เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 2023 สู่ก้าวใหม่ในปี 2026: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยมาทุกรูปแบบ ตั้งแต่ยุคทองที่หยิบจับอะไรก็เป็นเงินเป็นทอง ไปจนถึงยุคที่ต้องสู้กันด้วยกลยุทธ์ที่เฉียบคมที่สุด หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566-2567 ที่ผ่านมา หลายคนอาจจะมองว่าเป็นเพียงช่วงเวลาที่ตลาดซบเซา แต่สำหรับนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม นี่คือช่วงเวลาแห่ง “การคัดกรอง” (Market Correction) ครั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปี 2569-2570 นี้
บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกวิเคราะห์เจาะจงถึงผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ พร้อมวิเคราะห์เทรนด์การเข้าถึง สินเชื่อบ้าน และกลยุทธ์การทำกำไรที่ทำให้ผู้รอดชีวิตกลายเป็นผู้ชนะในวันนี้
สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อโมเมนตัมที่คาดหวังกลายเป็นความว่างเปล่า
หากย้อนไปในปี 2566 เราต่างคาดหวังว่าธุรกิจจะฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด (Take off) ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลทอง (High Season) ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถดึงตัวเลขให้กลับมาเป็นบวกได้
จากการเก็บข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แต่ตัวเลขที่น่าตกใจกว่านั้นคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปถึง -28% ขณะที่กลุ่มอสังหาฯ ระดับบนอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไป -26% สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการ คอนโดมิเนียมหรู ในขณะนั้นเริ่มอิ่มตัวและลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเบอร์ 1
ในการจัดอันดับบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด 10 อันดับแรก เราเห็นการขับเคี่ยวที่เข้มข้นมาก โดยในปี 2566 แสนสิริ (Sansiri) สามารถครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ทิ้งห่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในกลุ่ม Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลง ซึ่งรวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ติดลบไปถึง 18% และศุภาลัย (SPALI) ที่ติดลบ 10% สิ่งนี้สะท้อนว่าขนาดของบริษัทไม่ได้เป็นตัวรับประกันความสำเร็จเสมอไปในช่วงที่กลไกการตลาดเปลี่ยนทิศทาง โดยเฉพาะเมื่อเผชิญกับปัจจัยลบด้าน ดอกเบี้ยนโยบาย ที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการขอ สินเชื่อบ้าน ของกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่างอย่างรุนแรง
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ความต้องการจริง” ในตลาด
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจจะดูดีเพราะมีการรวมกำไรจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้พิเศษอื่นๆ เข้ามา แต่หากต้องการดูความแข็งแกร่งของแบรนด์จริงๆ ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เท่านั้น
เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ายอดรวมลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายตกลง ซึ่งรวมถึงเบอร์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลงถึง -38%
แต่คนที่โดดเด่นที่สุดในแง่ของ “นักขายมือทอง” คือ เอพี ไทยแลนด์ ที่คว้าอันดับ 1 ในหมวดรายได้จากการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย 2% แต่ก็ยังสะท้อนถึงพอร์ตสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมได้ดีเยี่ยม ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท (โต 7%) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ยังรักษาการเติบโตในแดนบวกได้
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจมากในปีนั้นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากพอร์ตที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง โดยทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% นี่คือสัญญาณชัดเจนว่าการมี Ecosystem ที่แข็งแกร่ง (ห้างสรรพสินค้า + ที่อยู่อาศัย) เป็นข้อได้เปรียบมหาศาลในยุคปัจจุบัน
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงบนสนามที่บอบช้ำ?
