เศรษฐกิจไทยปี 2569: ยุคแห่งการปรับสมดุลและความยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ผ่านช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และช่วงเวลาแห่งการปรับตัวอย่างยากลำบาก เช่นเดียวกับปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของตลาดโลก ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าเป็นปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างช้าๆ บน “สมดุลใหม่” หลังผ่านจุดต่ำสุด ดิฉันขอวิเคราะห์เจาะลึกถึงทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้ผู้ประกอบการและผู้ที่เกี่ยวข้องสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: แรงส่งจากการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
จากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์ว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ในปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 1.5% ถึง 1.8% ซึ่งเป็นการเติบโตที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2% ตัวเลขนี้สะท้อนถึงความจำเป็นที่ภาคธุรกิจ โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง รอบคอบ และบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจัยสำคัญที่ยังคงเป็นความท้าทาย ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและค่าครองชีพที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างระมัดระวังมากขึ้น
การเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อประเภทโครงการ (Project Financing) และสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยพิจารณาจากความเสี่ยงและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้เป็นสำคัญ
ความไม่แน่นอนภายนอก: สถานการณ์เศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ยังมีสัญญาณบวกที่น่าสนใจบางประการ เช่น การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งอาจช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงินได้บ้าง แต่ผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอาจไม่มากนัก หากปัจจัยเชิงโครงสร้างอื่นๆ ยังไม่ได้รับการแก้ไข
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่และความยั่งยืน
ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “สร้างฐานให้มั่นคง” บนสมดุลใหม่ ซึ่งหมายความว่าตลาดจะไม่สามารถกลับไปสู่สภาวะที่เคยรุ่งเรืองเหมือนในอดีตได้อีกต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องยอมรับและปรับตัวให้เข้ากับความเป็นจริงนี้
การแข่งขันที่เปลี่ยนไป: ความเข้มข้นน้อยลง แต่ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญในวงการระบุว่า ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ขณะที่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ การปรับลดซัพพลายของผู้ประกอบการ สะท้อนถึงการปรับตัวเพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ซัพพลายใหม่ลดลง: การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่จะไม่รุนแรงเท่าในอดีต ผู้ประกอบการจะเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริงของตลาด และมีความเสี่ยงต่ำ
อัตราการดูดซับต่ำ: สภาวะตลาดปัจจุบันมีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) อยู่ที่ประมาณ 2% ต่อเดือน ซึ่งเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำ ผู้ประกอบการจึงต้องบริหารจัดการสต็อกสินค้าคงค้างอย่างมีประสิทธิภาพ
กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการ: ความรอบคอบ สภาพคล่อง และการตอบโจทย์กำลังซื้อจริง
ในสภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนแนวคิดจากการ “ขยายตัว” ไปสู่ “การรักษาเสถียรภาพ” และ “การสร้างความแข็งแกร่งภายใน”
การลงทุนอย่างระมัดระวัง: การลงทุนในโครงการใหม่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะการประเมินกำลังซื้อจริงในพื้นที่นั้นๆ
การบริหารสภาพคล่อง: การรักษาความคล่องตัวทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ผู้ประกอบการต้องมีเงินสดสำรองเพียงพอ และบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ: ไม่ใช่แค่การสร้างที่อยู่อาศัย แต่ต้องสร้าง “ที่อยู่อาศัยที่สามารถซื้อได้จริง” โดยพิจารณาจากรายได้ที่แท้จริงของผู้บริโภค การปรับลดขนาดโครงการ ราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การ Upskill สู่ความยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดต้องยกระดับศักยภาพองค์กร โดยให้ความสำคัญกับ Sustainable Development in Action การพัฒนาสินค้าและบริการที่สอดคล้องกับแนวคิด Low Carbon Living หรือการใช้ชีวิตที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นเทรนด์ที่กำลังได้รับความสนใจทั่วโลก
สินเชื่อ: คอขวดสำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไข
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) เป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่มีความต้องการจริง แม้จะมีกำลังซื้อ แต่ก็ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ ปัญหานี้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ทั้งต่อผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
กลไกเสริมสินเชื่อ: ควรมีการพิจารณามาตรการเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: การรวมหนี้เพื่อลดภาระการผ่อนชำระและเพิ่มความสามารถในการกู้ยืม
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง เพื่อสะท้อนต้นทุนของสถาบันการเงินอย่างเหมาะสม
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาดอย่างมีเป้าหมาย
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยควรเน้นมาตรการที่ช่วยลดภาระทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการอย่างตรงจุด แทนที่จะเป็นการกระตุ้นระยะสั้น
มาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อ:
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV) สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก
การสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่เริ่มก่อร่างสร้างตัว (First-time Homebuyers)
มาตรการสนับสนุนผู้ประกอบการ:
การพิจารณามาตรการที่ช่วยลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ
การสนับสนุนการลงทุนในโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
การเมืองและการลงทุน: ปัจจัยขับเคลื่อนที่ต้องจับตา
สถานการณ์ทางการเมือง การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และการบริหารงบประมาณ จะมีผลต่อทิศทางเศรษฐกิจและการลงทุนโดยรวม
การเมืองที่มีเสถียรภาพ: หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา และได้รัฐบาลที่มีเสถียรภาพ จะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน และทำให้การเบิกจ่ายงบประมาณปี 2570 เป็นไปอย่างราบรื่น
การลงทุนภาครัฐ: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ โดยเฉพาะโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยแล้วเสร็จ จะเป็นปัจจัยบวกต่อราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียง และส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
การแก้ปัญหาคอร์รัปชัน: ความโปร่งใสในการดำเนินงานภาครัฐ และการหลีกเลี่ยงนโยบายประชานิยมที่ขาดความยั่งยืน จะเป็นสิ่งสำคัญต่อการสร้างความเชื่อมั่นและการพัฒนาเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
แนวโน้มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569
การหายไปของทาวน์เฮ้าส์ราคาประหยัด: ด้วยราคาที่ดินที่สูงขึ้นในกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจค่อยๆ หายไปจากตลาด และจะถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง
ความแตกต่างของการฟื้นตัวในภูมิภาค: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาคจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับศักยภาพทางเศรษฐกิจ การลงทุน และความต้องการของตลาดในแต่ละพื้นที่
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์: บนสมดุลใหม่ที่ยั่งยืน
ปี 2569 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” หรือ “ปีที่ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนฐานที่ต่ำ แต่จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีกต่อไป ปัญหาเชิงโครงสร้างหลายอย่างยังไม่ได้รับการแก้ไข และจำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน ในการร่วมกันประคองตลาดให้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ดิฉันเชื่อมั่นว่า แม้จะมีความท้าทายในปี 2569 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถปรับตัวและฝ่าฟันอุปสรรคไปได้ ด้วยการบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ การให้ความสำคัญกับความต้องการที่แท้จริงของตลาด และการสร้างคุณค่าที่ยั่งยืนให้กับผู้บริโภค
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดในปี 2569 นี้ ถือเป็นก้าวสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับทิศทางของเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป อย่ารอช้าที่จะปรับตัวและคว้าโอกาสในการสร้างความเติบโตอย่างมั่นคงในอนาคต
