กรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์ 2569: ศุภาลัย ลุยคอนโดฯ ท่ามกลางกำลังซื้อชะลอตัว พร้อมชี้ 3 ปัจจัยพลิกฟื้นตลาด
บทนำ: ท่ามกลางความท้าทาย “ศุภาลัย” กล้าสวนกระแส เปิดแผนบุกตลาดคอนโดฯ ปี 2569
ปี 2568 ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยมหภาคที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง และความไม่แน่นอนของสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโลก อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้บริหารระดับสูงของบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ “ปี 2569 จะเป็นปีแห่งโอกาสในการฟื้นตัว และศุภาลัยพร้อมที่จะเดินหน้าลงทุนอย่างเต็มที่ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม” นี่คือวิสัยทัศน์ที่ “คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ ได้กล่าวไว้ ณ งานเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกของบริษัทในปีนี้
แม้จะยอมรับว่าปีที่ผ่านมาเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง คุณไตรเตชะ ย้ำว่า ศุภาลัยยังคงดำเนินกลยุทธ์การซื้อที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคตอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีวินัยและแข็งแกร่ง คือหัวใจสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากมาได้ ศุภาลัยได้เรียนรู้และปรับตัวอย่างรวดเร็ว เพื่อนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งในด้านราคา ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยหัวใจสำคัญคือการเข้าใจลูกค้าอย่างลึกซึ้ง พร้อมกับการรักษาความคล่องตัวทางการเงิน เพื่อคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม
วิสัยทัศน์ศุภาลัย: มั่นใจตลาดคอนโดฯ ฟื้นตัว ปี 2569 โอกาสใหม่แห่งการลงทุน
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นว่า จะมีทิศทางที่ดีขึ้นอย่างแน่นอนเมื่อเทียบกับปี 2568 ปัจจัยบวกที่สำคัญคือการที่ตลาดไม่เผชิญกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจเป็นเวลานาน เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา ประกอบกับมาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐที่ยังคงต่อเนื่อง เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ยังคงมีผลไปจนถึงกลางปี 2569 ซึ่งมาตรการเหล่านี้มีส่วนช่วยลดภาระและเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้กับผู้บริโภค
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2569 ในจำนวนที่มากกว่าปี 2568 โดยจะยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) ในช่วงราคาประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิมและขยายฐานลูกค้าใหม่ การตัดสินใจลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวสูง โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพในการเดินทางและความเจริญ
ในปี 2568 ที่ผ่านมา ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าสะสมของโครงการคอนโดมิเนียมในพอร์ตของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยโครงการขนาดใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ก็มีอัตราการขายกว่า 60% และพร้อมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โครงการปฐมบทปี 2569: ตอบโจทย์ชีวิตคนเมืองยุคใหม่
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” เป็นเสมือนการประเดิมศักราชใหม่ของศุภาลัยในปี 2569 ด้วยมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งซึ่งติดกับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ถือเป็นหนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุด และเป็นอาคารสูงที่ตั้งอยู่ในรัศมีที่สามารถก่อสร้างได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านความสูงในย่านนี้
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยของยูนิตพักอาศัยมีตั้งแต่ 33 ตารางเมตร ไปจนถึง 67.5 ตารางเมตร โดยทุกยูนิตได้รับการออกแบบให้มีครัวแบบปิด (Closed Kitchen) เพื่อการใช้งานที่สะดวกและเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ทำเลศักยภาพสูงนี้ ศุภาลัยได้วางกลยุทธ์เจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มคนทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการปล่อยเช่า ย่านท่าพระติดอันดับ 1 ใน 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา โดยมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental Yield) ประมาณ 5-7% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาว
“เรามีโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้อยู่แล้วหลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจพฤติกรรมลูกค้าพบว่า ประมาณ 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาไปจนถึงระดับมหาวิทยาลัย และที่สำคัญคือ การใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด” คุณไตรเตชะ กล่าวเสริม
