เศรษฐกิจไทยและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และความท้าทายที่รออยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สำหรับทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้นั้น ดูเหมือนจะเป็นช่วงเวลาที่ต้องอาศัยความรอบคอบ การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการปรับตัวอย่างจริงจัง หลังจากการเผชิญกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาตลอดปี 2568 ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอก
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับพายุหลายลูก ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อที่อ่อนแอ สถาบันการเงินที่เริ่มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง และเหตุการณ์ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง สถานการณ์เหล่านี้ล้วนบีบคั้นให้ภาคธุรกิจต้องปรับตัว และมองหาหนทางในการประคับประคองธุรกิจท่ามกลางความไม่แน่นอน
ทิศทางเศรษฐกิจไทยในปี 2569: การฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนฐานที่ต่ำ
จากการประเมินของเหล่าผู้เชี่ยวชาญในวงการ เศรษฐกิจไทยปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเป็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยหลายสำนักคาดการณ์อัตราการเติบโตของ GDP ไว้ในกรอบที่ค่อนข้างจำกัด ตัวเลขที่ประเมินโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่คาดการณ์ GDP ไว้ที่ 1.5-1.8% นั้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ยังคงต้องอาศัยการประคับประคองเป็นหลัก ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตที่คาดการณ์ไว้สำหรับปี 2568 ที่ประมาณ 2%
ปัจจัยกดดันสำคัญที่ยังคงมีน้ำหนักต่อเศรษฐกิจไทย ได้แก่
หนี้ครัวเรือนระดับสูง: แม้จะมีความพยายามในการจัดการ แต่ระดับหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในเกณฑ์สูงยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อกำลังซื้อ และความสามารถในการใช้จ่ายของประชาชน
ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น: ต้นทุนค่าครองชีพที่สูงขึ้นส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อสินค้าและบริการที่จำเป็นน้อยลง หรือเลื่อนการตัดสินใจออกไป
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ยังคงสร้างความกังวล และส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
ดังนั้น ในปี 2569 ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมพร้อมรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่อาจจะยังคง “ซึมๆ” หรือมีการเติบโตที่ไม่หวือหวา การบริหารจัดการต้นทุน สภาพคล่อง และการวางแผนธุรกิจที่รอบคอบจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่
สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นั้น เหล่ากูรูได้นิยามว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” หรือ “ปีม้าหงอย-ม้าป่วย” ซึ่งหมายถึงช่วงเวลาของการฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด แต่ยังไม่สามารถกลับไปสู่ภาวะที่รุ่งเรืองเหมือนในอดีตได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างแท้จริง
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ:
กำลังซื้ออ่อนแอ: นี่คือปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนถูกจำกัดด้วยปัจจัยหลายประการ ดังที่กล่าวไปข้างต้น ทำให้การตัดสินใจซื้อมีความลังเลมากขึ้น
สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อสำหรับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Project Financing) ที่มีความเสี่ยงสูงขึ้น เงื่อนไขในการขอสินเชื่ออาจจะเข้มงวดมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองในการบริหารจัดการสภาพคล่องให้มากยิ่งขึ้น
การแข่งขันด้านซัพพลายที่ปรับตัว: แม้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลงจนถึงจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนว่าผู้ประกอบการเริ่มปรับตัว แต่ก็ยังคงมีความจำเป็นที่ผู้ประกอบการจะต้องลงทุนอย่างระมัดระวัง และพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง ไม่ใช่การคาดการณ์ที่เกินจริง
การบริหารสภาพคล่อง: ในสภาวะที่การปล่อยสินเชื่อยังคงมีความท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดและสภาพคล่องให้ดี เพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น
ความจำเป็นในการ Upskill และปรับตัว: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) โดยการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น Sustainable Development in Action, Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการความเสี่ยงที่เข้มงวด
ตัวเลขสำคัญที่สะท้อนภาพตลาด:
การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply): ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จนถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ
การโอนกรรมสิทธิ์ (Property Transfer): ในปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ลดลงประมาณ 10% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลดลงประมาณ 20-25%
สินเชื่อรายย่อย (Retail Loans): ยอดสินเชื่อรายย่อยที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ถือว่าอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate): ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัญหาคอขวดสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ปัจจัยบวกที่อาจเข้ามาช่วยพยุงตลาด:
