ไทยเผชิญภาวะวิกฤตอสังหาริมทรัพย์: จุดต่ำสุดรอบ 27 ปี สะท้อนบทเรียนจากวิกฤตต้มยำกุ้ง สู่ความท้าทายที่ต้องก้าวข้ามในปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยขณะนี้ ช่างชวนให้นึกถึงช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ นั่นคือวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 1997 รายงานล่าสุดจาก Nikkei Asia ได้ฉายภาพที่น่ากังวลว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญภาวะตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตครั้งนั้น โดยมีปัจจัยหลักมาจากจำนวนยูนิตที่ขายไม่ออกจำนวนมหาศาลทั่วประเทศ การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และการคาดการณ์ที่ว่า ตลาดอาจใช้เวลาอีกไม่น้อยกว่า 3 ปี กว่าจะฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง
วิกฤตต้มยำกุ้ง 2540: บทเรียนที่ยังคงหลอกหลอน
หากย้อนกลับไปในปี 1997 วิกฤตการณ์ทางการเงินเอเชียที่เริ่มต้นจากประเทศไทย ได้สร้างแรงกระเพื่อมอย่างรุนแรงต่อทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เคยรุ่งเรือง ฟองสบู่แตก ส่งผลให้เกิดหนี้เสียจำนวนมาก สถาบันการเงินล้มละลาย และโครงการต่างๆ ต้องหยุดชะงัก ตลาดในขณะนั้นเต็มไปด้วยอาคารสำนักงานและที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้ซื้อ การฟื้นตัวต้องใช้เวลานานนับทศวรรษ และบทเรียนจากเหตุการณ์นั้น ควรจะถูกจดจำและนำมาปรับใช้ในการบริหารจัดการตลาดปัจจุบัน
ปี 2025: ภาพสะท้อนที่ชวนให้คิดหนัก
ปัจจุบัน สถานการณ์กลับมาส่งสัญญาณเตือนที่คล้ายคลึงกัน แม้จะเกิดจากปัจจัยที่แตกต่างออกไปเล็กน้อย แต่ผลกระทบที่เกิดขึ้นกลับมีความรุนแรงไม่แพ้กัน Nikkei Asia ได้ชี้ว่า จำนวนยูนิตคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยมีจำนวนสูงถึงราว 400,000 ยูนิต โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครที่มีห้องชุดที่ขายไม่ออกสูงถึง 220,000 ยูนิต ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply) ที่รุนแรง ซึ่งเป็นผลพวงมาจากการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องของเหล่าผู้ประกอบการในช่วงที่ผ่านมา ท่ามกลางต้นทุนทางการเงินที่อยู่ในระดับต่ำ
ปัจจัยเร่งวิกฤต: หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงและนโยบายการเงินที่เข้มงวด
ปัจจัยสำคัญที่ผลักตลาดเข้าสู่ภาวะวิกฤตครั้งนี้ คือระดับหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ในอันดับต้นๆ ของเอเชีย คิดเป็น 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ตัวเลขนี้เป็นอุปสรรคสำคัญต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทำได้ยากขึ้น สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย” พุ่งสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
จากข้อมูลของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ปัญหาหลักของผู้ขอสินเชื่อที่ถูกปฏิเสธ ประกอบด้วย 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินไม่ดี ปัจจัยเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางทางเศรษฐกิจของผู้บริโภคไทยในวงกว้าง
นอกจากนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ได้เพิ่มภาระต้นทุนทางการเงินอย่างรวดเร็ว ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้น ส่งผลให้ความต้องการซื้อ (Demand) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ซบเซา: สัญญาณอันตรายต่ออนาคต
ไม่เพียงแต่ยูนิตที่ขายไม่ออกจำนวนมาก แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงอย่างมากเช่นกัน ข้อมูลจาก CBRE พบว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2014-2024 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต CBRE ยังคาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2569 และ 2570 จะลดลงเหลือต่ำกว่า 40,000 ยูนิต และ 20,000 ยูนิต ตามลำดับ ก่อนจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิต ในอีกสองปีถัดมา ตัวเลขเหล่านี้เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่า ผู้ประกอบการกำลังชะลอการลงทุน เนื่องจากขาดความเชื่อมั่นในทิศทางของตลาด
ผลกระทบต่อตลาดทุน: หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดิ่งเหว
