ปี 2569: การประคับประคองเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยบนสมดุลใหม่แห่งการปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงสุดมานับครั้งไม่ถ้วน การก้าวเข้าสู่ปี 2569 ไม่ใช่เพียงการเปลี่ยนผ่านปฏิทิน แต่คือบททดสอบสำคัญที่จะวัดศักยภาพของเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ในการปรับตัวภายใต้ “สมดุลใหม่” หลังจากผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายและความผันผวนมาตลอดปี 2568
ปีที่ผ่านมาเปรียบเสมือนพายุที่โหมกระหน่ำใส่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาไม่หยุดยั้ง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ความไม่แน่นอนทางการเมือง และความตึงเครียดตามแนวชายแดน ล้วนบั่นทอนความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค
ขณะที่เรากำลังจะก้าวเข้าสู่ปี 2569 สัญญาณจากผู้เชี่ยวชาญและผู้ประกอบการในวงการชี้ให้เห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ปีนี้จะเป็นปีแห่ง “การประคับประคอง” และ “การฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บนพื้นฐานของสมดุลใหม่ที่แตกต่างจากอดีตอย่างสิ้นเชิง
ความท้าทายที่รออยู่: สัญญาณเตือนจากผู้เชี่ยวชาญ
ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้านที่ต้องใช้ความรอบคอบและความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการอย่างยิ่งยวด
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ควบคู่ไปกับค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคถูกจำกัดอย่างมีนัยสำคัญ การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ จึงต้องคิดหน้าคิดหลังมากขึ้น
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินเชื่อสำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลง แต่เงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดก็ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
การบริหารสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการสภาพคล่องของตนเองอย่างมีประสิทธิภาพ การลงทุนใหม่ๆ ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง การพึ่งพาแหล่งเงินทุนภายนอก เช่น หุ้นกู้ อาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายเหมือนในอดีต เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังในการพิจารณาหุ้นกู้แต่ละประเภทมากขึ้น
ภาพรวมเศรษฐกิจและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประเมินจากกูรู
ผู้คร่ำหวอดในวงการได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับทิศทางของเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
คุณอธิป พีชานนท์: นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 จะไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้องใช้ความ “อึด-ทน” กับสภาวะที่อาจจะซบเซา โดยคาดการณ์ว่าอัตราการเติบโตของ GDP จะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำ สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการลงทุนและตรวจสอบความพร้อมด้านสภาพคล่องของตนเองเป็นสำคัญ
คุณอธิปยังเปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังไม่พร้อมสำหรับการใช้งานหนัก อาจต้องเน้นการดำเนินงานในลักษณะที่เบาลงเพื่อประคองธุรกิจไปให้ได้ ทางออกสำหรับภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวนี้ จำเป็นต้องอาศัยการใช้จ่ายภาครัฐอย่างเหมาะสม และการส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนผ่านโครงการ PPP (Public-Private Partnership)
คุณอิสระ บุญยัง: นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นถึงสถิติที่น่าสนใจของปี 2568 ว่าเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปี ไม่ว่าจะเป็นจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว (Supply New) ที่ลดลงอย่างมากในกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในเขตเมืองและต่างจังหวัด รวมถึงยอดสินเชื่อรายย่อยที่ต่ำสุดในรอบ 8 ปี และการยื่นขอสินเชื่อต่ำสุดในรอบ 12 ปี
ตัวเลขที่ปรับลดลงอย่างมากเหล่านี้ อาจกลายเป็นปัจจัยบวกสำหรับปี 2569 โดยคาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัวได้ 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะมีการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น นอกจากนี้ ปัจจัยบวกอื่นๆ เช่น การส่งเสริมการลงทุนที่ปรับตัวดีขึ้น และความชัดเจนทางการเมือง จะเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญ
คุณอิสระยังกล่าวว่า ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณที่มีการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมที่แล้วเสร็จ ซึ่งอาจส่งผลให้ทาวน์เฮ้าส์ในราคา 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลค่อยๆ หายไป และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาแทนที่ในย่านชานเมือง
คุณอิสระนิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด”
คุณสุนทร สถาพร: นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้มุมมองที่เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการ “ประคับประคอง” และ “สร้างฐานให้มั่นคง” สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 โดยเศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ และภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องดำเนินไปบนความเป็นจริงของกำลังซื้อ ไม่ใช่เพียงความคาดหวัง
ประเด็นสำคัญที่คุณสุนทรเน้นย้ำคือ:
