เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์จากวิกฤตสู่โอกาส และการปรับตัวของ 41 ยักษ์ใหญ่ในตลาดปี 2024-2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ไทย หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2566 หลายคนตั้งความหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด (Take-off) ต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน” เมื่อตลาดต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้ง และลากยาวมาจนถึงปัจจุบันที่ก้าวเข้าสู่ปี 2024-2025 โดยที่แนวโน้มของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเต็มไปด้วยเครื่องหมายคำถาม
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นไม่ใช่เพียงแค่เรื่องของอุปสงค์และอุปทาน แต่เป็นเรื่องของโครงสร้างทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อ และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน ส่งผลให้การเติบโตของยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า ซึ่งวันนี้ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างรายได้และกำไรของ 41 บริษัทจดทะเบียน เพื่อดูว่า “ใคร” คือตัวจริงที่ยังยืนหยัดได้ในสมรภูมินี้
สรุปภาพรวมผลประกอบการ: เมื่อรายได้จากการขายไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการเก็บข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปีที่ผ่านมามีรายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อย (-1.2%) เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “X-ray” ลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบข้อเท็จจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบที่เกินกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบสูงสุดจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) แม้แต่ “เบอร์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งก็ไม่อาจหลีกหนีมรสุมเศรษฐกิจนี้ไปได้ง่ายๆ
การขับเคี่ยวของ Top 5: ใครคือแชมป์รายได้รวม?
ในมิติของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งนับรวมทั้งรายได้จากการขาย การเช่า และกำไรพิเศษอื่นๆ แชมป์ในปีที่ผ่านมาตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำสถิติทะลุ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ซึ่งถือว่าเป็นการวางกลยุทธ์ที่ยอดเยี่ยมในการเจาะตลาดลักชัวรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง
อันดับ 2 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ยังคงความแข็งแกร่งในแง่ของพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทั้ง บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ก็ยังรักษาฐานลูกค้าในต่างจังหวัดไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
ตามมาด้วยอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท ซึ่งรายได้ที่ลดลงของพฤกษาเป็นผลมาจากการปรับโครงสร้างธุรกิจไปสู่กลุ่ม Wellness และโรงพยาบาลมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงจากความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
วิเคราะห์รายได้จาก “การขาย”: มาตรวัดความเก่งที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนดู “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เป็นหลัก เพราะนี่คือรายได้ที่สะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าและความต้องการของผู้บริโภคจริงๆ เมื่อดูตัวเลขรวมทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายติดลบ
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงแชมป์คืนมาได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า Product Mix ของเอพีตอบโจทย์คนที่ต้องการ ซื้อบ้านใหม่ ได้แม่นยำที่สุด ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท (โต 7%) และอันดับ 4 ที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ทำยอดขายโตถึง 13% ขึ้นมาอยู่ที่ 23,370 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านระดับพรีเมียมยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
สิ่งที่น่าสนใจและเป็นบทเรียนให้กับผู้ประกอบการคือ กรณีของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มหันมาเอาจริงกับธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยในปีที่ผ่านมาสามารถทำยอดขายโตได้ถึง 103% หรือกว่า 5,835 ล้านบาท นี่คือการใช้ Synergy จากห้างสรรพสินค้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ คอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรได้อย่างยอดเยี่ยม
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ตัวจริง” ในวันที่ตลาดซบเซา
ยอดขายอาจจะเป็นหน้าตา แต่ “กำไร” คือลมหายใจของธุรกิจ ในปีที่ผ่านมาผลกำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลช่วงโควิด-19 ได้
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่ง “แชมป์กำไร” ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่ LH มีโมเดลธุรกิจที่ชาญฉลาดในการขายสินทรัพย์ (เช่น โรงแรม) เข้ากอง REIT ซึ่งสร้างกำไรพิเศษได้มหาศาล ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) 6,083 ล้านบาท และ เอพี (AP) 6,054 ล้านบาท
สิ่งที่ผมอยากให้สังเกตคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลจากการเพิ่ม Margin ในกลุ่มโครงการระดับ Super Luxury ซึ่งเป็นกลุ่มที่ลูกค้ามีความไวต่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ และมักจะใช้เงินสดในการซื้อมากกว่าการขอ สินเชื่อบ้าน
เจาะลึกเทรนด์ 2026: อสังหาฯ ไทยต้องปรับตัวอย่างไร?
มองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “New Normal” อย่างเต็มรูปแบบ การจะหวังพึ่งเพียงการขายโครงการเก่าๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไป นี่คือ 3 กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องจับตามอง:
การปรับโครงสร้างหนี้และการรีไฟแนนซ์: ในสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินเป็นเรื่องสำคัญมาก ลูกค้าจำนวนมากกำลังมองหาช่องทาง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน ดีเวลลอปเปอร์ที่ร่วมมือกับธนาคารเพื่อนำเสนอแพ็กเกจดอกเบี้ยพิเศษจะมีข้อได้เปรียบสูง
Product Differentiation – มากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย: เทรนด์ของ คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังคงอยู่ แต่ต้องพ่วงมาด้วยฟังก์ชัน Smart Home, พื้นที่ทำงาน (Co-working space) และการออกแบบที่คำนึงถึง ESG (Environmental, Social, and Governance) เพื่อตอบโจทย์กลุ่ม Gen Z และ Gen Alpha ที่กำลังจะกลายเป็นผู้ซื้อหลัก
ตลาดต่างชาติและการเช่า: เมื่อกำลังซื้อในประเทศตึงตัว การเปิดรับกำลังซื้อจากต่างชาติในกลุ่ม คอนโดมิเนียม และการสร้างรายได้แบบ Recurring Income จากการเช่า จะกลายเป็นพอร์ตรายได้สำคัญที่ช่วยพยุงบริษัทในช่วงวิกฤต
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการ “ซื้อบ้าน” หรือ “ลงทุน” ในช่วงนี้
สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะ ซื้อบ้านใหม่ ในช่วงปี 2024-2026 ผมมองว่าเป็น “โอกาสทอง” ในแง่ของผู้ซื้อ เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างแข่งขันกันออกโปรโมชั่น ทั้งส่วนลดเงินสด การฟรีค่าธรรมเนียมโอน และการช่วยประสานงานเรื่อง สินเชื่อบ้าน เพื่อเร่งระบายสต็อก
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระวังคือ “ความพร้อมทางการเงิน” การตรวจสอบประวัติเครดิตบูโรและการเตรียมเงินออมให้เพียงพอเป็นสิ่งจำเป็น หากท่านมีภาระหนี้เดิม การมองหาทางเลือกอย่างการ รีไฟแนนซ์ หนี้เดิมที่มีอยู่เพื่อเพิ่มสภาพคล่องก่อนการกู้ใหม่ก็เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด นอกจากนี้ การเลือกโครงการที่มีทำเลศักยภาพ เช่น โซนส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า หรือเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ จะช่วยให้มูลค่าทรัพย์สินของท่านเติบโตได้ในระยะยาว
บทสรุป: ก้าวต่อไปของอสังหาฯ ไทย
บทเรียนจากปี 2566 สู่ปี 2024 สอนให้เรารู้ว่าขนาดของบริษัทไม่ใช่หลักประกันความสำเร็จเสมอไป ความยืดหยุ่น (Resilience) และการเข้าถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคต่างหากคือหัวใจสำคัญ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะเป็นเวทีของคนที่รู้จักนำเทคโนโลยีมาใช้ และมีความโปร่งใสในการดำเนินธุรกิจเพื่อสร้างความเชื่อมั่น (Trust) ให้กับทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือต้องการวางแผนการเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในช่วงที่ตลาดกำลังปรับฐานเช่นนี้
กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านในฝัน หรือต้องการปรึกษาเรื่องการวางแผนสินเชื่อบ้านที่คุ้มค่าที่สุดใช่หรือไม่?
อย่าปล่อยให้ความลังเลทำให้คุณพลาดข้อเสนอที่ดีที่สุดในรอบทศวรรษ! หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับโครงการใหม่ที่น่าสนใจ หรือต้องการตรวจสอบวงเงิน สินเชื่อบ้าน และทางเลือกในการ รีไฟแนนซ์ เพื่อรับดอกเบี้ยราคาพิเศษที่ถูกที่สุดในตลาด
คลิกที่นี่เพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อของเราวันนี้ เพื่อให้ทุกย่างก้าวของการลงทุนในบ้านของคุณเป็นเรื่องง่ายและมั่นคงที่สุด!
