ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ไม่คาดคิด และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปีในตลาดประเทศไทย ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของภาคอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบทเรียนอันล้ำค่า แม้จะมีความคาดหวังต่อการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับแสดงสัญญาณของการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตที่คาดหวังได้ ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้น Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ซบเซาของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้ชนะด้านรายได้รวม: Sansiri ผงาด คว้าแชมป์ 39,082 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติดอันดับ Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) (เดิมคือ Universal Utilities) อันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) อันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่ชะลอตัว โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งมักทำผลงานได้ดี ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้างในภาคอสังหาริมทรัพย์
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อวิเคราะห์ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำมาได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ซึ่งก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก โดยอยู่ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง คว้าแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการดังกล่าว Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยเป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นอีกปีที่ยากลำบาก คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน และความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัทจะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้
สำหรับผู้ที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เราพร้อมให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพและมั่นใจยิ่งขึ้นในทุกการลงทุนของคุณ.