การฟื้นตัวที่ช้า: หนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพที่สูง และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ จะยังคงเป็นแรงกดดันต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
การ Upskill เพื่ออนาคต: ผู้ประกอบการต้องยกระดับศักยภาพองค์กร พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระ
สินเชื่อยังคงเป็นคอขวด: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt และ Risk-Based Interest
บทบาทภาครัฐ: เน้นการพยุงตลาดอย่างยั่งยืน มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น ด้วยมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ เช่น การลดค่าธรรมเนียม การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
ความร่วมมือทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวที่ยั่งยืนต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต: นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำ แต่จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
คุณประเสริฐเน้นย้ำถึงความจำเป็นที่รัฐบาลใหม่ต้องเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และแก้ปัญหาหนี้สินให้ได้ นอกจากนี้ การคอร์รัปชันและการมุ่งเน้นนโยบายประชานิยมมากเกินไป เป็นสิ่งที่น่าเป็นห่วง
แม้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยและการมีมาตรการภาครัฐจะช่วยประคองสถานการณ์ได้บ้าง แต่การเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ยังไม่เพียงพอ คุณประเสริฐเสนอว่ารัฐบาลต้องผลักดัน GDP ให้เติบโต 3-5% เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย การผ่านพ้นจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่ในปี 2569 ถือเป็นก้าวสำคัญ
คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์: นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มีมุมมองที่ค่อนข้างระมัดระวัง โดยมองว่าปี 2569 อาจเป็นปีที่ไม่ดีนักในภาพรวม เนื่องจากมาตรการภาครัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ ต้องรอความชัดเจนจากรัฐบาลใหม่ ปัญหาการเจรจาภาษี และผลกระทบจากความไม่สงบตามแนวชายแดน
สิ่งที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือความเสี่ยงจากการออกหุ้นกู้ของบริษัทขนาดใหญ่ ซึ่งหากเศรษฐกิจสะดุด อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทขนาดเล็กได้
อย่างไรก็ตาม คุณพรนริศเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการจะร่วมกันประคองให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบาก สะท้อนให้เห็นจากความสามารถในการผ่านพ้นสถานการณ์ที่ “โหดและหิน” ในปี 2568 มาได้
การปรับตัวสู่สมดุลใหม่: กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญข้างต้น สรุปได้ว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับตัวและการประคับประคองบน “สมดุลใหม่” ผู้ประกอบการและผู้บริโภคจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนแนวคิดและกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะการณ์ที่กำลังจะมาถึง
สำหรับผู้ประกอบการ:
การบริหารความเสี่ยงและสภาพคล่อง: เป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ ควรชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการก่อหนี้สินเกินตัว
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: ต้องเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ปรับขนาดโครงการ ราคา และรูปแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระ
การสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจในเรื่องสิ่งแวดล้อม (Low Carbon Living) การใช้เทคโนโลยี และการบริการหลังการขายที่ดี จะช่วยสร้างความได้เปรียบ
การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): การเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อและความต้องการเฉพาะ อาจเป็นทางออกในการลดความเสี่ยง
การศึกษาและทำความเข้าใจกฎระเบียบใหม่ๆ: โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน และมาตรการของภาครัฐ
สำหรับผู้บริโภค:
การประเมินความพร้อมทางการเงินอย่างรอบคอบ: การซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ ควรพิจารณาความมั่นคงของรายได้ ความสามารถในการผ่อนชำระ และวางแผนการเงินระยะยาว
การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด: เปรียบเทียบโครงการ ราคา ทำเล และเงื่อนไขต่างๆ ก่อนตัดสินใจ
การมองหาโครงการที่คุ้มค่า: ในภาวะที่กำลังซื้ออาจจำกัด การเลือกโครงการที่มีราคาเหมาะสมกับคุณภาพ และทำเลที่เดินทางสะดวก จะเป็นตัวเลือกที่ดี
การใช้ประโยชน์จากมาตรการภาครัฐ: หากมีมาตรการสนับสนุนสินเชื่อบ้าน หรือลดภาระค่าใช้จ่าย ควรพิจารณาใช้ประโยชน์ให้เต็มที่
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคอง แต่ก็เป็นโอกาสอันดีที่จะวางรากฐานสำหรับการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว การให้ความสำคัญกับ “เศรษฐกิจสีเขียว” (Green Economy) และ “การพัฒนาที่ยั่งยืน” (Sustainable Development) จะกลายเป็นแนวโน้มสำคัญที่กำหนดทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่าด้วยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน สถาบันการเงิน และผู้บริโภค เราจะสามารถนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นความท้าทายในปี 2569 ไปได้ และสร้างสรรค์การเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนบนสมดุลใหม่ที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้าน คอนโด หรือการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคสมดุลใหม่นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อพูดคุยและวางแผนอนาคตไปด้วยกัน
