ทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ปีแห่งการปรับตัวสู่สมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทาย
บทนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 นี้ ถือเป็นปีที่พิเศษด้วยความท้าทายรอบด้าน ตั้งแต่ความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติ ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพรวมยังคงบ่งชี้ถึงความจำเป็นในการ “ประคับประคอง” และการปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 โดยอาศัยมุมมองของผู้เชี่ยวชาญชั้นนำ เพื่อให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การฟื้นตัวที่ต้องอาศัยความรอบคอบ
จากข้อมูลและแนวโน้มที่สังเกตได้ เศรษฐกิจไทยในปี 2569 คาดว่าจะยังคงอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่ประเมินโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าอัตราการเติบโตที่คาดการณ์ไว้สำหรับปี 2568 ที่ประมาณ 2% ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่ยังคงมีอยู่ และบ่งชี้ว่าภาคธุรกิจจะต้องดำเนินงานด้วยความระมัดระวังและรอบคอบในการตัดสินใจลงทุน
ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: แม้ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินจะยังคงเป็นอุปสรรค แต่ปัญหาเชิงโครงสร้างที่แท้จริงอยู่ที่กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อันเป็นผลมาจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความตึงเครียดทางการค้าระหว่างประเทศ และความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจของมหาอำนาจ ยังคงเป็นแรงกดดันต่อเศรษฐกิจไทย
การใช้จ่ายภาครัฐ: ประสิทธิภาพและการบริหารจัดการงบประมาณของภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การใช้จ่ายภาครัฐที่เหมาะสมและตรงจุด จะช่วยพยุงเศรษฐกิจและสร้างความเชื่อมั่นให้กับภาคเอกชน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” ที่ต้องอาศัยความอดทนและความเข้าใจใน “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการไม่สามารถคาดหวังการกลับไปเติบโตในรูปแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป แต่จะต้องปรับตัวเข้ากับสภาพความเป็นจริงของตลาด
ความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ:
การเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าการลงทุนสูงและต้องสร้างเสร็จทั้งโครงการ การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายอีกต่อไป ต่างจากบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสย่อยๆ ได้
ตลาดหุ้นกู้ที่เลือกปฏิบัติ: นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการลงทุนในหุ้นกู้ การออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับการคัดเลือกที่เข้มข้นขึ้น โดยหุ้นกู้ที่ได้รับการยอมรับจากนักลงทุนจะสามารถระดมทุนได้ง่ายกว่าหุ้นกู้ที่ไม่เป็นที่นิยม
ซัพพลายใหม่ที่ลดลงและการแข่งขันที่ไม่รุนแรง: ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี โดยมีจำนวนยูนิตเปิดตัวรวมกว่า 40,000 หน่วย ตัวเลขนี้สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระมัดระวังในการลงทุน ส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ในปี 2569 อาจไม่รุนแรงเท่าในช่วงก่อนหน้า
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ยังชะลอตัว: แม้จะมีสัญญาณบวกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมทั้งประเทศยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงประมาณ 10% ขณะที่ภาพรวมทั่วประเทศลดลงประมาณ 20-25% สะท้อนถึงอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้ซื้อ
สินเชื่อรายย่อยที่ต่ำสุดในรอบหลายปี: ยอดสินเชื่อรายย่อยในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี และการยื่นขอสินเชื่อ/จัดไฟแนนซ์ (Post Finance) ก็ต่ำสุดในรอบ 12 ปี ปัจจัยนี้เป็นคอขวดสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ปัจจัยบวกที่อาจเข้ามาช่วยพยุงตลาด:
ฐานที่ต่ำในปี 2568: การที่ตัวเลขต่างๆ ปรับลดลงมาอยู่ในระดับต่ำมากในปี 2568 จะเป็นฐานที่ส่งผลให้การเติบโตในปี 2569 ดูดีขึ้น โดยคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะขยายตัวประมาณ 5-10%
การแข่งขันของสถาบันการเงิน: เมื่อธนาคารพาณิชย์เริ่มกลับมาแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะการที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเคยมีส่วนแบ่งตลาดสูง อาจส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2569 มีแนวโน้มเติบโตได้ประมาณ 5-10%
การลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มต่อเนื่อง: การขอส่งเสริมการลงทุนครึ่งปีแรกของปี 2568 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นเกือบ 100% โดยมีการลงทุนจริงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจในระยะต่อไป
ความคืบหน้าของการเมือง: หากการเลือกตั้งเป็นไปตามกรอบเวลา และสถานการณ์ชายแดนมีความสงบเรียบร้อย การจัดตั้งรัฐบาลใหม่และการผ่านงบประมาณปี 2570 จะสามารถดำเนินการได้ทันเวลา ขณะเดียวกันก็ยังคงมีงบประมาณปี 2569 ที่สามารถเร่งรัดการใช้จ่ายได้
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: โดยเฉพาะในบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญต่อทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2569:
