ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน
ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับแวดวง อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดการณ์ และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงส่งสัญญาณที่อาจไม่แตกต่างไปจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจกลไกของตลาดและประเมินศักยภาพของแต่ละผู้เล่นท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่มีผู้โดดเด่น
โดยภาพรวม บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจมากนักเมื่อพิจารณาภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
มีหลายบริษัทที่รายงานตัวเลขรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงไปถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (Pruksa) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
อย่างไรก็ตาม ยังมีผู้เล่นที่สามารถสร้างการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ โดย แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาในอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai รั้งอันดับสามที่ 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses อยู่ในอันดับสี่ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับห้าที่ 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
หากพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แล้ว จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป กลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีหลายรายที่พึ่งพารายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการ
โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าเป็นห่วงปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาดก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท แต่ แสนสิริ ก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถเติบโตด้านรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่สามไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท SC Asset ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีถึง 13% Pruksa Holding ตามมาในอันดับห้าด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกด้านรายได้จากการขายในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย มาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทน โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และการบริหารจัดการที่แข็งแกร่งของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีการขายได้มากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิที่สามารถบันทึกได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ส่วน Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
กลุ่ม 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญ ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ แนวโน้มของปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับสภาวะที่ยากลำบาก การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค และการสร้างความแตกต่างจะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดมิเนียมราคาดี หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ในทำเลศักยภาพ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดยิ่งขึ้น การทำความเข้าใจกลยุทธ์และผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท จะเป็นข้อมูลสำคัญในการประเมินศักยภาพการเติบโตในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกซื้อ บ้านพร้อมอยู่ ในทำเลที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของท่าน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอทางเลือกที่ดีที่สุด เพื่อให้การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ของท่านประสบความสำเร็จ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ของคุณวันนี้