ด้วยความเข้าใจในเทรนด์ดังกล่าว ศุภาลัยจึงมุ่งเน้นการหาที่ดินทำเลคุณภาพที่ติดแนวรถไฟฟ้า พร้อมทั้งปรับสัดส่วนของยูนิตที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน ให้มีจำนวนมากขึ้น โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วน 43% ของยูนิตทั้งหมด การปรับสัดส่วนนี้สอดคล้องกับความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องแบบ 2 ห้องนอนได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีและขายหมดอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังมีซัพพลายที่จำกัด
“การเพิ่มจำนวนยูนิตขนาดใหญ่และห้องแบบ 2 ห้องนอน ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะเรามองเห็นการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลักมากขึ้นอย่างชัดเจน ดังนั้น ห้องแบบ 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และเราเชื่อมั่นว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบสนองความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“สินเชื่อไม่ผ่าน” โจทย์ใหญ่ที่ต้องเร่งแก้: ปัจจัยชี้ขาดตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใสขึ้น แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาด ปัญหานี้เกิดจากธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัว เช่น มีภาระหนี้น้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงน้อย ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม สำหรับโครงการบ้านแนวราบนั้น แม้ว่าจะไม่ได้ปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อไปเสียทีเดียว แต่ก็ต้องยอมรับว่ากลุ่มลูกค้าบ้านแนวราบมักมีภาระหนี้สินที่มากกว่า เช่น มีภาระการผ่อนรถยนต์ประกอบด้วย แต่ในขณะเดียวกัน สมาชิกในครอบครัวก็มีรายได้หลายคน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมซึ่งมักอาศัยอยู่กัน 2 คน หรือน้อยกว่านั้น ทำให้จำนวนรายได้เฉลี่ยต่อคนน้อยกว่า โอกาสในการยื่นสินเชื่อจึงต่ำกว่า”
คุณไตรเตชะให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า “สำหรับลูกค้าของศุภาลัยเอง ยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มบ้านแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่กลุ่มคอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าตลาดบ้านแนวราบอย่างชัดเจน”
บทบาทภาครัฐ: เร่งขับเคลื่อนโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง เพื่อปลดล็อกศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากปัญหาเรื่องยอดปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐในการแก้ปัญหาดังกล่าว เพื่อสนับสนุนให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง นอกจากนี้ ยังได้ฝากการบ้านเพิ่มเติมอีก 2 ข้อ ที่จะเป็นรากฐานสำคัญในการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: เร่งรัดการเชื่อมต่อและขยายขอบเขตการให้บริการของระบบรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น พร้อมกันนี้ ควรเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อการรองรับการเดินทางในเขตกรุงเทพมหานคร การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง แต่มีแนวโน้มที่จะส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์นอกเขตเมืองหลักมากกว่า
การบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: เร่งรัดกระบวนการบังคับใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ ซึ่งถือเป็นฉบับที่มีความน่าสนใจอย่างยิ่งในรอบหลายปี เนื่องจากมีข้อกำหนดที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในหลากหลายพื้นที่ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างคล่องตัวมากขึ้น คาดการณ์ว่าผังเมืองฉบับใหม่นี้จะสามารถเริ่มนำมาใช้ได้อย่างเต็มที่ภายในปี 2570 หลังจากที่ต้องชะลอการบังคับใช้มานานกว่า 3 ปี
บทสรุป: มองการณ์ไกล สู่การเติบโตที่ยั่งยืน
บทสรุปจากผู้บริหารศุภาลัย สะท้อนให้เห็นถึงการมองการณ์ไกลและความพร้อมในการปรับตัวท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2569 แสดงถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการธุรกิจอย่างมืออาชีพและมีประสิทธิภาพ การแก้ไขปัญหาโครงสร้างสำคัญอย่างการอนุมัติสินเชื่อ และการสนับสนุนจากภาครัฐในด้านโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ การศึกษาข้อมูลและติดตามความเคลื่อนไหวของโครงการต่างๆ จากผู้พัฒนาที่มีประสบการณ์อย่างศุภาลัย จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจของคุณ อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตนี้.
