คาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ปีแห่งการประคองตัวบนสมดุลใหม่
บทนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนมานับครั้งไม่ถ้วน ตลอดปี 2568 ที่ผ่านมา เป็นอีกปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ตั้งแต่ความผันผวนทางเศรษฐกิจ เหตุการณ์ภัยพิบัติธรรมชาติ ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 สถานการณ์ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ หลายฝ่ายคาดการณ์ว่านี่จะเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” อย่างระมัดระวัง เพื่อสร้างสมดุลใหม่ที่ยั่งยืน
บทความนี้ จะพาคุณเจาะลึกถึงมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ 5 ท่าน ที่จะมาฉายภาพทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 พร้อมแนวทางรับมือสำหรับผู้ประกอบการ เพื่อให้ธุรกิจสามารถเติบโตต่อไปได้บนพื้นฐานที่แข็งแกร่ง
ปี 2569: การประคับประคองและการปรับตัวบนสมดุลใหม่
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: ชะลอตัวแต่มีสัญญาณการฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันว่า เศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงเผชิญกับภาวะชะลอตัว โดยคาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งลดลงจากประมาณ 2% ในปี 2568 ปัจจัยหลักที่กดดันเศรษฐกิจ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการซื้อสินค้ามูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค: ปัจจัยภายนอก เช่น ความขัดแย้งทางการค้าระหว่างประเทศ และความผันผวนของตลาดโลก ยังคงเป็นแรงกดดันต่อเศรษฐกิจไทย
อย่างไรก็ตาม มีมุมมองที่มองว่า การที่ตัวเลขต่างๆ ปรับตัวลดลงมาอยู่ในระดับต่ำมากในปี 2568 อาจกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 กล่าวคือ “ฐานที่ต่ำ” จะทำให้การเติบโตในเชิงเปอร์เซ็นต์ดูดีขึ้น แม้ว่ามูลค่าจริงอาจจะยังไม่สูงนัก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันที่ไม่รุนแรง แต่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะยังไม่สดใส แต่ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีสัญญาณบางประการที่น่าสนใจ:
อุปทานใหม่ลดลง: ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 20 ปี สิ่งนี้สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เน้นการบริหารจัดการสต็อกที่มีอยู่เดิม และชะลอการลงทุนโครงการใหม่ที่ไม่จำเป็น
การแข่งขันที่ลดลง: การที่อุปทานใหม่ลดลง ย่อมส่งผลให้การแข่งขันในตลาดไม่รุนแรงเท่ากับในช่วงปี 2567-2568 ผู้ประกอบการสามารถบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายได้ดีขึ้น
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อาจฟื้นตัว: แม้การโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงอย่างมากในปี 2568 แต่เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำ และการที่ธนาคารพาณิชย์อาจเริ่มมีการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น (โดยเฉพาะจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่มีส่วนแบ่งตลาดสูง) คาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2569 อาจมีการเติบโตได้ 5-10%
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ:
ภายใต้บริบทดังกล่าว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ:
สภาพคล่องและการบริหารต้นทุน: การบริหารสภาพคล่องให้ดี ถือเป็นหัวใจสำคัญ ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการลงทุน ชะลอโครงการที่ไม่จำเป็น และควบคุมต้นทุนการดำเนินงานอย่างเข้มงวด
การพึ่งพาตนเอง: การพึ่งพาสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Project Financing) อาจเป็นไปได้ยากขึ้น ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองมากขึ้น ทั้งในส่วนของการระดมทุนและการบริหารกระแสเงินสด
การออกหุ้นกู้: ตลาดหุ้นกู้มีความผันผวนมากขึ้น นักลงทุนมีความระมัดระวังในการเลือกลงทุน ผู้ประกอบการที่ต้องการระดมทุนผ่านหุ้นกู้อาจเผชิญกับความท้าทายในการหาผู้ลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริษัทที่ยังไม่มีประวัติความน่าเชื่อถือที่แข็งแกร่ง
การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ: การสร้างโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค คือกุญแจสำคัญ ผู้ประกอบการควรพิจารณาขนาดโครงการ ราคาต่อหน่วย และรูปแบบการอยู่อาศัยที่เหมาะสมกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การรับมือกับอัตราดอกเบี้ย: แม้อัตราดอกเบี้ยอาจมีแนวโน้มลดลง แต่ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยหลักในการกระตุ้นกำลังซื้อมากนัก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างอื่นๆ ยังคงอยู่
