เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดรหัสผู้ชนะและบทเรียนราคาแพงจากปีแห่งความผันผวนสู่เทรนด์ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของวัฏจ
ักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ไทย จากเดิมที่เราเคยมั่นใจว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด ตลาดจะกลับมา Take-off ได้อย่างสง่างามด้วยโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้ามอย่างสิ้นเชิง เมื่อสภาพคล่องในระบบเริ่มตึงตัว หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน กลายเป็นกำแพงสูงที่ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้จริง
วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกวิเคราะห์งบการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าท่ามกลางมรสุมนี้ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้เหล่านักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนที่สุด
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
หากพิจารณาตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทในปีที่ผ่านมา จะพบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูเหมือนจะไม่แย่นัก แต่ถ้าเรา “กะเทาะเปลือก” ดูไส้ใน จะพบสถิติที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งที่เคยเป็นขวัญใจนักลงทุนกลับต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ขณะที่กลุ่มเซกเมนต์ระดับบนอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ก็หนีไม่พ้นพิษเศรษฐกิจติดลบไปถึง -26% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้แข่งกันที่แค่การเปิดโครงการใหม่ แต่แข่งกันที่ “ความแม่นยำ” ในการเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของสองยักษ์ใหญ่ แสนสิริ vs เอพี
ในปี 2566 ตำแหน่งแชมป์รายได้รวมมีการเปลี่ยนมืออย่างน่าตื่นเต้น โดย แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นสู่อันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ทิ้งห่างคู่แข่งคนสำคัญอย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทไปเพียงเล็กน้อย
ความสำเร็จของแสนสิริในปีที่ผ่านมาไม่ได้มาจากโชคช่วย แต่เกิดจากกลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดมิเนียมระดับแมสไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดจากปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ของธนาคาร ในขณะที่เอพีแม้จะครองใจตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมมาอย่างยาวนาน แต่การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดแนวราบทำให้ตัวเลขรายได้รวมลดลงไปเล็กน้อยไม่ถึง 1%
อันดับ 3 ยังคงเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน 10% แต่ด้วยการบริหารจัดการต้นทุนที่เป็นเลิศทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหนึ่งในบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งที่สุดในกลุ่ม
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
นักวิเคราะห์อสังหาฯ อย่างผมมักจะให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) มากกว่ารายได้รวม เพราะนี่คือตัวเลขที่สะท้อนถึงความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและ คอนโดมิเนียม ให้กับลูกค้าจริงๆ หากเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออกไป ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทจะดูเหนื่อยกว่าเดิมมาก โดยรายได้จากการขายรวมตกลงไปถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท จุดที่น่าสังเกตคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่ของวงการที่มียอดขายตกลงถึง -38% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า แม้แบรนด์จะแข็งแกร่งเพียงใด แต่หากขาดการปรับเปลี่ยนโปรดักต์ให้ทันต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ ก็อาจสูญเสียส่วนแบ่งการตลาดได้ง่ายๆ
ในทางกลับกัน เราเห็นดาวรุ่งอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการใช้ Synergy จากธุรกิจห้างสรรพสินค้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการที่อยู่อาศัยรอบมิกซ์ยูส
กำไรสุทธิ: ใครคือเครื่องจักรทำเงินที่ทรงประสิทธิภาพที่สุด?
สุดท้ายแล้ว “ยอดขายคือความสะใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ในปีที่ผ่านมามีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน และมากกว่าครึ่งมีกำไรลดลง แต่ผู้ที่ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดยังคงเป็นหน้าเดิมคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่โกยกำไรไป 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด
หากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ ศุภาลัย และ เอพี เบียดบี้กันมาในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ขณะที่ แสนสิริ สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรสุทธิโตพุ่ง 42% แตะ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ของบริษัท สะท้อนถึงการปรับกระบวนการทำงานภายในให้มีประสิทธิภาพและลดค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่ฟุ่มเฟือยลง
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2567-2569: ทางรอดในยุค “ดอกเบี้ยสูง หนี้ท่วม”
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “The Great Reset” ซึ่งเราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนใน 3 ด้านหลัก ดังนี้:
การปรับตัวสู่สินเชื่อคุณภาพ: เมื่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ดีเวลลอปเปอร์จะหันไปเน้นโครงการระดับพรีเมียมมากขึ้น และเราจะเห็นบริการ “ที่ปรึกษาด้านการเงิน” หรือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเชี่ยวชาญในการช่วยลูกค้า Pre-approve และบริหารจัดการเครดิตเพื่อขอ สินเชื่อบ้าน ให้ผ่านง่ายขึ้น
อสังหาฯ สีเขียวและการอยู่อาศัยแบบยั่งยืน: ภายในปี 2569 โครงการที่ไม่มีนวัตกรรมประหยัดพลังงานหรือ EV Charger จะถูกมองว่าล้าสมัย การออกแบบบ้านที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) จะไม่ใช่แค่ Option อีกต่อไป แต่เป็น Standard ของโครงการ บ้านเดี่ยว ทุกระดับ
กลยุทธ์ Asset-Light และการกระจายความเสี่ยง: เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ ไม่ถือครองที่ดิน (Landbank) ไว้นานเกินไปเพื่อลดภาระดอกเบี้ย และจะหันมาจับมือเป็นพันธมิตร (Joint Venture) กับต่างชาติมากขึ้นเพื่อนำเทคโนโลยีและแหล่งเงินทุนใหม่ๆ มาใช้ในการขยายโครงการ
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
หากคุณกำลังวางแผน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองในช่วงปี 2567-2568 นี้ นี่คือช่วงเวลา “Golden Opportunity” ของฝั่งผู้ซื้อ (Buyer’s Market) เนื่องจากผู้ประกอบการมักจะออกมาตรการกระตุ้นยอดขาย ไม่ว่าจะเป็นการช่วยผ่อนชำระ การฟรีค่าธรรมเนียมโอน หรือแม้แต่ส่วนลดเงินสดจำนวนมาก
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดคือการตรวจสอบสุขภาพทางการเงินของตนเอง การคำนวณอัตราดอกเบี้ยเผื่อกรณีปรับตัวสูงขึ้น และการเปรียบเทียบข้อเสนอ รีไฟแนนซ์บ้าน ในอนาคต เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านจะไม่กลายเป็นภาระหนักเกินไปในระยะยาว
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยหยุดนิ่ง แม้ตัวเลขในปีที่ผ่านมาจะดูซบเซา แต่สำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาสและมีความพร้อมเรื่องเงินทุน นี่คือจังหวะที่จะเข้าซื้อสินทรัพย์ในราคาที่สมเหตุสมผลที่สุด ก่อนที่ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบในช่วงปี 2569
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การเลือกซื้อโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการวิเคราะห์ความคุ้มค่าของการลงทุนในทำเลศักยภาพใหม่ๆ เราพร้อมเดินเคียงข้างคุณในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจทุกมิติของตลาดอสังหาฯ ไทย
อย่าปล่อยให้โอกาสในการสร้างความมั่งคั่งหลุดมือไป ติดต่อเราวันนี้เพื่อขอรับคำปรึกษาฟรี และเริ่มต้นเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยอดเยี่ยมที่สุดสำหรับคุณ
