การวิเคราะห์เจาะลึก: อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้รอด ผู้ร่วง และผู้แกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรการเติบโตและชะลอตัวของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ทดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับพลิกผันเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อใกล้ช่วงเลือกตั้งใหญ่ ผลกระทบดังกล่าวได้ทอดเงายาวมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเร่งเครื่องของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถฟื้นคืนชีพได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างชัดเจน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับแรงกดดันของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
เมื่อประมวลผลรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง พบว่ายอดรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานแรงลมได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ท้าชิงรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริครองแชมป์ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI) : 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) : 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) : 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอที่จะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เข้ามาเสริม หากเราจะวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นรายได้หลักจากการดำเนินธุรกิจโดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่รายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
ผู้ท้าชิงรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) : 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI) : 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) : 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) : 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผล โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิเหลือน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมถือว่ายังไม่ใช่ผู้ที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
ผู้ชนะด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ครองตำแหน่งท่ามกลางการปรับตัว
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ โดยมีปัจจัยเสริมจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย อาจขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
ศุภาลัย (SPALI) : 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) : 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) : 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) : 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวอย่างสูง
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบันและอนาคต การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อย่างแท้จริง คือก้าวสำคัญที่จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพและคว้าโอกาสท่ามกลางความผันผวนนี้.