ปัจจัยสนับสนุนการฟื้นตัว:
นอกจากความท้าทายแล้ว ยังมีปัจจัยที่สามารถสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้:
การเมืองที่ชัดเจนและการเบิกจ่ายงบประมาณ: หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา และรัฐบาลใหม่สามารถเข้าบริหารประเทศได้ทันเวลา จะส่งผลดีต่อการเบิกจ่ายงบประมาณของภาครัฐ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม
การลงทุนภาคเอกชน: ตัวเลขการขอส่งเสริมการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 ที่ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ถึงแนวโน้มการลงทุนที่ต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมและภาคที่เกี่ยวข้อง
ราคาที่ดิน: ราคาที่ดินในบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยแล้วเสร็จ ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
แนวทาง “Upskill” เพื่ออนาคตของผู้ประกอบการ:
เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในปี 2569 และในอนาคต ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “Upskill” ในหลายมิติ:
การพัฒนาสู่ความยั่งยืน (Sustainable Development): การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม และตอบโจทย์แนวคิด Low Carbon Living จะเป็นจุดแข็งที่สร้างความแตกต่าง และตอบรับเทรนด์ของผู้บริโภคยุคใหม่
การบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: การวางแผนการเงิน การบริหารกระแสเงินสด และการควบคุมหนี้สินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การวิเคราะห์กำลังซื้อจริง: การยึดมั่นในข้อมูลกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชนเป็นเข็มทิศในการพัฒนาโครงการ หลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการที่สวนทางกับความต้องการของตลาด
การปรับขนาดโครงการและราคา: พิจารณาปรับขนาดโครงการให้เล็กลง ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับกำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระ
บทบาทของภาครัฐในการพยุงตลาด:
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ โดยเน้นมาตรการที่ตรงจุดและยั่งยืน:
มาตรการลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหลังแรก จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: การพิจารณามาตรการเสริมเพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่หดตัว เช่น การส่งเสริม Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม หรือการพิจารณาแนวทาง Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้ และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
การส่งเสริมการลงทุน: การกระตุ้นให้เกิดการลงทุนภาคเอกชน และการใช้จ่ายภาครัฐอย่างมีประสิทธิภาพ จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม และเป็นปัจจัยเกื้อหนุนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ความร่วมมือระหว่างทุกภาคส่วน:
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมืออย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อร่วมกันประคับประคองตลาดให้ค่อยๆ ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแกร่ง การสื่อสารที่เปิดกว้าง การรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน และการกำหนดนโยบายที่สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาด คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาอุตสาหกรรมให้ก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
บทสรุป: ปีแห่งสมดุลใหม่ที่ไม่เหมือนเดิม
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของการฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากฐานที่ต่ำ และการเน้นการประคองตัวมากกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ “สมดุลใหม่” ซึ่งอาจจะไม่กลับไปดีเหมือนเดิมในเร็ววัน ปัญหาเชิงโครงสร้างบางประการยังคงต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจสถานการณ์ ปรับตัว และบริหารจัดการธุรกิจอย่างรอบคอบ โดยยึดมั่นในหลักการของการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง การบริหารสภาพคล่องอย่างมีวินัย และการแสวงหาโอกาสในการ “Upskill” ธุรกิจ ภายใต้การสนับสนุนของภาครัฐและสถาบันการเงินที่เข้าใจบริบทตลาด เชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงสามารถขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะเผชิญกับความยากลำบาก
ถึงเวลาแล้วที่ผู้ประกอบการทุกท่าน จะต้องประเมินศักยภาพของตนเอง วางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม และเตรียมพร้อมรับมือกับ “สมดุลใหม่” นี้ เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว