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ประโยคนี้ยังคงคลาสสิกเสมอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (ลดลง -11%) โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบสภาวะขาดทุน
อันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิยังคงเป็นเจ้าตลาดอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่กวาดไป 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่านี่ไม่ใช่กำไรจากการขายบ้านเพียวๆ เพราะมีการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมถึง 2,500 ล้านบาท หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ จะกลายเป็นผู้ที่มีกำไรจากการดำเนินงานจริงสูงสุดทันที โดยศุภาลัยทำไปได้ 6,083 ล้านบาท และเอพีทำได้ 6,054 ล้านบาท
ที่น่าจับตามองคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนและการระบาย Inventory (สินค้าคงเหลือ) ที่มีประสิทธิภาพสูงมากในช่วงวิกฤต
การลงทุนอสังหา ในปี 2026: บทเรียนจากอดีตสู่กลยุทธ์ในอนาคต
จากประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมมองว่าปัจจัยที่ทำให้ผลประกอบการในปีที่ผ่านมาสวิงอย่างมาก คือ “คุณภาพของลูกหนี้” และ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) ปัจจุบันในปี 2026 เราเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนขึ้นใน 3 ด้านหลักๆ ดังนี้:
การปรับตัวของสินเชื่อบ้านและรีไฟแนนซ์
ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัจจัยกดดันหลัก ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้สู้กันที่แบบบ้านเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่สู้กันที่ “โซลูชันทางการเงิน” หลายค่ายเริ่มจับมือกับธนาคารเพื่อออกแพ็คเกจช่วยผ่อน หรือโปรแกรมการันตีการขอสินเชื่อ นอกจากนี้ ลูกค้ากลุ่มเก่าเริ่มมองหาการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ซึ่งส่งผลให้ความต้องการบ้านใหม่ในกลุ่มระดับกลาง (2-5 ล้านบาท) ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
ตลาดบ้านหรู (Luxury Segment) ยังคงเป็นเกราะกำบัง
ในช่วงที่ตลาดซบเซา บ้านหรู และ คอนโดมิเนียมหรู ในทำเล Prime Area เช่น สุขุมวิท, สาทร หรือกรุงเทพกรีฑา ยังคงไปได้ดี เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และส่วนใหญ่เป็นการซื้อด้วยเงินสดหรือมีเครดิตทางการเงินที่ดีเยี่ยม ทำให้การขอสินเชื่อไม่ใช่ปัญหาหลัก
คอนโดติดรถไฟฟ้า: การกลับมาของ Real Demand
หลังจากผ่านยุคโควิดมาได้สักพัก เราเห็นการกลับมาของวิถีชีวิตคนเมือง คอนโดติดรถไฟฟ้า กลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง แต่เป็นในลักษณะของการเน้นความคุ้มค่าและพื้นที่ใช้สอย (Functionality) มากกว่าแค่ความสวยงาม ผู้ประกอบการที่ทำโครงการในระดับราคาที่เอื้อมถึง (Affordable Segment) แต่ยังอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า จะเป็นผู้ที่ได้ Market Share ไปครอง
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
หากคุณเป็นผู้ที่สนใจในการ การลงทุนอสังหา ในปี 2026 นี้ สิ่งที่คุณต้องพิจารณาไม่ใช่แค่ “ทำเล” แต่คือ “สภาพคล่องของบริษัท” ที่คุณจะเข้าไปลงทุนด้วย บทเรียนจากปี 2566 แสดงให้เห็นว่าแม้แต่บริษัทใหญ่รายได้เป็นหมื่นล้าน ก็อาจติดหล่มรายได้ติดลบได้หากบริหารจัดการพอร์ตสินค้าผิดพลาด
สำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง การตรวจสอบโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน จากหลายๆ สถาบันการเงิน รวมถึงการวางแผนเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน ไว้ล่วงหน้า จะช่วยให้คุณรักษาความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวได้
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบันคือ “การคัดเลือกผู้ที่แกร่งที่สุด” (Survival of the Fittest) บริษัทที่รู้จักกระจายความเสี่ยง (Diversification) อย่าง CPN หรือแสนสิริ จะมีความได้เปรียบกว่าบริษัทที่เน้นขายสินค้าเพียงประเภทเดียว ในขณะที่บริษัทที่เน้นการรักษากระแสเงินสดและทำกำไรสุทธิได้อย่างสม่ำเสมออย่าง ศุภาลัย และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงเป็นต้นแบบของการทำธุรกิจที่ยั่งยืน
เราได้ผ่านปีที่ยากลำบากมาแล้ว และบทเรียนเหล่านั้นคือขุมทรัพย์สำคัญในการวางแผนอนาคต ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการให้โดนใจตลาด หรือเป็นนักช้อปอสังหาฯ ที่มองหา บ้านหรู หรือ คอนโดมิเนียม ที่คุ้มค่าที่สุด การติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดและการวิเคราะห์อย่างรอบด้านคือหัวใจสำคัญ
ก้าวข้ามทุกขีดจำกัดของการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาบ้านในฝันหรือโอกาสในการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในตลาดปัจจุบัน หากคุณต้องการรับคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ หรือต้องการอัปเดตข้อมูลสินเชื่อบ้านที่ให้อัตราดอกเบี้ยดีที่สุดในเวลานี้
ติดต่อเราวันนี้ เพื่อให้ทีมผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ยาวนานช่วยวางแผนการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกับคุณ!
