ฉบับที่ 2567: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบที่เข้มข้นยิ่งกว่าที่คาดการณ์ไว้ ความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ดูเหมือนจะจุดประกายให้ธุรกิจกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง กลับถูกชะลอลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลให้ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวยาวนานต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วง High Season สำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งต่อมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า ในรอบปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม หากเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามรายได้รวม ปี 2566):
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาดก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามรายได้จากการขาย ปี 2566):
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการมีรายได้สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) สามารถรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปครอง โดยเบียด AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ต่อมาคือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ไว้ได้
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ตามกำไรสุทธิ ปี 2566):
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: บททดสอบครั้งใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนของผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัวและการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัว การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ จึงเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค ที่ต้องการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาด และวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืนในยุคแห่งความท้าทายนี้ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำและโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ.