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็ยังมีปัจจัยบางประการที่อาจช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ได้:
ฐานที่ต่ำในปี 2568: เมื่อตัวเลขต่างๆ ปรับลดลงมาอยู่ในระดับที่ต่ำมาก การเติบโตเล็กน้อยในปีถัดไปจะดูมีนัยสำคัญมากขึ้น
การแข่งขันด้านซัพพลายไม่รุนแรง: การที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้การแข่งขันด้านปริมาณซัพพลายไม่รุนแรงเหมือนในอดีต
การแข่งขันปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์: เมื่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่เคยมีส่วนแบ่งตลาดสูง เริ่มมีการแข่งขันจากธนาคารพาณิชย์อื่นๆ มากขึ้น อาจส่งผลดีต่อผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อ
การลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มฟื้นตัว: ตัวเลขการขอส่งเสริมการลงทุนและการออกบัตรส่งเสริมการลงทุนมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แสดงถึงการกลับมาลงทุนของภาคเอกชน ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวม
ความคืบหน้าของโครงการภาครัฐ: การก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยแล้วเสร็จ ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณดังกล่าวมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
การเมืองที่ชัดเจน: หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา และได้รัฐบาลใหม่ที่สามารถผลักดันนโยบายได้ทันเวลา จะช่วยให้งบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ได้เร็วขึ้น และเร่งการใช้งบประมาณปี 2569 ได้อีกด้วย
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในปี 2569: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนเพื่อรับมือกับความท้าทาย และคว้าโอกาสที่อาจมีอยู่:
เน้นกำลังซื้อจริง (Focus on Real Demand): การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก พิจารณาปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
บริหารสภาพคล่องและลดความเสี่ยง: ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น หลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว และให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสดอย่างเข้มงวด
Upskill พัฒนาสินค้าและบริการ: สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์โลก เช่น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ (Health & Wellness Residences) การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ (PropTech) และการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Sustainable Living)
แสวงหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย: นอกเหนือจากการพึ่งพาสถาบันการเงินและหุ้นกู้ ผู้ประกอบการอาจต้องพิจารณาแหล่งเงินทุนอื่นๆ หรือการร่วมทุน (Joint Venture) เพื่อลดภาระทางการเงิน
ร่วมมือกับภาครัฐและสถาบันการเงิน: การผลักดันมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เป็นสิ่งที่จำเป็น
พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเฉพาะ: เช่น โครงการสำหรับผู้สูงอายุ (Silver Age Housing) หรือโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ (Gen Z Homes) ที่มีความต้องการและกำลังซื้อที่แตกต่างกัน
บทบาทของภาครัฐในการพยุงตลาด:
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน มากกว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น มาตรการที่ตรงจุด เช่น:
การลดภาระผู้ซื้อ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองบ้านหลังแรก, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) เพื่อให้ประชาชนกลุ่มเริ่มต้นสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การสนับสนุนต้นทุนผู้ประกอบการ: การพิจารณามาตรการลดต้นทุนการก่อสร้าง หรือการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน
การแก้ปัญหาสินเชื่อ: การสนับสนุนกลไกอย่าง Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ หรือการพิจารณามาตรการ Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ: รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ รวมถึงการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างจริงจัง
แนวโน้มราคาที่ดินและประเภทอสังหาริมทรัพย์:
ราคาที่ดิน โดยเฉพาะในบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงตามความเหมาะสมของทำเลและกำลังซื้อ
ทาวน์เฮ้าส์: ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจจะเริ่มหายากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมเข้ามามีบทบาทมากขึ้น โดยเฉพาะในย่านชานเมือง
คอนโดมิเนียม: มีแนวโน้มที่จะเข้ามาทดแทนในบางทำเล และยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองหาที่อยู่อาศัยในเมือง
การฟื้นตัวในภูมิภาค: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาคอาจมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจ สังคม และศักยภาพของพื้นที่นั้นๆ
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนสมดุลใหม่
ปี 2569 ไม่ใช่ปีที่จะคาดหวังการเติบโตที่หวือหวา แต่เป็นปีแห่งการ ประคับประคองเศรษฐกิจไทย และ อสังหาริมทรัพย์ บนสมดุลใหม่ที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และการปรับตัวของผู้ประกอบการทุกภาคส่วน ความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อว่าด้วยการวางแผนที่รอบคอบ การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ผู้ประกอบการจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคต
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก วางแผนกลยุทธ์ และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า
