เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: มองหาจุดสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ ดูเหมือนจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะยังคงเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่อง จากผลพวงของสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน เรากำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาที่ต้อง “ปรับสมดุลใหม่” (New Balance) หลังผ่านพ้น “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมตลาด: ทรงตัวต่อเนื่อง รอสัญญาณ GDP เติบโต
จากตัวเลขประมาณการล่าสุด ยอดขายรวมในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในช่วงปี 2561 ล่าสุดได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่าจะเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี แนวโน้มสำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจยืดเยื้อไปอีกหลายปี ตราบใดที่เรายังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนของอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่จะก้าวข้ามระดับ 5%
ความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น: ปัจจัยแห่ง “New Balance & Complexity & Structural Problem”
ธีมหลักของปี 2569 ที่ผมมองเห็น คือการผสมผสานของสามปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาด:
New Balance (ความสมดุลใหม่): สะท้อนจากยอดขายและยอดโอนที่ลดลงทั่วทั้งตลาด ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัด อัตราการเติบโตของ GDP ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลง นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองแทน และที่สำคัญคือการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของผลิตภัณฑ์และรูปแบบการถือครองเพิ่มมากขึ้น เราเห็นตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงการซื้อแบบกรรมสิทธิ์ หรือการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างหนักคือ “การปฏิเสธสินเชื่อ” (Loan Rejection) ที่มีอัตราสูงถึง 50-70% สำหรับลูกค้าบางกลุ่ม ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้นจากระบบขนส่งสาธารณะ ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักอึ้งสำหรับผู้บริโภค
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกรายกลุ่ม: ผลกระทบที่กระจายตัว
เมื่อวิเคราะห์ลงไปในรายละเอียดของแต่ละกลุ่มผลิตภัณฑ์และระดับราคา เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ทาวน์เฮาส์: เริ่มมีสัญญาณว่าไม่เป็นที่ต้องการของตลาดเท่าที่ควร
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับความนิยม แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และนอมินี มีความเป็นไปได้ที่จะเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี
“ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาสนใจการเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การยอมเช่ารายเดือนดูจะเป็นทางออกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับกุมในภายหลัง ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งนี้จะส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ (Demand) ของตลาดการซื้อ”
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักที่สุด สถิติยอดขายติดลบถึง -52% ในปีก่อน และคาดว่าจะลดน้อยลงไปอีกในปีนี้ เนื่องจากมีถึง 70% ของผู้ยื่นกู้ถูกปฏิเสธสินเชื่อ แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ในกลุ่มนี้จะยังมีอยู่สูงตามโครงสร้างประชากร แต่ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อทำให้การซื้อบ้านเป็นไปได้ยาก ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำก็ไม่มีแรงส่งที่เพียงพอต่อการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: แม้จะยังคงมีการพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง และมีการแข่งขันที่สูงขึ้น แต่ผู้ประกอบการต้องตระหนักถึงสภาวะตลาดโดยรวมที่กำลังเผชิญความท้าทาย
บ้านมือสอง: สัดส่วนความสำคัญของบ้านมือสองในตลาดรวมอาจดูเหมือนเพิ่มขึ้น แต่เมื่อพิจารณาให้ลึกซึ้งแล้ว จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง หากแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดรวมหดตัวลงจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดน้อยลง
ข้อเสนอแนะโรดแมป: 8+3 มาตรการสู่ความยั่งยืน
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้มีโอกาสนำเสนอข้อเสนอแนะต่อภาครัฐเพื่อประคับประคองและวางรากฐานการเติบโตที่ยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้านที่คาดหวังผลในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่สอดคล้องกับสถานการณ์: ทบทวนและปรับปรุงเพดาน LTV ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในปัจจุบันและอนาคต
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี และการจัดตั้งกองทุน: สนับสนุนการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สร้างโครงสร้างที่มั่นคงและถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรที่ชัดเจนเพื่อกำกับดูแลการพักอาศัยของชาวต่างชาติ โดยมีหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมและการกำหนดนโยบายโดยชาวต่างชาติแต่เพียงฝ่ายเดียว
สนับสนุน Mortgage Insurance (ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย): ภาครัฐควรมีบทบาทในการสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับสถาบันการเงินในการอนุมัติสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง (Risk-Based Lending): ปรับปรุงหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่น โดยพิจารณาจากระดับความเสี่ยงของผู้กู้ หากความเสี่ยงต่ำ คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ หากความเสี่ยงสูง คิดอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้สินของผู้บริโภค เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน และหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): ภาครัฐควรมุ่งเน้นการส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้ไม่ควรเกี่ยวข้องกับธุรกิจคาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและการจัดเก็บภาษีลาภลอย: ส่งเสริมการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมโยงและการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐที่ได้รับการพัฒนาแล้ว รวมถึงเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาด:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าประเมิน) ที่มีกำหนดหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
ขยายเพดานมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: ขอให้ธนาคารพาณิชย์มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
เหตุการณ์ล่าสุดที่ กนง. ได้ลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น เป็นสิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงความไม่สอดคล้องกัน และอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั้งประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาวะความท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แนวโน้มปี 2569 ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ จะยังคงเป็นปีแห่งการบริหารจัดการธุรกิจอย่างรัดกุมภายใต้กรอบการเงินที่เข้มงวด
ด้านการเงิน (Financial Side): สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ถือเป็นกฎเหล็กในการดำเนินธุรกิจ ต้องตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านพาณิชยกรรม (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ สิ่งสำคัญคือการเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง
ปี 2569 คือปีแห่งการปรับตัว การวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ และการมองหาโอกาสภายใต้ความท้าทาย เพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่จุดสมดุลใหม่ และเตรียมพร้อมสำหรับการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน หรือผู้ที่สนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนและกลยุทธ์ทางธุรกิจที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ
