เจาะลึกผ่าวิกฤต “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” : บทเรียนจากสมรภูมิเดือด ใครคือเจ้าตลาดตัวจริงและทิศทางเศรษฐกิจสู่ปี 2026
ท่ามกลางกระแสความผันผวนของเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อประเทศไทย ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนเส้นเลือดใหญ่ที่สะท้อนสุขภาพทางเศรษฐกิจของประเทศได้อย่างชัดเจนที่สุด ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี เห็นวัฏจักรขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงรอยต่อปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์วงการที่อยู่อาศัยไทย
หลายท่านอาจจะจำได้ว่า เราเคยคาดการณ์กันว่าปี 2565 จะเป็นจุดเริ่มต้นของการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นอีกครั้งของภาคอสังหาฯ แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อโมเมนตัมที่สร้างไว้กลับแผ่วปลาย ตลาดเข้าสู่ภาวะ “ชะลอตัว” อย่างหนักหน่วง ลากยาวข้ามปีมาจนถึงปัจจุบัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับทัพกันจ้าละหวั่น
วันนี้ ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมินี้ และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณวางแผนการลงทุน หรือตัดสินใจ ซื้อบ้าน และ คอนโดมิเนียม ได้อย่างชาญฉลาดที่สุด
ภาพรวมความเสียหายและโอกาสในวิกฤต “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”
หากมองในภาพกว้าง ปี 2566 ไม่ใช่ปีแห่งการกอบโกย แต่เป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเหมือนเยอะใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า กำลังซื้อในตลาดไม่ได้แข็งแกร่งอย่างที่คิด
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ เมื่อเจาะไส้ในรายบริษัท พบว่าเกินครึ่ง หรือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้ “ลดลง” สะท้อนให้เห็นว่าปลาใหญ่ไม่ได้กินปลาเล็กเสมอไป แต่ปลาที่ “ปรับตัวไว” เท่านั้นที่จะรอด บริษัทระดับกลางถึงเล็กหลายรายเผชิญภาวะรายได้ติดลบระดับ 20-30% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), ไรมอน แลนด์ หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งล้วนแต่เป็นแบรนด์ที่เราคุ้นหู
ปัจจัยลบเหล่านี้เกิดจากอะไร? ส่วนหนึ่งคือเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่ทำให้การ ขอกู้สินเชื่อบ้าน ทำได้ยากขึ้น และยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้า
เปิดทำเนียบ “Top 10” เจ้าตลาด: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าแชมป์รายได้รวม
ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยฝุ่นตลบ ย่อมมีขุนศึกที่โดดเด่น ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการวางกลยุทธ์ที่แม่นยำ ด้วยการผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม กวาดไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว ชนิดที่เรียกว่าหายใจรดต้นคอ
การที่แสนสิริขึ้นมาเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์การเจาะตลาดลักชัวรี่ และการสร้างแบรนด์ให้เข้าถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ (Young Gen) ที่ยังมีกำลังซื้อสูง ประสบความสำเร็จอย่างงดงาม ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะหล่นมาอยู่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แต่ก็ยังถือว่ารักษาฐานที่มั่นในกลุ่ม บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ได้อย่างเหนียวแน่น
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 5 อย่าง ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง แม้ตัวเลขรายได้รวมจะลดลงบ้างตามสภาวะตลาด แต่ก็ยังถือว่าเป็นเสาหลักที่ประคองอุตสาหกรรมนี้ไว้ โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่มีโมเดลธุรกิจที่น่าสนใจ ซึ่งเราจะวิเคราะห์กันในส่วนถัดไป
ทำไมยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ถึงรายได้ลด?
