วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่สดใสจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงสะท้อนภาพความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อให้เห็นภาพรวมอย่างชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความอ่อนไหวของตลาด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสองหลัก เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ลดลง 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวมสูงสุด พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Major Cineplex Group)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ย่อมมีความสำคัญมากกว่า เพราะรายได้รวมของหลายๆ บริษัทอาจมาจากการลงทุนหรือธุรกิจอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพศักยภาพในการสร้างรายได้จากแกนหลักของธุรกิจได้อย่างชัดเจน
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจพบในบางบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่แสดงศักยภาพการเติบโตอย่างโดดเด่น โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จในการผลักดันโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายให้สามารถสร้างรายได้ตามเป้าหมาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ถึงแม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นเป็นอันดับ 1)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอกและภายในหลายประการ การคาดการณ์สำหรับปี 2567 ยังคงชี้ให้เห็นว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้ประกอบการและนักวิเคราะห์ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และยังคงรักษาความเชื่อมั่นของลูกค้าไว้ได้ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นผู้ที่สนใจใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำและวางแผนอนาคตที่มั่นคงสำหรับทุกการลงทุนของท่าน
