ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ลึกสุดหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง และเส้นทางสู่การฟื้นตัวที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดที่ซับซ้อนและผันผวนอยู่เสมอเป็นสิ่งที่คุ้นเคย แต่สิ่งที่กำลังเผชิญอยู่ในปี 2568-2569 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งบททดสอบที่รุนแรง ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของประเทศไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่หลายคนเปรียบเทียบว่าอาจจะหนักหนาสาหัสที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการณ์ทางการเงินเอเชีย หรือ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” เมื่อปี 2540 อันเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของเศรษฐกิจไทย
รายงานจากสื่อชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ชี้ให้เห็นภาพที่น่ากังวลใจ สภาวะอุปทานส่วนเกิน (oversupply) ที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายสูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความผิดปกติที่กำลังเกิดขึ้นอย่างชัดเจน ควบคู่ไปกับการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญของการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ สภาพการณ์เช่นนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยปราศจากสาเหตุ แต่เป็นผลลัพธ์ที่ซับซ้อนของปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคและโครงสร้างที่ฝังรากลึก
ปัจจัยท้าทายหลัก: หนี้ครัวเรือนและสภาพคล่องสินเชื่อ
แกนหลักของปัญหาที่กำลังกัดกินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันหนีไม่พ้นประเด็น “หนี้ครัวเรือน” ที่อยู่ในระดับสูงอย่างน่าเป็นห่วง ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ชี้ว่า หนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ในระดับที่สูงติดอันดับ 2 ของเอเชีย รองจากประเทศเกาหลีใต้ โดยมีสัดส่วนสูงถึง 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาระทางการเงินที่หนักอึ้งของผู้บริโภคไทย ทำให้กำลังซื้อโดยรวมลดน้อยลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงนี้ ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย ธนาคารพาณิชย์ต่างมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องด้วยความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้นในการผิดนัดชำระหนี้ ข้อมูลจากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศในช่วงปลายปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
สาเหตุหลักที่ทำให้ผู้ขอสินเชื่อถูกปฏิเสธนั้น สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่เผชิญอยู่ โดย 37.3% ของผู้ที่ถูกปฏิเสธมีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ปัจจัยเหล่านี้ล้วนบั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้ปล่อยสินเชื่อ และส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับ “สภาพคล่องสินเชื่อที่ตึงตัว” (tight credit conditions)
การชะลอตัวของการพัฒนาโครงการใหม่ และผลกระทบต่อตลาด
ผลกระทบจากปัจจัยข้างต้น เห็นได้ชัดเจนจากการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง CBRE ระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิตอย่างมาก แม้จะรวมช่วงที่ตลาดซบเซาจากสถานการณ์โควิด-19 เข้าไปด้วยก็ตาม
CBRE คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวในกรุงเทพฯ อาจจะต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 และอาจต่ำกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความไม่แน่นอนและความเสี่ยงที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองเห็นในตลาด ทำให้พวกเขาชะลอการลงทุนในการพัฒนาโครงการใหม่
สาเหตุหนึ่งที่นำไปสู่สภาวะอุปทานส่วนเกินก็คือ การขยายการลงทุนของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ต้นทุนทางการเงินในการดำเนินโครงการต่ำ แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในเวลาเพียงหนึ่งปี ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อการจำนองจึงเพิ่มสูงขึ้นอย่างฉับพลัน ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และความต้องการซื้อ (demand) ก็หดตัวตามไปด้วย
การประเมินสถานการณ์จากผู้เชี่ยวชาญและมุมมองอนาคต
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้สัมภาษณ์ต่อสื่อ Nikkei Asia ถึงสถานการณ์ในกรุงเทพมหานคร โดยประเมินว่ามีห้องชุดที่ขายไม่ออกราว 220,000 ยูนิต และอาจมีอีกประมาณ 200,000 ยูนิตกระจายอยู่ในพื้นที่อื่นๆ ทั่วประเทศ รวมเป็นจำนวนหน่วยที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังถือครองอยู่ถึงกว่า 400,000 ยูนิต
การคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 2569 โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่ระบุว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจจะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ยิ่งเพิ่มความกังวลเกี่ยวกับแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะ 3 ปีข้างหน้า หลายฝ่ายจึงตั้งคำถามว่า ตลาดนี้จะสามารถกลับมามีชีวิตชีวาได้อีกครั้งหรือไม่
ขณะเดียวกัน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งก็เผชิญกับการปรับฐานราคาที่รุนแรง เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งเน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ปรับตัวลดลง 39.8% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ลดลง 24.4% และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ลดลง 24.3%
โอกาสและช่องทางที่ยังมีอยู่: ตลาดเฉพาะกลุ่มและบ้านมือสอง
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็ยังมีบางแง่มุมที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในรายงานของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวงยังมีจุดเด่นที่น่าจับตา โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติและมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ซึ่งบางพื้นที่ได้รับอานิสงส์จากการลงทุนในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และมีชุมชนชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก
ในอีกมุมหนึ่ง สภาพคล่องสินเชื่อที่ตึงตัวได้ส่งผลให้ตลาด “บ้านมือสอง” (resale properties) มีความน่าสนใจมากขึ้น ผู้บริโภคที่เคยมีแผนซื้อบ้านหลังแรก (first-time homebuyers) ซึ่งเคยเป็นกลุ่มสำคัญของตลาดบ้านใหม่ กลับต้องเผชิญกับข้อจำกัดในการขอสินเชื่อ ทำให้พวกเขาหันมาพิจารณาบ้านมือสองที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า แม้ว่าตลาดบ้านมือสองโดยทั่วไปจะมีความท้าทายด้านสภาพคล่องอยู่แล้ว แต่การเปลี่ยนแปลงนี้อาจกระตุ้นให้ตลาดดังกล่าวมีความเคลื่อนไหวมากขึ้น และในขณะเดียวกันก็สร้างแรงกดดันต่อการขายโครงการก่อสร้างใหม่
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้ซื้อว่า ก่อนหน้านี้สัดส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรกอยู่ที่ประมาณ 3 ใน 4 ของผู้ซื้อทั้งหมด แต่ปัจจุบันลดลงเหลือราว 2 ใน 3 เท่านั้น
แนวทางสู่การฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: มาตรการเชิงรุกและนโยบายที่จำเป็น
การจะพากลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยออกจากภาวะวิกฤตครั้งนี้ จำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและมีประสิทธิภาพ ทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชน
การลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ ย้ำชัดว่า การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นกุญแจสำคัญในการกระตุ้นตลาดอย่างแท้จริง หากยังคงอยู่ในภาวะดอกเบี้ยสูง จะเป็นการยากที่ตลาดจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 ยิ่งเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการใช้นโยบายทางการเงินที่ผ่อนคลายมากขึ้น
เสถียรภาพทางการเมือง: เสถียรภาพทางการเมืองเป็นพื้นฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจที่ต่อเนื่องและคาดการณ์ได้ จะช่วยลดความเสี่ยงและส่งเสริมการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
มาตรการกระตุ้นสภาพคล่อง: การนำมาตรการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการเก็บภาษีสำหรับที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (idle land) อาจช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาหรือการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้าง ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ จะช่วยเพิ่มมูลค่าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง และดึงดูดการลงทุนจากภาคธุรกิจ
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: รัฐบาลจำเป็นต้องมีมาตรการที่เข้มข้นและต่อเนื่องในการช่วยเหลือประชาชนในการบริหารจัดการหนี้สิน เพื่อลดภาระทางการเงินและเพิ่มกำลังซื้อที่แท้จริงให้กับผู้บริโภค
การส่งเสริมการขายที่อยู่อาศัยประเภทอื่น: การสนับสนุนการพัฒนาและการซื้อขายที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (rental properties) หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับผู้สูงอายุ (senior living) อาจเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงและสร้างโอกาสใหม่ๆ ในตลาด
บทสรุป: ก้าวข้ามวิกฤต สู่อนาคตที่แข็งแกร่งขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งใหญ่ ซึ่งมีรากฐานมาจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่สะสมมานาน อย่างไรก็ตาม วิกฤตการณ์มักนำมาซึ่งโอกาสเสมอ หากเราสามารถมองเห็นปัญหาอย่างทะลุปรุโปร่งและร่วมมือกันผลักดันมาตรการแก้ไขที่ตรงจุด การฟื้นตัวอาจใช้เวลา แต่ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่ หากสามารถสร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการเงินและเศรษฐกิจมหภาคได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาดเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างต่อเนื่อง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาตนเองและธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และเตรียมพร้อมรับโอกาสเมื่อตลาดเริ่มกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง