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำ ได้สะท้อนกลับไปยังตลาดทุนอย่างชัดเจน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยได้ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งประสบปัญหา เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ร่วงลง 24.4%, และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ร่วงลง 24.3% สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์และความเชื่อมั่นของนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ความท้าทายของการปล่อยสินเชื่อ: อุปสรรคใหญ่ของกำลังซื้อ
ปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อว่า ในอดีต ผู้ซื้อบ้านหลังแรกคิดเป็นสัดส่วน 3 ใน 4 ของตลาด แต่ปัจจุบันลดลงเหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3 การที่สินเชื่อเข้าถึงยากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากจำเป็นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือมองหาทางเลือกอื่น
ตลาดบ้านมือสอง: ทางเลือกที่น่าสนใจในภาวะสินเชื่อตึงตัว
ในขณะที่ตลาดบ้านใหม่เผชิญความท้าทาย ตลาดบ้านมือสองกลับได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองซึ่งปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ ก็เริ่มอ่อนตัวลงเล็กน้อยเช่นกัน และยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่ที่มีราคาสูงกว่า
แนวโน้มเศรษฐกิจโลกและการคาดการณ์ GDP ไทย
กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำมาก ตัวเลขนี้สะท้อนถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและผลกระทบที่ส่งผ่านเข้ามายังเศรษฐกิจไทย การเติบโตที่ซบเซาเช่นนี้ ยิ่งทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายที่มากขึ้น
โอกาสที่ซ่อนเร้น: เมืองรองที่น่าจับตา
แม้ภาพรวมตลาดจะดูหดหู่ แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ชี้ให้เห็นถึงจุดที่น่าสนใจในตลาดที่อยู่อาศัยนอกกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรม เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา เมืองเหล่านี้มีกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ซึ่งถือเป็นอันดับสองของประเทศที่เข้ามาอยู่อาศัยและทำงาน โดยเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้จำนวนอาจจะลดลงบ้าง แต่ก็ยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพ
ปัจจัยสู่การฟื้นตัว: นโยบายที่ต้องเร่งดำเนินการ
เพื่อที่จะกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมามีเสถียรภาพในระยะยาว จำเป็นต้องอาศัยมาตรการแก้ไขปัญหาที่ตรงจุดและรอบด้าน ดร.โสภณ ได้เสนอแนวทางสำคัญ ดังนี้:
เสถียรภาพทางการเมือง: การเมืองที่มีเสถียรภาพเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: มาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์จากที่ดิน ส่งเสริมสภาพคล่องในตลาด และลดการถือครองที่ดินรอเก็งกำไร
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบขนส่งมวลชน ถนน และสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของพื้นที่ เป็นการดึงดูดการลงทุนและผู้อยู่อาศัย
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: รัฐบาลต้องมีนโยบายที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการช่วยเหลือและลดภาระหนี้สินของประชาชน เพื่อเพิ่มกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: นี่คือหัวใจสำคัญที่สุดในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยจะช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงินของผู้กู้และผู้ประกอบการ และเพิ่มแรงจูงใจในการลงทุนและการซื้อ
บทสรุป: ความหวังบนเส้นทางแห่งความท้าทาย
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 นี้ เป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายยิ่งนัก การเผชิญหน้ากับวิกฤตที่รุนแรงใกล้เคียงกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 1997 จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้งต่อปัจจัยต่างๆ ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว, นโยบายการเงินที่เข้มงวด, การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่, และแนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีความท้าทาย เราก็ยังมองเห็นโอกาสในบางพื้นที่ และที่สำคัญกว่านั้นคือ บทเรียนจากอดีตและการประยุกต์ใช้มาตรการที่ถูกต้อง การปรับลดอัตราดอกเบี้ย, การส่งเสริมเสถียรภาพทางการเมือง, และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณกำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและทำความเข้าใจปัจจัยต่างๆ อย่างรอบด้าน จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุดในยุคแห่งความท้าทายนี้.
