เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์สู่กลยุทธ์ทำกำไรยั่งยืนปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นทั้งจุดสูงสุดและจุดต่ำสุดของวัฏจักรเศรษฐกิจ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงเวลาที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการไทย เดิมทีเราต่างคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นอย่างเต็มตัวหลังจากวิกฤตการณ์โลกคลี่คลาย ทว่าความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพของตลาดที่ชะลอตัวอย่างหนักท่ามกลางปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามา ทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ค้างคาอยู่ในระดับสูง และมาตรการคุมเข้มจากสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย
เมื่อมองย้อนกลับไปดูผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราจะพบสัจธรรมที่ว่า “ความแข็งแกร่งไม่ได้วัดกันที่ขนาดเสมอไป แต่วัดกันที่การปรับตัว” แม้ภาพรวมรายได้ของทั้ง 41 บริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า แต่นั่นเป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็ง เพราะหากเจาะลึกไปที่ไส้ใน จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้ติดลบ และเกินกว่าครึ่งต้องเผชิญกับภาวะกำไรหดตัวอย่างรุนแรง
พลิกปูมรายได้และกลยุทธ์ผู้ชนะในสมรภูมิอสังหาฯ
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขรายได้รวมอาจเป็นสิ่งที่นักลงทุนมองเห็นเป็นอันดับแรก แต่สิ่งที่สะท้อนฝีมือการบริหารจริงๆ คือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ในปีที่ผ่านมา เราเห็นการขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือดระหว่างยักษ์ใหญ่อย่าง แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์) โดยแสนสิริก้าวขึ้นมาครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ซึ่งถือว่าสวนกระแสตลาดอย่างมาก การที่แสนสิริสามารถรักษา Momentum ได้ดีนั้น มาจากการวาง Segment สินค้าที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับบน (Luxury) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียวๆ อันดับ 1 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำไปได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ซึ่งยังคงเป็น Real Demand ที่มั่นคงที่สุดในยุคนี้ การบริหารจัดการกระแสเงินสดและการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ คือหัวใจสำคัญที่ทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของเอพียังคงยืนหยัดเป็นเบอร์หนึ่งในแง่ของยอดโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับกลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบเกิน 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น., ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% นั้น สะท้อนให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การยึดติดกับ Segment ใด Segment หนึ่งมากเกินไป หรือการพึ่งพาแต่คอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง กลายเป็นความเสี่ยงมหาศาลเมื่อกำลังซื้อในตลาดถูกจำกัดด้วยเกณฑ์ LTV และการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร
เจาะลึกกำไรสุทธิ: ใครคือ “ตัวจริง” ในด้านประสิทธิภาพการทำกำไร?
ผมมักจะพูดเสมอว่า “Revenue is Vanity, Profit is Sanity” รายได้คือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด ในปีที่ผ่านมากำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลงประมาณ -11% มาอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางรายยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แชมป์ทำกำไรยังคงเป็นพี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่กวาดไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะหดตัวลงอย่างมาก แต่สิ่งที่ทำให้ LH ยังคงโดดเด่นคือกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงผ่าน การลงทุนอสังหา ในรูปแบบอื่นๆ โดยเฉพาะการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ (REITs) เช่น การขายโรงแรมในพอร์ตเพื่อรับรู้กำไรพิเศษ นี่คือตัวอย่างของการบริหารพอร์ตแบบมือโปรที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การสร้างบ้านขายเพียงอย่างเดียว แต่ยังรู้จักใช้ประโยชน์จากเครื่องมือทางการเงินมาเสริมแกร่ง
