ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและผู้ชนะที่แท้จริง
การก้าวเข้าสู่ปี 2566 สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น เต็มไปด้วยความคาดหวังที่สูงลิ่ว จากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ทว่าภาพความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างน่าใจหาย ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง จนเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ผลประกอบการภาพรวม: รายได้รวมทรงตัวแต่กำไรลดลง
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
สถิติรายได้รวมของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ปี 2566
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 เผยให้เห็นถึงการแข่งขันที่ดุเดือด โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนชนะ AP Thailand (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก บริษัทฯ ผู้เชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์มักพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นเกณฑ์สำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายของธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจะมีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่เพียงแต่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นี้ AP Thailand (AP) กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาเงียบๆ แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและแสดงผลงานโดดเด่นในปี 2566 คือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในที่สุดก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
การวิเคราะห์ผลกำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถทำกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นทำกำไรสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างสง่างาม แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่ LH ก็สามารถทำกำไรในปีนี้ได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) น่าจะเป็นผู้ที่ขึ้นแท่นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP Thailand (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ผลประกอบการที่นำเสนอข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ที่ท้าทายในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และจากการประเมินแนวโน้ม สภาพแวดล้อมในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ การปรับตัวกลยุทธ์ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายเหล่านี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และต้องการทำความเข้าใจเชิงลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อน ประเมินความเสี่ยง และมองหาโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือทางเลือกที่ดีที่สุด
เราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในทุกสภาวะตลาด
