ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
ปี 2566 เป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 ตลาดกลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่สำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้เหมือนที่เคย ซึ่งแนวโน้มนี้ยังคงส่งสัญญาณต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดและประสบความสำเร็จอย่างแท้จริงใน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวมปี 2566: สัญญาณการชะลอตัวทั่วกระดาน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด มีรายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ยังมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) (AP) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำไว้ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสังเกตคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจไม่แพ้กันคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้ง อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดเยี่ยมด้านรายได้จากการขาย (ปี 2566)
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำและแสดงศักยภาพที่โดดเด่นในด้าน ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างน่าสนใจ
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท – สามารถทวงคืนอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าภาคภูมิใจ
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท – เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษามาตรฐานและตำแหน่งอันแข็งแกร่งในตลาด
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท – ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้อย่างสวยงาม และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท – แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท – แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะยาว
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้าง ผลกำไรสุทธิ ที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้ในที่สุด
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมไว้ที่ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวลเมื่อพิจารณาว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดเยี่ยมด้านกำไรสุทธิ (ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้จะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดในปีนี้ได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งให้ขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท – หากไม่มีรายการพิเศษของ LH, Supalai คงได้ครองตำแหน่งนี้
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท – สร้างการเติบโตของกำไรสุทธิอย่างน่าประทับใจถึง 42%
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท – แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 การชะลอตัวของกำลังซื้อ นโยบายทางการเงินที่เข้มงวดขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่สำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบาก การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารความเสี่ยง และการเข้าใจความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มีประสบการณ์ใน วงการอสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถนำเสนอบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถในการบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และการมองหาโอกาสภายใต้ความท้าทาย ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือโครงการ คอนโดมิเนียมทำเลดี และมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่จะสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยกัน
