บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่ในแดนสยาม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำ ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เคยเป็นศูนย์กลางความคึกคัก กลับต้องเผชิญกับยอดขายที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันประเมินว่าอาจเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือสถิติต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษที่ผ่านมา
เมื่อมองไปข้างหน้าสู่ปี 2569 สถานการณ์ก็ยังคงมีความท้าทายต่อเนื่อง ยอดขายประเมินว่าจะทรงตัวอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นการทรงตัวในระดับต่ำเป็นเวลาหลายปี สาเหตุหลักมาจากยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ เราคงต้องรอจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะกลับมาขยายตัวในระดับ 5% เสียก่อน จึงจะมองเห็นโอกาสในการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งขึ้น
ปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง
ผมเรียกแนวโน้มของปี 2569 ว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัวและเผชิญกับความท้าทายในหลายมิติ
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): คำนี้บ่งชี้ถึงการปรับลดลงของยอดขายและยอดโอนทั่วทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญคืออัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งของคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างเห็นได้ชัด ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรืออสังหาริมทรัพย์มือสองแทน นอกจากนี้ ยังขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนในตลาดมากขึ้น ทั้งในแง่ของผลิตภัณฑ์ที่มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ โดยมีรูปแบบการถือครองทั้งแบบซื้อขาดและเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่สะท้อนถึงความซับซ้อนนี้คือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงถึง 50-70% รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงมาก กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญ ได้แก่ การขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างเป็นระบบ และการขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568-2569: เจาะลึกรายสินค้าและกำลังซื้อ
เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า:
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันถือว่าเป็นสินค้าที่เริ่มล้นตลาด (Out of Trend) ความต้องการของผู้บริโภคลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอยู่บ้าง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง ซึ่งมีสาเหตุมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินระหว่างประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี หากไม่มีการปรับเปลี่ยนให้มีสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีออกมารองรับ ก็มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่า: เป็นทางออกที่ลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจมากขึ้น โดยพวกเขายอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับกุม ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อในตลาด
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เคยติดลบสูงถึง -52% ในปีก่อนหน้า และในปีนี้คาดว่าจะลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการในตลาดนี้ยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและการอนุมัติสินเชื่อทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้ นอกจากนี้ อัตราการเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ก็ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มลดลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากนัก
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ มากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองไม่ได้มีนัยสำคัญนัก เพียงแต่สัดส่วนของตลาดบ้านมือสองดูใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้ยื่นข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลชุดใหม่ ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งแบ่งออกเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในการประคับประคองและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนดมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ แล้วนำเงินส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำว่าต้องเป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อควบคุมการบริหารนิติบุคคล โดยให้เสียงของผู้ถือหุ้นชาวไทยมีสัดส่วนมากกว่ากึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้เป็นหลัก โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้ แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): รัฐควรส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ อาทิ โครงการศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park) ในรูปแบบเดียวกับ Disneyland หรือ Universal Studios, ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการเกี่ยวข้องกับบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน:
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานจากเดิมที่จำกัดมูลค่าบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ผมสังเกตว่าแม้คณะกรรมการ กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในช่วงปลายปี 2568 แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติกำไรสูงสุด ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
บทสรุป: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างเข้มข้น โดยมุ่งเน้นการบริหารจัดการในสองมิติหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูงและระมัดระวังการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
ในส่วนของการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจฝืดเคืองเช่นนี้ คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันและอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนสำหรับธุรกิจของท่าน
