ท่ามกลางคลื่นลมแห่งปี 2566: เจาะลึกภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง หลังจากการเริ่มต้นด้วยความหวังระลอกใหญ่ที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 สถานการณ์กลับพลิกผันอย่างรวดเร็ว ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีปัจจัยแวดล้อมทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่เป็นจุดเริ่มต้น และแรงกดดันดังกล่าวได้ส่งทอดต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลทองของการจับจ่ายใช้สอยในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจปลุกกระแสความคึกคักให้กลับคืนมาได้ บรรยากาศที่ยังคงอึมครึมนี้ ได้ส่งต่อความท้าทายมายังปี 2567 ซึ่งยังคงไม่มีสัญญาณบ่งชี้ถึงการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้เราเข้าใจภูมิทัศน์ของอุตสาหกรรมได้อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้อย่างโดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่เผยให้เห็นรอยร้าว
สำหรับภาพรวมของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่สะท้อนความท้าทายได้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนัก และมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESR) ที่ติดลบใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็ไม่ต่างกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ร่วงไป 22%, และ Siamese Asset (SA) ก็มีรายได้รวมลดลง 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะตลาด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ลบ 9%, และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: ความสำเร็จที่ต้องพิจารณาองค์ประกอบ
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% สามารถเฉือน AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai คว้าอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การจะประเมินผลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ให้ได้ภาพที่สมบูรณ์ที่สุด จำเป็นต้องพิจารณาถึง รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่เข้ามาเสริม ซึ่งส่งผลต่อตัวเลขรายได้รวม ในทางกลับกัน รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและศักยภาพในการระบายสต็อกสินค้าที่เป็นหัวใจหลักของธุรกิจ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่เผยความจริงอันน่าตกใจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้จากการขายลดลง เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ยอดขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดอันดับ 1 ด้านยอดขาย: การฟื้นตัวที่ต้องจับตา
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุด ในปี 2566 นี้ AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าสนใจของบริษัทในกลุ่มค้าปลีกที่ขยายไลน์ธุรกิจสู่ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะมียอดขายมากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: การบริหารจัดการที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด ในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่สามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่สนับสนุนคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
Sansiri เป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) เป็นอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของตลาดในปี 2566 ซึ่งหลายบริษัทต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้และผลกำไร ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไม่ต้องสงสัย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว เพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และใช้กลยุทธ์ทางการตลาดและการขายที่สร้างสรรค์ เพื่อสร้างความแตกต่างและรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ ระดับพรีเมียม หรือกำลังมองหา บริษัทรับสร้างบ้าน ที่มีคุณภาพ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยเหล่านี้ และการเลือกพันธมิตรที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาในการตัดสินใจลงทุนที่แม่นยำและคุ้มค่าที่สุด ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เหมาะกับความต้องการของคุณโดยเฉพาะ
