เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่และความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาโดยตลอด แต่ปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนและต้องการการบริหารจัดการอย่างชาญฉลาด ภาพรวมเศรษฐกิจไทยและตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 กำลังเข้าสู่ช่วงของการ “ประคองตัว” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังจากที่หลายภาคส่วนได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดมาแล้ว
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญ สถาบันการเงินที่ยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 สถานการณ์ยังคงต้องการการประคับประคองอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องปรับตัวให้ทันกับภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงไป
เจาะลึกปัจจัยขับเคลื่อนและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569
จากบทสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญในวงการหลายท่าน สามารถสรุปภาพรวมของ เศรษฐกิจไทย 2569 และแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ได้ดังนี้
กำลังซื้ออ่อนแอและสินเชื่อเข้มงวด: ความท้าทายหลักที่ต้องบริหาร
ปัญหาหลักที่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญอย่างต่อเนื่องในปี 2569 คือ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดันสำคัญ การที่สถาบันการเงินยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งมักต้องการเงินทุนจำนวนมากในการก่อสร้าง ทำให้การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายนัก
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เปรียบเทียบปี 2569 ว่าเหมือน “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังไม่สามารถใช้งานหนักได้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะที่ต้องดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง ไม่ประมาท และเน้นการบริหารสภาพคล่องให้ดีเป็นอันดับแรก
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดลง: โอกาสที่มาพร้อมความท้าทาย
ข่าวดีประการหนึ่งคือ ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2568 ถือว่าอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี โดยมีโครงการเปิดตัวรวมกว่า 40,000 หน่วย (ตามข้อมูลที่คุณอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึง) ตัวเลขที่ต่ำนี้สะท้อนว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัวและชะลอการลงทุน ทำให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 อาจไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม การที่อุปทานลดลง ไม่ได้หมายความว่าการแข่งขันจะหายไปเสียทีเดียว แต่จะเป็นการแข่งขันที่เน้นคุณภาพและความคุ้มค่าที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริงมากขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องลงทุนอย่างรอบคอบ เน้นการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และสามารถบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ: ตัวเลขที่สร้างความหวังแต่ต้องตีความ
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะคาดการณ์การเติบโตไม่สูงนัก (ประมาณ 1.5-1.8% ตามการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทย) แต่การที่ตัวเลขหลายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง การขอสินเชื่อที่ต่ำสุดในรอบ 12 ปี กลายเป็นปัจจัยบวกที่อาจทำให้ตัวเลขการเติบโตในปี 2569 ดูดีขึ้น
คุณอิสระ บุญยัง คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10% หากธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งน่าจะเป็นผลดีต่อภาพรวม
การลงทุนภาครัฐและการเมือง: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
การลงทุนภาครัฐและการเมืองเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลต่อทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดตั้งรัฐบาลใหม่และการขับเคลื่อนนโยบายต่างๆ
การใช้จ่ายภาครัฐ: การที่รัฐบาลใหม่สามารถนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ได้ทันเวลา และเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 จะเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ
การเมืองที่มีเสถียรภาพ: สถานการณ์ทางการเมืองที่มั่นคง และการแก้ไขปัญหาความไม่สงบตามแนวชายแดน จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
ความร่วมมือภาครัฐ-เอกชน: การส่งเสริมโครงการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) และการรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน จะเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนการลงทุน
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: Upskill สู่ความยั่งยืน
ปี 2569 คือปีที่ผู้ประกอบการทุกขนาดต้อง “Upskill” และปรับตัวอย่างมีวินัย สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เน้นย้ำถึงความสำคัญของการพัฒนาศักยภาพองค์กรสู่ Sustainable Development in Action โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
สินเชื่อเป็นคอขวด: กลไกเสริมเพื่อเพิ่มโอกาส
แม้จะมีกำลังซื้อจริง แต่การอนุมัติสินเชื่อที่ยังเป็นอุปสรรคสำคัญ โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูงถึง 40% ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จึงมีความจำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ
Consolidated Debt: การรวมหนี้เพื่อลดภาระและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาดมากกว่ากระตุ้นระยะสั้น
ภาครัฐควรมีบทบาทในการสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้กลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัวสามารถมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้
สมดุลใหม่: อสังหาริมทรัพย์จะกลับไปเหมือนเดิมไม่ได้อีก
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นว่า ปี 2569 เป็นปีแห่ง “สมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะกลับไปดีเหมือนเดิมอีกไม่ได้ ผู้ประกอบการต้องเรียนรู้ที่จะอยู่กับมันและปรับตัวให้ได้ เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างบางประการยังไม่ได้รับการแก้ไข
หากมองในแง่การลงทุน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ 2569 และ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล 2569 ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องอาศัยความเข้าใจในกำลังซื้อจริง การปรับขนาดโครงการ และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ
ตัวแปรเฉพาะ: ราคาที่ดินและอัตราดอกเบี้ย
ราคาที่ดินที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างและแล้วเสร็จ จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจเห็นการพัฒนาทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย หายไป และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้จะช่วยประคองตลาดได้บ้าง แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจก้าวกระโดดไปถึงระดับ 3-5% ซึ่งจำเป็นต่อการเพิ่มกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
ความท้าทายระยะยาว: หนี้เสียและคอร์รัปชัน
ปัญหาหนี้เสีย (NPLs) และการคอร์รัปชัน ยังคงเป็นความท้าทายเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง การที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับนโยบายประชานิยมมากเกินไป อาจส่งผลกระทบต่อการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ
มองไปข้างหน้า: การสร้างความมั่นคงบนฐานใหม่
ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการ “ม้ากระโดด” แต่เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากการบาดเจ็บสาหัสจาก “พายุเศรษฐกิจ” ในปี 2567-2568 ผู้ประกอบการต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อค่อยๆ ประคองตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรง
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2025 ในประเทศไทย ควรให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ ราคาอสังหาริมทรัพย์ 2569 อย่างรอบคอบ ประเมินกำลังซื้อจริง และพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว
แม้เส้นทางข้างหน้าจะยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ด้วยการบริหารจัดการที่รอบคอบ การปรับตัวที่ทันท่วงที และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการประคองตัวนี้ไปได้ และค่อยๆ สร้างฐานที่มั่นคงเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดปี 2569 และปีต่อๆ ไป อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันวางแผนและสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของคุณ.