ในขณะที่ “ศุภาลัย” และ “แสนสิริ” ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรระดับ 6,000 ล้านบาท โดยเฉพาะแสนสิริที่กำไรเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มประสิทธิภาพในการคุมต้นทุนและการขยับไปเล่นในตลาด Premium ที่มี Margin สูงกว่า นี่คือทิศทางที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ต้องมุ่งไป คือการทำน้อยแต่ได้มาก (High Value, High Margin)
คอนโดมิเนียม vs แนวราบ: จุดเปลี่ยนและทางรอดในปี 2026
หากเรามองไปยังอนาคตถึงปี 2026 ตลาด คอนโดมิเนียม จะเริ่มกลับมามีบทบาทอีกครั้งแต่ในรูปแบบที่เปลี่ยนไป จากเดิมที่เน้นเก็งกำไรจะกลายเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือเพื่อการปล่อยเช่าในระยะยาวที่มี Yield ชัดเจน การทำ รีไฟแนนซ์บ้าน และคอนโดจะกลายเป็นหัวข้อที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญมากขึ้น เพื่อลดภาระดอกเบี้ยจ่ายในระยะยาว
ในส่วนของโครงการแนวราบ ความท้าทายจะอยู่ที่ต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น ผู้ประกอบการที่สามารถนำเทคโนโลยีอย่าง AI และ PropTech มาช่วยในการบริหารจัดการไซต์งานและลดการสูญเสียจะมีความได้เปรียบทางการแข่งขัน นอกจากนี้ การปรับเปลี่ยนบ้านให้เป็น “Smart & Green Home” เพื่อรองรับเทรนด์ ESG (Environmental, Social, and Governance) ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือทางรอดที่ช่วยในเรื่องของ การวางแผนภาษี และการดึงดูดใจผู้ซื้อยุคใหม่ที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม
สัญญาณการฟื้นตัวและกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ สำหรับนักลงทุน
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วงนี้ถือเป็นช่วง “คัดกรองตัวจริง” บริษัทที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ และมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวก คือกลุ่มที่น่าจับตามองที่สุด การพิจารณาเข้าซื้อหุ้นอสังหาฯ หรือแม้แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยตรง ควรคำนึงถึงศักยภาพของทำเลที่สอดคล้องกับการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้าสายสีต่างๆ และเขตเศรษฐกิจพิเศษ
นอกจากนี้ การมองหาโอกาสจาก ประกันบ้าน และบริการหลังการขายที่มีคุณภาพจะกลายเป็นจุดขายสำคัญที่ทำให้แบรนด์อสังหาฯ สามารถสร้างรายได้แบบ Recurring Income ได้มากขึ้น ดังเช่นกรณีของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มมีรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเติบโตขึ้นกว่า 100% โดยอาศัยความได้เปรียบจากการมี Ecosystem ของห้างสรรพสินค้าที่แข็งแกร่งเป็นแม่เหล็กดึงดูดลูกค้า
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ไม่ได้วัดกันที่จำนวนยูนิตที่สร้าง แต่อยู่ที่ความแม่นยำในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย (Targeting) และความคล่องตัวในการปรับโมเดลธุรกิจ การที่รายได้และกำไรของหลายบริษัทลดลงในปีที่ผ่านมา เป็นสัญญาณเตือนให้ผู้ประกอบการต้องเร่งทำ Digital Transformation และให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการความเสี่ยงทางการเงินอย่างเข้มงวด
หากคุณเป็นผู้ซื้อ นี่คือช่วงเวลาของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีตัวเลือกหลากหลายและโปรโมชั่นจูงใจ แต่ควรศึกษาเงื่อนไข สินเชื่อที่อยู่อาศัย และเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายสถาบันการเงินให้ดีก่อนตัดสินใจ ส่วนในมุมของเจ้าของธุรกิจ การหาพันธมิตรทางธุรกิจ (Strategic Partner) หรือการระดมทุนผ่านช่องทางใหม่อย่างการออกหุ้นกู้หรือการตั้งกอง REITs อาจเป็นทางเลือกที่ช่วยสร้างสภาพคล่องในช่วงที่ตลาดการเงินยังมีความผันผวน
โลกของอสังหาริมทรัพย์ไม่มีวันตาย ตราบใดที่มนุษย์ยังต้องการที่อยู่อาศัย แต่ผู้ที่จะอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2026 คือผู้ที่เข้าใจความเปลี่ยนแปลงและกล้าที่จะทิ้งความสำเร็จเดิมๆ เพื่อก้าวสู่สิ่งใหม่ที่ตอบโจทย์ชีวิตผู้คนในยุคดิจิทัลอย่างแท้จริง
หากคุณต้องการปรึกษาเจาะลึกเรื่องการวางแผนการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการทำกำไรสูงสุดในอนาคต ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์ฉบับพิเศษและแนวทางการวางกลยุทธ์จากทีมผู้เชี่ยวชาญมืออาชีพที่จะช่วยให้คุณก้าวล้ำนำหน้าคู่แข่งในทุกย่างก้าวของการลงทุน!