หลายคนอาจสงสัยเมื่อเห็นตัวเลขรายได้รวมของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ติดลบถึง 18% หล่นมาอยู่อันดับ 4 ว่าเกิดอะไรขึ้นกับพี่ใหญ่ของวงการ? ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมองว่านี่ไม่ใช่สัญญาณของความล้มเหลว แต่เป็นการ “ปรับพอร์ตโฟลิโอ” ครั้งใหญ่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์เป็น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีรายได้จากค่าเช่า และการลงทุนอื่นๆ ที่แข็งแกร่ง ซึ่งในภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา การมีขาธุรกิจที่หลากหลายคือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
“รายได้จากการขาย” : ตัวชี้วัด “Real Demand” ที่แท้จริง
ถ้าเราอยากรู้ว่าใครขายเก่งที่สุด เราต้องตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้วดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เนื้อๆ เน้นๆ ซึ่งจุดนี้แหละครับที่จะเห็นความจริงของตลาดที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อมัดรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่าทำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% นี่คือตัวเลขที่น่ากังวล เพราะมันบอกเราว่า “คนซื้อบ้านน้อยลง” หรือ “โอนบ้านได้ยากขึ้น” อย่างมีนัยสำคัญ
เอพี (ไทยแลนด์) : ราชาแห่งการขาย (Sales King)
ในสังเวียนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงเสียงจริง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่ง และแซงหน้าแสนสิริคืนได้สำเร็จ สิ่งนี้พิสูจน์ว่าสินค้าของเอพี ทั้ง บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม และ คอนโดมิเนียม สามารถตอบโจทย์ “Real Demand” หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้ตรงจุดที่สุด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของทำเล (Location) หรือ ฟังก์ชันการใช้งาน (Function) ที่คุ้มค่า
ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ในด้านยอดขาย แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริเป็นเพียง 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่รายได้จากการขาย “โตขึ้น” (7%) สวนกระแสตลาดที่ส่วนใหญ่ติดลบ นี่คือเครื่องยืนยันว่า Brand Loyalty ของแสนสิรินั้นทรงพลังมากเพียงใด
ม้ามืดที่ต้องจับตา : เซ็นทรัลพัฒนา
อีกหนึ่งผู้เล่นที่ไม่พูดถึงไม่ได้ คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่กระโดดจากธุรกิจศูนย์การค้ามาลุย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้อย่างงดงาม ด้วยอัตราการเติบโตถึง 103% กวาดรายได้จากการขายไปกว่า 5,835 ล้านบาท กลยุทธ์ “Mixed-use” ที่นำโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับห้างสรรพสินค้า ยังคงเป็นสูตรสำเร็จที่ดึงดูดลูกค้าได้เสมอ โดยเฉพาะในยุคที่ความสะดวกสบายเป็นเรื่องสำคัญ
กำไรสุทธิ : บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่า “ใครเจ๋งจริง”
ในโลกของการทำธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) แม้จะขายได้ถล่มทลาย แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุนไม่ดี หรือเจอดอกเบี้ยกินหมด ก็อาจจะ “เจ๊ง” ได้ง่ายๆ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน สะท้อนให้เห็นว่า Margin หรือกำไรต่อหน่วยนั้นบางลงมาก สาเหตุหลักมาจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ราคาที่ดินที่แพงขึ้น และค่าใช้จ่ายในการทำตลาดที่ดุเดือด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ : ยืนหนึ่งเรื่องกำไร ด้วยวิชา “Financial Engineering”
นี่คือความเก๋าเกมของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครับ แม้รายได้จากการขายจะลดลงหนัก แต่กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท! เคล็ดลับคือการ “บริหารสินทรัพย์” (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาฯ ซึ่งสร้างกำไรพิเศษก้อนโตถึง 2,500 ล้านบาท
กลยุทธ์นี้สอนให้เรารู้ว่า การทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคใหม่ ไม่ใช่แค่สร้างบ้านขายแล้วจบ แต่ต้องรู้จักการหมุนเวียนสินทรัพย์ สร้าง Recurring Income และรู้จังหวะในการทำกำไรจาก Capital Gain นี่คือวิถีของมืออาชีพอย่างแท้จริง
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ก็ยังคงรักษาระดับกำไรไว้ได้ดีเยี่ยมที่ระดับ 6,000 ล้านบาท แสดงถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุน (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยม ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการอยู่รอดในยุคของแพง
เทรนด์อสังหาฯ 2024-2026 : ผู้บริโภคควรมองหาอะไร?
