ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยครึ่งปีแรก 2568: สัญญาณเตือนภาคเศรษฐกิจ ภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมกับความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ผ่านมา ตัวเลขจากงบการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 40 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้สะท้อนภาพที่น่ากังวลอย่างชัดเจน รายได้รวมของกลุ่มบริษัทเหล่านี้ลดลงถึง 15.21% และกำไรสุทธิทรุดตัวลงถึง 37.17% โดยมีถึง 18 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน นี่ไม่ใช่เพียงตัวเลขทางบัญชี แต่เป็นกระจกเงาสะท้อนสภาวะเศรษฐกิจไทยโดยรวม ที่กำลังเผชิญกับความไม่แน่นอนและความเปราะบางที่ซ่อนอยู่
ความกลัวหนี้: ปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์
หัวใจสำคัญที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด คือ “ความกลัวหนี้” ของผู้บริโภคชาวไทย พฤติกรรมนี้ถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยหลายประการ ประการแรกคือ สภาวะเศรษฐกิจที่รายได้เติบโตช้ากว่าค่าใช้จ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับการที่หนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ประชาชนจำนวนมากมีความระมัดระวังในการก่อภาระหนี้สินใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหนี้ก้อนใหญ่ เช่น การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต (ปัจจัย 4)
ประการที่สอง คืออัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง ซึ่งทำให้ต้นทุนในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นไปอีก ส่งผลให้ความฝันในการมีบ้านของประชาชนถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด เมื่อกำลังซื้ออ่อนแอ โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ก็ขายได้ยากขึ้น ส่งผลให้สินค้าคงคลัง (inventory) ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มีมูลค่ารวมสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (oversupply) ในตลาด
ผลประกอบการ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: บทสรุปครึ่งปีแรก 2568
จากข้อมูลของ LWS Wisdom บริษัทวิจัยในเครือ แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) พบว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 (มกราคม – มิถุนายน) ภาพรวมผลประกอบการของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นดังนี้:
รายได้รวม: 131,217.08 ล้านบาท ลดลง 15.21%
กำไรสุทธิรวม: 8,369.92 ล้านบาท ลดลง 37.17%
จำนวนบริษัทที่ขาดทุน: 18 บริษัท
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำรายได้สูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568)
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%)
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%)
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%)
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%)
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%)
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%)
บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%)
บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%)
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%)
บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%)
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568)
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 2,212.48 ล้านบาท
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 2,028.11 ล้านบาท
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,870.04 ล้านบาท
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน): 1,509.27 ล้านบาท
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน): 1,192.82 ล้านบาท
บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 736.36 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 531.08 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 430.97 ล้านบาท
บริษัท แอสเซท ไวส์ จำกัด (มหาชน): 399.89 ล้านบาท
บริษัท จี แลนด์ จำกัด (มหาชน): 230.97 ล้านบาท
ความท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัย: สต็อกสะสมและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
นอกเหนือจากภาพรวมผลประกอบการที่น่าเป็นห่วง สภาวะตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมที่เปิดขายออกสู่ตลาดกลับพบกับยอดขายที่ซบเซา ทำให้สินค้าคงค้าง (inventory) บวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มีมูลค่ารวมกันสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นี่เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่าปริมาณอุปทานในตลาดมีมากกว่าความต้องการซื้อที่แท้จริงในขณะนี้
มุมมองจากผู้บริหาร: การปรับตัวเพื่อประคองธุรกิจและรอคอยการฟื้นตัว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3 ถึง 4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวเพื่อเข้าสู่ช่วงการฟื้นตัวในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างรอบคอบ เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดผ่านพ้นวิกฤตินี้ไปให้ได้ ก่อนที่จะสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
อสังหาริมทรัพย์: เครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทยที่กำลังส่งสัญญาณเตือน
ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อระบบเศรษฐกิจไทย โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8-10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) และยังเชื่อมโยงกับภาคส่วนอื่นๆ อีกมากมาย ทั้งแรงงานก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง ภาคการเงิน และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการตกแต่งภายใน การชะลอตัวของรายได้และกำไรของผู้ประกอบการ พร้อมไปกับการเพิ่มขึ้นของสต็อกคงค้าง จึงเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงภาวะ “ความไม่มั่นใจ” ของผู้บริโภค ที่กำลังหลีกเลี่ยงการก่อหนี้สินในเวลานี้
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความหวังและความท้าทายในปี 2568 และปีถัดไป
แม้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันจะยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่ก็เป็นประเด็นที่ต้องเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อไม่สามารถฟื้นตัวได้ในระยะเวลาอันใกล้ การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ อาจจะส่งผลกระทบที่กว้างขวางต่อระบบเศรษฐกิจไทยโดยรวมให้เข้าสู่ภาวะที่ยากลำบากมากขึ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ นอกเหนือจากเรื่อง “ความกลัวหนี้” และ “ดอกเบี้ยสูง” แล้ว ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติม ได้แก่:
กำลังซื้อที่แท้จริง (Effective Demand): การเติบโตของรายได้ในกลุ่มประชากรหลักที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ (Gen Z และ Millennials) ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ อัตราการจ้างงานที่อาจยังไม่แน่นอน และค่าครองชีพที่สูงขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการออมและกำลังซื้อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลง
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ จะมีบทบาทสำคัญในการพลิกฟื้นความเชื่อมั่นและส่งเสริมกำลังซื้อ ตลอดจนการผ่อนคลายมาตรการทางการเงินที่อาจเป็นภาระต่อผู้บริโภค
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: ผู้บริโภคยุคใหม่มีความต้องการที่หลากหลายและเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียว การทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) การเดินทางที่สะดวก และเทคโนโลยีที่เข้ามาช่วยอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย กลายเป็นปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อมากขึ้น
ความเสี่ยงทางเศรษฐกิจมหภาค (Macroeconomic Risks): ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ผลกระทบจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และการเปลี่ยนแปลงของนโยบายการเงินของธนาคารกลางทั่วโลก ล้วนส่งผลกระทบต่อการลงทุนและกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
การแข่งขันในตลาด: แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการยังคงมีอยู่สูง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด (demand-driven development) การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแตกต่าง
โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: การมองหาช่องว่างในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
สำหรับนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ในสภาวะที่ท้าทายเช่นนี้ ก็ยังมีช่องว่างให้ค้นหา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า (Rental Yield Properties): ในภาวะที่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยอาจชะลอตัว แต่ความต้องการเช่าที่พักอาศัยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการสูง เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา หรือใจกลางเมือง
อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living): ด้วยสังคมผู้สูงอายุที่กำลังขยายตัว ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ออกแบบมาเพื่อรองรับผู้สูงอายุโดยเฉพาะ ทั้งด้านสิ่งอำนวยความสะดวกและการดูแล จะมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในพื้นที่ที่มีแนวโน้มการเติบโตจากโครงการภาครัฐ เช่น รถไฟฟ้า สนามบิน หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษ จะสร้างโอกาสในการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว
อสังหาริมทรัพย์ที่เน้นความคุ้มค่าและฟังก์ชันการใช้งาน: ผู้บริโภคในปัจจุบันให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า การออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง และราคาที่สมเหตุสมผล
บทสรุปและก้าวต่อไป
ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรก 2568 ได้ส่งสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายจากความกังวลเรื่องภาระหนี้สิน กำลังซื้อที่อ่อนแอ และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน แม้ผู้ประกอบการจะพยายามปรับกลยุทธ์เพื่อประคองธุรกิจ แต่การฟื้นตัวที่แข็งแกร่งอาจต้องรอปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ ประกอบด้วย
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมเชื่อว่า การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจและเศรษฐกิจไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูล วิเคราะห์สถานการณ์อย่างรอบด้าน และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพ ในการคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
