บทวิเคราะห์เจาะลึก: การประเมินผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้กุมชัยในสนามที่ท้าทาย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากอีกครั้งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สวนทางกับความคาดหวังที่เคยมีต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ทว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของฤดูกาลขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ การประเมินสถานการณ์เหล่านี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ซึ่งเราจะมาเจาะลึกถึงผลประกอบการของ 41 บริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์นี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ท่ามกลางกระแสชะลอตัว
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 รายได้รวมของบริษัทเหล่านี้อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง นี่แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้
ในบรรดาบริษัทที่รายได้รวมลดลง มีหลายแห่งที่ประสบกับตัวเลขติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
น่าสังเกตว่าแม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำรายได้สูงสุดในปี 2566
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ UniVentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขาย
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การปล่อยเช่า การบริการ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม การพิจารณารายได้จากการขาย จะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงความสามารถในการทำตลาดและการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายปี 2566: แรงกดดันที่ชัดเจน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่รุนแรงในภาคการขายอสังหาริมทรัพย์
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในส่วนของรายได้จากการขาย มีบริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างน่าตกใจ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและการปิดการขายในภาวะตลาดปัจจุบัน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566
การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงอันดับที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
ดาวเด่นที่น่าจับตา: Central Pattana (CPN)
อีกหนึ่งบริษัทที่น่ากล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่มาจากธุรกิจค้าปลีกสู่การเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การมีรายได้สูงจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและอัตรากำไรที่ลดลงในอุตสาหกรรม
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำกำไรสูงสุดในปี 2566
เมื่อพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างกำไรสูงสุด 10 อันดับแรก:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ขึ้นอันดับ 1)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการที่ได้นำเสนอไปนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่ายังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความยากลำบากและความไม่แน่นอนรอบด้าน การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค และการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามอุปสรรคเหล่านี้
การปรับกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในยุคใหม่
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรับกลยุทธ์ธุรกิจเพื่อรับมือกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การศึกษาบทวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การเข้าใจในผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาด พร้อมทั้งปัจจัยที่มีผลต่อความสำเร็จ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและวางแผนการดำเนินงานได้อย่างรอบคอบ
หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสที่ซ่อนเร้นในตลาดที่มีพลวัตเช่นนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาและคำแนะนำจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านไปอีกขั้นในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว.