จากข้อมูลผลประกอบการปีที่ผ่านมา เราสามารถวิเคราะห์ทิศทางในอนาคตเพื่อเตรียมตัวรับมือกับปี 2026 ได้ดังนี้:
ยุคของ “บ้านประหยัดพลังงาน” และ Green Living:
ผู้พัฒนาอสังหาฯ ชั้นนำอย่าง แสนสิริ และ เอพี เริ่มหันมาเน้นจุดขายเรื่อง Solar Roof, EV Charger และบ้านระบายความร้อน สิ่งเหล่านี้จะไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป แต่จะเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ผู้ซื้อควรพิจารณาเรื่องนี้เป็นอันดับต้นๆ เพราะจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว โดยเฉพาะเมื่อค่าไฟมีแนวโน้มสูงขึ้น
คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) คือ Blue Ocean:
เทรนด์ Pet Humanization มาแรงมาก โครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้อย่างเปิดเผย (เช่น โครงการของ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ออริจิ้น) จะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น และปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น (High Rental Yield) ใครมองหาการลงทุนอสังหาฯ ห้ามมองข้ามกลุ่มนี้
การเข้มงวดของสินเชื่อ และโอกาสในการ “รีไฟแนนซ์บ้าน”:
ธนาคารจะยังคงเข้มงวดในการปล่อยกู้ ดังนั้นก่อนยื่นกู้ ซื้อบ้าน หรือ คอนโด ควรเตรียม Statement ให้พร้อม และลดหนี้ที่ไม่จำเป็น ส่วนคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย คือสิ่งที่จำเป็นต้องทำทุกๆ 3 ปี เพื่อประหยัดเงินในกระเป๋า
ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ:
การขยายตัวของเมืองไม่ได้กระจุกอยู่แค่ใน CBD อีกต่อไป ทำเลชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง กลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยยอดฮิต โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านแฝด ที่ราคาจับต้องได้มากกว่าคอนโดในเมือง
บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “ตัวจริง”
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับตัวเลขรวม แต่สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค มันคือปีที่ “ความจริงปรากฏ” เราได้เห็นว่าบริษัทไหนที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง บริษัทไหนที่ดูแลลูกค้าได้ดี และบริษัทไหนที่มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว
สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย แม้จะเจอปัจจัยลบแค่ไหน แต่ความต้องการที่อยู่อาศัย (ปัจจัย 4) ไม่มีวันหมดไป เพียงแต่รูปแบบและความต้องการอาจเปลี่ยนหน้าตาไป สิ่งสำคัญคือ เราในฐานะผู้บริโภคหรือนักลงทุน ต้องรู้เท่าทัน เลือกซัพพลายจาก Developer ที่น่าเชื่อถือ (ดูจากผลกำไรและความมั่นคงที่เราวิเคราะห์กันมา) และวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ
สินเชื่อบ้าน อาจจะขอยยากขึ้น แต่ถ้าเครดิตดี คุณคือพระเจ้าของธนาคาร บ้านจัดสรร อาจจะแพงขึ้น แต่ถ้าเลือกทำเลที่มีศักยภาพ มูลค่ามันจะเติบโตแซงเงินเฟ้อ
หากคุณกำลังมองหาลู่ทางในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าที่สุดในยุคเศรษฐกิจผันผวน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปกับการรอคอยที่ไม่รู้จุดหมาย
พร้อมก้าวสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาฯ หรือยัง? เริ่มต้นวางแผนการเงินและเลือกสินทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในอนาคต
