อาศัย: หากคุณมีวินัยทางการเงินที่ดีและมีเงินออมเพียงพอ ช่วงนี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง คุณสามารถต่อรองส่วนลดและของแถมได้มากกว่าปกติ และควรพิจารณาเรื่องการ รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปีเพื่อลดภาระดอกเบี้ย
สำหรับการลงทุน: อย่ามองหาแค่ส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในอนาคตเพียงอย่างเดียว แต่ต้องเน้นไปที่ Yield หรืออัตราผลตอบแทนจากการเช่า การเลือกทำเลที่มีดีมานด์จริง เช่น ใกล้โรงพยาบาลเอกชนชั้นนำ หรือใกล้นิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับอานิสงส์จากการย้ายฐานผลิตรถยนต์ไฟฟ้า (EV) จะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า
การบริหารความเสี่ยง: ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรตรวจสอบสถานะทางการเงินของโครงการให้ดี เลือกดีเวลลอปเปอร์ที่มีชื่อเสียงและมีกระแสเงินสดหมุนเวียนที่มั่นคง เพื่อป้องกันปัญหาการก่อสร้างหยุดชะงัก
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจากยุคของการขยายตัวอย่างไร้ขีดจำกัด สู่ยุคของ “คุณภาพและการปรับตัว” บริษัทที่จะเป็นผู้ชนะในอนาคตไม่ใช่บริษัทที่ใหญ่ที่สุด แต่คือบริษัทที่เข้าใจ Data และความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าได้ลึกซึ้งที่สุด ไม่ว่าจะเป็นเทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Green Home) หรือการออกแบบพื้นที่รองรับสังคมสูงวัย (Aging Society)
หากท่านกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านหลังแรก หรือกำลังมองหาลู่ทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดท่ามกลางความผันผวนนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะขาดข้อมูลที่ถูกต้อง
ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเลศักยภาพ หรือรับวิเคราะห์แผนการเงินเพื่อยื่นกู้ให้ผ่านฉลุย? ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อรับสิทธิพิเศษในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นฟรี! ให้เราช่วยคุณเปลี่ยนการตัดสินใจที่ยากลำบาก ให้เป็นการลงทุนที่มั่นคงเพื่ออนาคตของคุณ
