ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ไม่เคยมีมาก่อนในปี 2569 และการมองหาหนทางสู่อนาคตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตที่น่าตื่นตาตื่นใจ และช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน แต่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทย ณ ปี 2569 นี้ เป็นปรากฏการณ์ที่ชวนให้ต้องขบคิดอย่างจริงจัง มันคือสภาวะที่หลายฝ่ายมองว่าเลวร้ายที่สุดนับตั้งแต่การเผชิญหน้ากับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ซึ่งเป็นบททดสอบครั้งใหญ่ของเศรษฐกิจไทย
รายงานจาก Nikkei Asia ได้ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณอันตรายที่กำลังคุกคามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของที่อยู่อาศัย มีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ (Inventory) สูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ สะท้อนถึงภาวะอุปทานที่ล้นตลาดอย่างมีนัยสำคัญ ควบคู่ไปกับการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญของการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ซึ่งอาจหมายความว่า ตลาดจะยังคงซบเซาและยากที่จะฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ภายในระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า
รากเหง้าแห่งวิกฤต: หนี้ครัวเรือนสูงและสภาพคล่องที่ตึงตัว
ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตกต่ำถึงจุดนี้ มีอยู่หลายประการที่เกี่ยวพันกันอย่างซับซ้อน ประการแรกและสำคัญที่สุดคือ ระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างน่าเป็นห่วง โดยประเทศไทยมีหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ติดอันดับ 2 ของเอเชีย เป็นรองเพียงเกาหลีใต้เท่านั้น ตามข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2569 ที่ระดับ 88.2% ของ GDP ซึ่งหมายความว่า ประชาชนส่วนใหญ่มีภาระหนี้สินที่หนักอึ้ง ทำให้กำลังซื้อในการจับจ่ายใช้สอยสินค้าที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลงอย่างชัดเจน
สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วนี้ ส่งผลโดยตรงต่อความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เราเห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึงประมาณ 40% จากผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ที่ครอบคลุมโครงการทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของผู้บริโภคส่วนใหญ่ เหตุผลหลักของการปฏิเสธสินเชื่อก็มีความหลากหลาย ตั้งแต่การมีภาระหนี้สินเกินตัว (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%), ไปจนถึงประวัติทางการเงินที่ไม่ดี (21.6%) ปัจจัยเหล่านี้ล้วนบั่นทอนโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน
อีกหนึ่งปัจจัยที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหนักคือ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่รวดเร็วและต่อเนื่อง จากระดับ 0.5% กลายเป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมสำหรับทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อบ้านสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ความสามารถในการซื้อ (Affordability) ของผู้บริโภคลดลงอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่อุปสงค์ลดลง ต้นทุนการดำเนินงานกลับสูงขึ้น เป็นสภาวะที่บีบคั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างรุนแรง
โครงการใหม่ชะลอตัว: ภาพสะท้อนความกังวลของผู้พัฒนา
การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่สะท้อนให้เห็นถึงความกังวลของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อแนวโน้มตลาดในอนาคต ข้อมูลจาก CBRE ชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างที่น่าตกใจ โดยในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 แล้วก็ตาม CBRE ยังคาดการณ์ต่อไปว่า จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะลดลงต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 ก่อนจะลดลงสู่ระดับกว่า 10,000 ยูนิตในอีก 2 ปีถัดมา นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังชะลอการลงทุน หรือแม้กระทั่งหยุดยั้งการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพื่อประเมินสถานการณ์และลดความเสี่ยง
ตลาดบ้านมือสอง: ทางเลือกใหม่ที่น่าสนใจท่ามกลางวิกฤตสินเชื่อ
ในสภาวะที่ตลาดสินเชื่อมีความเข้มงวดและกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง การที่ผู้บริโภคหันมาพิจารณาอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้นก็เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ บ้านมือสองซึ่งมักมีราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง และอาจไม่ต้องเผชิญกับกระบวนการอนุมัติสินเชื่อที่ซับซ้อนเท่าโครงการใหม่ ทำให้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในเวลานี้ ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งโดยปกติอาจเผชิญกับปัญหาเรื่องสภาพคล่อง ก็เริ่มมีการเคลื่อนไหวมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การที่ผู้บริโภคหันไปหาบ้านมือสองมากขึ้น ก็เป็นการเพิ่มแรงกดดันให้กับโครงการก่อสร้างใหม่ๆ ที่มีอยู่ในตลาด
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ทางเลือกที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเวลานี้ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างรอบคอบมากขึ้น การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงมีความท้าทายจากภาวะอุปทานล้นตลาดและกำลังซื้อที่อ่อนแอ อย่างไรก็ตาม ในบางทำเลที่อยู่นอกเขตเมืองหลวงที่เคยได้รับความนิยม เช่น ภูเก็ต คอนโด พัทยา อสังหาริมทรัพย์ เกาะสมุย ที่ดิน และ หัวหิน วิลล่า ซึ่งเป็นที่ตั้งของชาวต่างชาติจำนวนมาก รวมถึงผู้ที่ทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงมีศักยภาพในการลงทุนอยู่บ้าง แม้ว่าจะมีจำนวนนักลงทุนชาวต่างชาติบางกลุ่มที่ลดน้อยลงก็ตาม การศึกษา ราคาอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต หรือ ราคาคอนโดพัทยา ในปัจจุบัน อาจเผยให้เห็นถึงโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าในระยะยาว
หุ้นอสังหาริมทรัพย์: การปรับฐานที่รุนแรง
ผลกระทบของวิกฤตการณ์นี้ ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้พัฒนาโครงการ แต่ยังส่งผลถึงตลาดหุ้นอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทย ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่ง เช่น WHA, LH, และ SIRI ต่างก็ประสบกับการปรับฐานราคาอย่างหนัก สะท้อนให้เห็นถึงความกังวลของนักลงทุนต่อแนวโน้มรายได้และกำไรของบริษัทเหล่านี้ในอนาคต
แนวทางสู่การฟื้นตัว: เสถียรภาพ การกระตุ้น และการบริหารหนี้
การที่จะกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมามีเสถียรภาพและเติบโตอย่างยั่งยืนนั้น ต้องอาศัยมาตรการที่หลากหลายและเป็นรูปธรรม ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ได้เสนอแนวทางสำคัญหลายประการ ซึ่งล้วนมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพลิกฟื้นสถานการณ์
ประการแรกคือ เสถียรภาพทางการเมือง ที่เป็นรากฐานสำคัญของการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ สภาพแวดล้อมทางการเมืองที่มั่นคงจะส่งผลดีต่อการตัดสินใจลงทุนในระยะยาว
ประการที่สองคือ การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินที่รกร้างว่างเปล่ามาพัฒนา หรือนำมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดและลดการกักตุนที่ดิน
ประการที่สามคือ การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพ ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้น และดึงดูดการลงทุนจากภาคเอกชน
ประการสุดท้ายแต่สำคัญยิ่งคือ มาตรการเพิ่มเติมเพื่อลดหนี้ครัวเรือน ซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง ทั้งในรูปแบบของการให้ความรู้ทางการเงิน การส่งเสริมการออม และการปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สินเชื่อ
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณ เน้นย้ำ ถึงความสำคัญของการปรับนโยบายการเงิน เพื่อลดภาระของประชาชนและผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม ด้วยประมาณการการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 การเปลี่ยนแปลงที่ยิ่งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจยังต้องอาศัยการขับเคลื่อนด้วยมาตรการที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ
มองไปข้างหน้า: ความหวังท่ามกลางความท้าทาย
แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะดูมืดมนและเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว ปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบันเป็นเหมือนบททดสอบที่บีบคั้นให้ผู้ประกอบการ นักลงทุน และภาครัฐ ต้องร่วมมือกันหาทางออกอย่างสร้างสรรค์ การทำความเข้าใจปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างลึกซึ้ง การประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่การฟื้นตัวและเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการมองหาทำเลที่มีศักยภาพเฉพาะตัว คือสิ่งที่ท่านไม่ควรมองข้าม หากท่านต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ท่านสนใจ หรือต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569-2570 ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและช่วยเหลือท่านเสมอ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการวางแผนที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตด้านอสังหาริมทรัพย์ของท่าน