นายอธิป พีชานนท์ (นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” คล้ายคลึงกับปี 2568 ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มาก สภาพคล่องต้องดี การลงทุนต้องรอบคอบ นิยามปี 2569 คือ “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ แต่สามารถทำงานเบาๆ ได้ รัฐบาลใหม่ควรมีนโยบายที่เหมาะสม และรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน
นายอิสระ บุญยัง (นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): ประเมินว่าปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดต่ำสุด การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงจะเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 ทำให้การแข่งขันไม่รุนแรง คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และยอดโอนกรรมสิทธิ์จะบวก 5-10% นิยามปี 2569 คือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ไม่ใช่ปีแห่งการกระโดด
นายสุนทร สถาพร (นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก และปรับขนาดโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ ปัญหาสำคัญคือ “สินเชื่อยังเป็นคอขวด” และรัฐบาลควรมีบทบาทในการ “พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น”
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต (นายกสมาคมอาคารชุดไทย): มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีกแล้ว ปัญหาเชิงโครงสร้างต้องได้รับการแก้ไข หาก GDP เติบโตเพียง 1-2% ไม่เพียงพอต่อกำลังซื้อ รัฐบาลต้องผลักดัน GDP ให้ได้ 3-5%
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ (นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย): มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ รอรัฐบาลใหม่ และปัจจัยภายนอกยังคงสร้างความกังวล ที่น่าห่วงที่สุดคือ “บริษัทใหญ่ออกหุ้นกู้” ที่อาจเป็นเหมือนการตั้งวงแชร์ หากเศรษฐกิจสะดุด อาจกระทบบริษัทรายเล็กได้
การปรับตัวของผู้ประกอบการสู่ “สมดุลใหม่”
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องให้ความสำคัญในปี 2569:
การบริหารจัดการสภาพคล่อง (Liquidity Management) คือหัวใจสำคัญ: ในสภาวะที่การระดมทุนจากสถาบันการเงินและตลาดหุ้นกู้มีความเข้มงวด ผู้ประกอบการทุกขนาดต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการกระแสเงินสดและสภาพคล่องอย่างมีวินัย ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินตัว
พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับ “กำลังซื้อจริง”: การออกแบบและพัฒนาโครงการต้องตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค โดยพิจารณาจากรายได้ที่แท้จริง ความสามารถในการผ่อนชำระ และรูปแบบครอบครัวที่เปลี่ยนไป การลดขนาดโครงการ การปรับลดราคาต่อหน่วย และการสร้างที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า จะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญ
“Upskill” สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กรไปสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยคำนึงถึงการสร้างสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์แนวคิด Low Carbon Living และการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
การแก้ปัญหา “คอขวด” สินเชื่อ: แม้ผู้ประกอบการจะทำหน้าที่เต็มที่แล้ว แต่หากผู้ซื้อไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ก็จะส่งผลกระทบต่อยอดขาย กลไกเสริมต่างๆ เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt, หรือ Risk-Based Interest Rate อาจเป็นแนวทางที่ต้องพิจารณา
ความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน: การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะต้องอาศัยความร่วมมือที่ใกล้ชิดระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ภาครัฐควรมีมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
การมองหาโอกาสในความท้าทาย
แม้ปี 2569 จะเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว:
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว: ท่ามกลางความผันผวน นักลงทุนที่มองการณ์ไกลยังคงให้ความสนใจกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว โดยเฉพาะในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ และมีแนวโน้มการเติบโตของประชากร
การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเฉพาะ: ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุ (Silver Age) หรือกลุ่มผู้ที่ทำงานแบบ Work From Anywhere (WFA) อาจเป็นตลาดใหม่ที่น่าสนใจ
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการก่อสร้าง การบริหารจัดการโครงการ หรือการตลาด เช่น Smart Home Technology, PropTech, หรือ Virtual Tours จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
บทสรุป
ปี 2569 จะเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การอยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ จะไม่ใช่เรื่องของการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว แต่คือการสร้างคุณค่าที่แท้จริง การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำให้ทุกท่านที่เกี่ยวข้องกับวงการนี้ “เดินหน้าอย่างรอบคอบบนฐานของความเป็นจริง” ประเมินสถานการณ์อย่างต่อเนื่อง เตรียมแผนการดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และที่สำคัญที่สุดคือ “ไม่หยุดเรียนรู้และพัฒนาตนเอง” เพื่อก้าวข้ามผ่านปีแห่งการประคับประคองนี้ไปสู่การเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาด เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยท่านค้นหาคำตอบและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในอนาคต
