วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการและทิศทางขยับตัวสู่ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกคลีกับตัวเลขของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของดีเวลลอปเปอร์ไทย หากเราย้อนมองกลับไปในปี 2565 หลายคนเคยวาดฝันว่าตลาดจะฟื้นตัวแบบ V-Shape หลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดอสังหาฯ เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะคึกคัก แต่กำลังซื้อกลับนิ่งสนิท และสถานการณ์นี้ยังคงส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 และคาดการณ์ไปถึงปี 2568-2569 ที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อความอยู่รอด
เจาะตัวเลข 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือผู้ชนะในวันที่ตลาดผันผวน
จากการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียดของบริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าเราลอง “ผ่าไส้ใน” ออกมาดู จะพบความน่ากังวลที่ซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับสภาวะรายได้หดตัวในระดับที่น่าตกใจ เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ตัวเลขติดลบไปกว่า 28% ขณะที่แบรนด์ระดับหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ทำรายได้ลดลงถึง 26% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่นคงอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่อาจต้านทานกระแสลมต้านนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบันไม่ได้สู้กันด้วยชื่อเสียงเพียงอย่างเดียว แต่ต้องสู้ด้วยการบริหารกระแสเงินสดและกลยุทธ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่เฉียบคม
แชมป์รายได้รวม vs แชมป์ยอดขาย: เหรียญคนละด้าน
ในการวิเคราะห์ศักยภาพของดีเวลลอปเปอร์ เราต้องแยกให้ออกระหว่าง “รายได้รวม” และ “รายได้จากการขาย” เพราะรายได้รวมมักมีการนำกำไรจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้พิเศษอื่นๆ เข้ามาคำนวณด้วย
แสนสิริ (Sansiri): ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการทำผลงานที่ยอดเยี่ยมในสภาวะตลาดเช่นนี้ การรุกตลาด คอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีอย่างต่อเนื่องช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนไม่ถึง 1% แต่หากวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว เอพี พลิกกลับมาเป็นอันดับ 1 ทันทีด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการขายโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand)
ศุภาลัย (Supalai): ยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรและรายได้ได้อย่างเหนียวแน่น โดยมีรายได้รวม 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ก็ยังเป็นหนึ่งในเบอร์ต้นๆ ที่นักลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเชื่อมั่น
สิ่งที่น่าสนใจคือรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนว่ากำลังซื้อในตลาดเริ่มมีปัญหา โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างที่เผชิญกับปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย
วิกฤตการขอสินเชื่อและโอกาสในการ “รีไฟแนนซ์บ้าน”
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปัจจัยสำคัญที่ทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัว ไม่ได้มาจากความต้องการซื้อที่ลดลงเพียงอย่างเดียว แต่มาจาก “ความสามารถในการกู้” อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ยอดจองไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้จริง ส่งผลให้สต็อกสินค้าเหลือสะสม
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสในช่วงนี้ การเลือก ซื้อคอนโด หรือบ้านในโครงการที่พร้อมอยู่มักจะได้รับข้อเสนอส่วนลดและโปรโมชั่นที่จูงใจ นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่มีที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การพิจารณาทำ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง ก็เป็นกลยุทธ์ทางการเงินที่ชาญฉลาด เพราะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในกระเป๋าได้มากขึ้น
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ตัวเลขที่บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของบริษัทคือ “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากผลกระทบต่อเนื่องของโควิด-19 ได้
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่ง “ราชาแห่งกำไร” ไว้ได้ด้วยยอดกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่การบริหารพอร์ตการลงทุนที่หลากหลาย เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ช่วยสร้างกำไรพิเศษที่มั่นคง ตามมาด้วย ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ ที่ทำกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งถือว่าใกล้เคียงกันมาก
ที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรสุทธิโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลจากการปรับภาพลักษณ์แบรนด์ให้เข้าถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่และการเน้นขายสินค้า High-end ที่มีมาร์จิ้นสูง
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2025-2026: ปรับตัวเพื่อไปต่อ
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ผมคาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเข้าสู่ยุค “คุณภาพนำปริมาณ” ผู้ประกอบการจะไม่ได้เน้นเปิดโครงการจำนวนมากเพื่อปั๊มยอดขายเหมือนแต่ก่อน แต่จะหันมาให้ความสำคัญกับ 3 ปัจจัยหลัก:
Wellness & Green Living: การออกแบบบ้านและคอนโดที่เน้นสุขภาพ พลังงานสะอาด และพื้นที่สีเขียว จะไม่ใช่แค่ตัวเลือก แต่เป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญ
Asset Diversification: เราจะเห็นดีเวลลอปเปอร์หันมาทำรายได้จาก Recurring Income มากขึ้น เช่น ธุรกิจโรงแรม, ออฟฟิศให้เช่า หรือแม้แต่ธุรกิจศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาเพียงยอดขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มขยายสัดส่วนรายได้จากการขายอสังหาฯ ได้อย่างน่าประทับใจ โดยเติบโตขึ้นกว่า 103%
Targeting Foreign Investment: การดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามา ลงทุนอสังหา ในไทย โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ ชั้นใน และพื้นที่ EEC ยังคงเป็นโอกาสสำคัญ แม้ว่าจะมีกฎระเบียบที่เข้มงวด แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยในไทยของชาวต่างชาติยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาฯ และผู้ซื้ออยู่จริง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนในระยะยาว ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” อย่างแท้จริง การมองหา คอนโดหรู ในทำเลที่ปล่อยเช่าง่าย หรือบ้านเดี่ยวในทำเลที่กำลังจะมีรถไฟฟ้าผ่าน จะเป็นทรัพย์สินที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้ดีในอนาคต แต่สิ่งที่ต้องระวังคือเรื่อง “กระแสเงินสด” และการเลือก สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เหมาะสมกับรายได้
สำหรับผู้ที่กังวลเรื่องภาระหนี้ การวางแผนด้าน ประกันบ้าน และการหมั่นตรวจสอบสิทธิในการ รีไฟแนนซ์ ทุกๆ 3 ปี จะช่วยให้คุณรักษาความมั่นคงทางการเงินไว้ได้ในระยะยาว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจจะไม่ได้หวือหวาเหมือนทศวรรษที่ผ่านมา แต่สำหรับผู้ที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและวิเคราะห์ตลาดเป็น นี่คือช่วงเวลาของการเก็บเกี่ยวของดีในราคาที่สมเหตุสมผล
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในกลุ่ม 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ สอนให้เรารู้ว่าความยืดหยุ่น (Resilience) คือหัวใจสำคัญของการทำธุรกิจ ผู้ชนะไม่ใช่ผู้ที่มียอดขายสูงสุดเสมอไป แต่คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุน สร้างกำไรได้สม่ำเสมอ และปรับโปรดักต์ให้ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปในทุกวินาที
หากคุณกำลังตัดสินใจว่าจะก้าวเข้าสู่ตลาดนี้อย่างไร ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การลงทุน หรือแม้แต่การบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสที่คนอื่นมองข้าม
เริ่มต้นวางแผนการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฝันของคุณตั้งแต่วันนี้ พร้อมรับคำปรึกษาด้านสินเชื่อและทำเลศักยภาพจากทีมงานมืออาชีพ เพื่อให้ทุกการลงทุนของคุณคุ้มค่าและมั่นคงที่สุดในอนาคต ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและข้อเสนอพิเศษที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะ!
