ไทยแลนด์: ฉายภาพเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 – ปีแห่งการปรับสมดุลและความท้าทายที่ต้องก้าวผ่าน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้ ดูเหมือนจะเป็นปีที่พิเศษยิ่งกว่าปีไหนๆ ท่ามกลางภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวนและปัจจัยภายในประเทศที่ยังคงสร้างแรงกดดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ไม่ใช่การถดถอยอย่างสิ้นเชิง แต่เป็นช่วงเวลาแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งต้องการความเข้าใจเชิงลึก การปรับตัวที่เฉียบคม และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบของผู้ประกอบการทุกระดับ
บทสรุปภาพรวม: การฟื้นตัวที่ต้องอาศัยความอดทนและกลยุทธ์ระยะยาว
จากการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในวงการหลายท่าน ภาพรวมของ เศรษฐกิจไทยปี 2569 และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ถูกมองไปในทิศทางเดียวกัน คือเป็นปีแห่งการประคับประคอง การฟื้นตัวอย่างช้าๆ หลังจากผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปีที่ผ่านมา แม้ว่าปัจจัยลบยังคงมีอยู่รอบด้าน ทั้งกำลังซื้อที่อ่อนแอ ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แต่ก็ยังมีสัญญาณบวกบางประการที่สามารถนำมาใช้เป็นโอกาสในการขับเคลื่อนได้
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: อุปสรรคที่ต้องก้าวข้าม
กำลังซื้อที่อ่อนแอและหนี้ครัวเรือนสูง: นี่คือปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ประชาชนยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น และภาระหนี้สินที่มีอยู่ ทำให้การใช้จ่ายฟุ่มเฟือยถูกตัดออกไปก่อน และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ ก็ยิ่งต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงดำเนินนโยบายที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ (Project Financing) เนื่องจากมีความเสี่ยงสูง ผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพาตนเองมากขึ้นในการบริหารจัดการสภาพคล่อง
การลงทุนที่ต้องระมัดระวัง: แม้ว่าการแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ๆ อาจไม่รุนแรงเท่าที่ควร แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างมีกลยุทธ์ โดยเน้นที่การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจโลก: สถานการณ์การเมืองภายในประเทศที่ยังคงต้องติดตาม และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก รวมถึงความขัดแย้งระหว่างประเทศ ยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
สัญญาณบวกและโอกาสในการเติบโต: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
แม้จะมีความท้าทาย แต่ปี 2569 ก็มีปัจจัยที่น่าจับตามอง และสามารถนำมาใช้เป็นโอกาสในการปรับตัวได้:
อุปทานใหม่ที่ลดลง: ข้อมูลจากปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการในการควบคุมอุปทาน ปัจจัยนี้อาจช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขัน และสร้างสมดุลให้กับตลาดได้
การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อที่ฐานต่ำ: ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อที่ลดลงอย่างมากในปี 2568 ถือเป็นฐานที่ต่ำ ซึ่งหากสถานการณ์เริ่มดีขึ้น ตัวเลขเหล่านี้ก็มีโอกาสเติบโตได้ 5-10% ในปี 2569
การลงทุนภาครัฐและการเมืองที่ชัดเจน: การเมืองที่ชัดเจนหลังการเลือกตั้ง และการอนุมัติงบประมาณปี 2570 จะช่วยกระตุ้นการลงทุนภาครัฐ และการใช้จ่ายงบประมาณปี 2569 ได้อย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ทยอยแล้วเสร็จ ยังส่งผลดีต่อราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียง
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพและใกล้โครงข่ายคมนาคม เป็นอีกปัจจัยที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน
การวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ:
คุณอธิป พีชานนท์ (นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): มองว่าปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” โดยมีอัตราการเติบโตของ GDP อยู่ที่ 1.5-1.8% ซึ่งค่อนข้างต่ำ ผู้ประกอบการต้องมีสภาพคล่องที่ดี และต้องพึ่งพาตนเองให้มาก โดยเฉพาะการออกหุ้นกู้ที่อาจมีความยากลำบากมากขึ้น เขาเปรียบเปรยปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ การแก้ไขปัญหาต้องเริ่มจากภาพใหญ่ของเศรษฐกิจ และภาครัฐควรพิจารณาโครงการร่วมทุนกับภาคเอกชน (PPP) พร้อมทั้งรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคธุรกิจ
คุณอิสระ บุญยัง (นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): ชี้ว่าปี 2568 เป็นจุดต่ำสุดของหลายตัวชี้วัด ทั้งจำนวนโครงการใหม่ การโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อ ทำให้ปี 2569 มีโอกาสเติบโตจากฐานที่ต่ำ การเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์ก็มีแนวโน้มเติบโตในทิศทางเดียวกัน การเมืองที่มีเสถียรภาพและการใช้จ่ายงบประมาณที่รวดเร็วจะเป็นปัจจัยบวกสำคัญ เขาประเมินว่าทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาท อาจหายไปจากตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยคอนโดมิเนียมจะเข้ามาแทนที่ เขาเปรียบเปรยปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” แต่ยังไม่ใช่ปีแห่ง “ม้ากระโดด”
คุณสุนทร สถาพร (นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร): นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยเศรษฐกิจยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพที่สูง ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “Upskill” ไปสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารสภาพคล่อง กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศสำคัญ และการพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับรายได้จริงของประชาชน ปัญหาการปล่อยสินเชื่อยังคงเป็นคอขวด และเสนอให้มีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee และ Consolidated Debt ภาครัฐควรพยุงตลาดด้วยมาตรการที่ตรงจุด เช่น การลดค่าธรรมเนียมและการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต (นายกสมาคมอาคารชุดไทย): มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ตลาดจะไม่กลับไปดีเหมือนเดิมอีกต่อไป เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข ปัญหาการคอร์รัปชันและการมุ่งเน้นนโยบายประชานิยมมากเกินไปเป็นสิ่งที่น่ากังวล การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสิ่งจำเป็น เพราะเป็นเครื่องยนต์สำคัญทางเศรษฐกิจ การเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ยังไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องผลักดัน GDP ให้สูงกว่า 3-5% เพื่อเพิ่มกำลังซื้อ การผ่านพ้นปี 2568 ซึ่งเป็น “ที่สุดของพายุเศรษฐกิจ” มาได้ ทำให้ปี 2569 เป็นปีที่ผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่
คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ (นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย): ประเมินว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ การเจรจาภาษีทรัมป์ยังไม่ชัดเจน และปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชาส่งผลกระทบในวงกว้าง สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือการออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อบริษัทขนาดเล็กหากเศรษฐกิจสะดุด อย่างไรก็ตาม เขาเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการจะช่วยกันประคองตลาดให้ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวและการสร้างฐานที่มั่นคง
ภายใต้บริบทของ เศรษฐกิจไทยปี 2569 และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง และปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดในระยะยาว:
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: ความสำคัญของการวิเคราะห์กำลังซื้อ และการพัฒนาโครงการที่มีขนาดเหมาะสม ราคาเข้าถึงได้ และฟังก์ชันที่ตอบสนองความต้องการของครอบครัวยุคใหม่ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมระดับกลาง ยังคงเป็นที่ต้องการ
การบริหารจัดการสภาพคล่องและการเงิน: การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว เป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอด ผู้ประกอบการต้องมีความเข้าใจใน ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ และ แนวโน้มราคาบ้าน เพื่อวางแผนการลงทุนที่แม่นยำ
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ การตลาด และการบริหารจัดการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน การศึกษา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2025 และการนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ จะช่วยให้ผู้ประกอบการมีความได้เปรียบ
การปรับตัวตามเทรนด์ตลาด: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การศึกษา แนวโน้มการซื้อบ้านในปี 2569 ความต้องการที่อยู่อาศัยแบบ Low Carbon Living และการออกแบบที่คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่าง
การสนับสนุนจากภาครัฐ: มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น การลดหย่อนภาษี การผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อ การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จะเป็นกลไกสำคัญในการช่วยพยุงตลาดและกระตุ้นกำลังซื้อ
การร่วมมือระหว่างภาคส่วน: การฟื้นตัวที่ยั่งยืนต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน การสร้างบรรยากาศที่เอื้อต่อการลงทุน และการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างร่วมกัน
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนสมดุลใหม่
ปี 2569 ไม่ใช่ปีที่จะคาดหวังการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” การเข้าใจถึงความท้าทายและโอกาส การปรับตัวอย่างยืดหยุ่น การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการมุ่งเน้นสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาผู้ประกอบการและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนการลงทุน หรือมองหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนที่รอบคอบ จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง อย่าพลาดโอกาสที่จะทำความเข้าใจกับภูมิทัศน์ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 และเตรียมความพร้อมสำหรับอนาคตที่กำลังจะมาถึง.
