เจาะลึกสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ ไทย: บทวิเคราะห์จากบทเรียนปีสุดหิน สู่กลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรเศรษฐกิจม
าหลายรอบ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายความสามารถของ “ดีเวลลอปเปอร์” และนักลงทุนอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน หากจะย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา เราเคยวาดฝันว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ตลาด “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างเต็มตัวจากแรงส่งในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้ง และลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นที่เคยคึกคักก็ยังเงียบเหงา ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงการวางแผนกลยุทธ์ในอนาคตจนถึงปี 2529 หรือ 2026
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลุ่มธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 บริษัท เราพบตัวเลขที่น่าสนใจและเป็น “สัญญาณเตือนภัย” ที่คนในวงการต้องอ่านให้ออก เพื่อที่จะปรับตัวให้ทันกับเทรนด์การอยู่อาศัยและการ ลงทุนอสังหาฯ ในยุคใหม่
ถอดรหัสรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ไม่ได้กำชัยชนะเสมอไป
หากพิจารณาจากรายได้รวม (Total Revenue) ของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “Double Click” เจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังที่เราคุ้นหูหลายแห่งต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star หรือ Country Group แม้แต่แบรนด์หรูอย่าง Raimon Land ก็ติดลบถึง 26% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ในเซกเมนต์กลาง-ล่างได้รับผลกระทบอย่างหนักจากหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง Land & Houses (LH) ที่เคยเป็นเบอร์หนึ่งในใจใครหลายคน ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ขณะที่ Top 10 ของวงการนั้น มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ถอยหลัง สิ่งนี้บอกเราว่า “ชื่อเสียง” เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะต้านทานกระแสลมต้านทางเศรษฐกิจได้อีกต่อไป
แชมป์รายได้รวมปีล่าสุด: การเบียดเสียดของยักษ์ใหญ่
ในการจัดอันดับรายได้รวม “แสนสิริ” (Sansiri) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยสามารถเฉือนเอาชนะ “เอพี ไทยแลนด์” (AP Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ชัยชนะของแสนสิริในปีนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่เกิดจากการปรับพอร์ตสินค้าเข้าหาตลาดระดับบน (Luxury Segment) ที่มีกำลังซื้อแข็งแกร่งและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ในขณะที่อันดับอื่นๆ อย่าง ศุภาลัย (Supalai), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา (Pruksa) ยังคงรักษาฐานอยู่ใน Top 5 แม้จะมียอดรายได้ที่ลดลงบ้างตามสภาพตลาด แต่นี่คือกลุ่มบริษัทที่มีสายป่านยาวและมีการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะเน้นย้ำเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่ปรุงแต่งได้จากการขายสินทรัพย์หรือกำไรพิเศษ แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการทำธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เท่านั้น
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ภาพจะเปลี่ยนไปทันที ทั้ง 41 บริษัทมียอดขายรวมลดลงถึง 11% โดยมีบริษัทที่รายได้จากการขายติดลบสูงถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัท โดยเฉพาะยักษ์ใหญ่ในใจมหาชนอย่าง LH ที่ยอดขายลดลงถึง 38% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่น่ากังวลสำหรับกลุ่มสินค้า บ้านเดี่ยว ระดับบนที่เคยเป็นจุดแข็ง
อย่างไรก็ตาม “เอพี ไทยแลนด์” ยังคงครองแชมป์ในแง่ของ “คนขายเก่งที่สุด” ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทั้งแนวราบและแนวสูง ขณะที่ “แสนสิริ” และ “เอสซี แอสเสท” (SC Asset) เป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแสตลาด โดย SC Asset โตถึง 13% ซึ่งสะท้อนถึงการเจาะกลุ่มลูกค้า Real Demand ที่ต้องการ บ้านจัดสรร คุณภาพสูงได้ตรงจุด
กำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิที่ดุเดือด
ท้ายที่สุดแล้ว ธุรกิจจะอยู่รอดได้ไม่ได้อยู่ที่ว่า “ขายได้เท่าไหร่” แต่อยู่ที่ “เหลือเงินเข้ากระเป๋าเท่าไหร่” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะ “ขาดทุน” ถึง 12 ราย ซึ่งบางรายเจ็บหนักต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
ตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิยังคงตกเป็นของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ทำไปได้ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องมีหมายเหตุตัวโตๆ ว่า ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด หากตัดรายการพิเศษออกไป “ศุภาลัย” และ “เอพี” จะกลายเป็นผู้ท้าชิงที่น่ากลัวด้วยกำไรที่มาจากการดำเนินงานล้วนๆ กว่า 6,000 ล้านบาท
ที่น่าจับตามองคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้ามาในตลาด อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยสามารถทำกำไรติด Top 10 ได้สำเร็จ นี่คือสัญญาณที่บอกว่าดีเวลลอปเปอร์หน้าใหม่ที่มีระบบนิเวศ (Ecosystem) ของตัวเอง เช่น ห้างสรรพสินค้า จะกลายเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวในอนาคต
มองไปข้างหน้า: เทรนด์ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2026 และกลยุทธ์การปรับตัว
จากประสบการณ์ของผม ทิศทางของตลาดตั้งแต่ปี 2024 ไปจนถึงปี 2026 จะไม่ใช่เรื่องของ “ปริมาณ” แต่เป็นเรื่องของ “คุณภาพ” และ “ความแม่นยำ” ต่อไปนี้คือ 3 ปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องคำนึงถึง:
การปรับตัวสู่ Wellness และ Sustainability: ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองหาแค่ที่ซุกหัวนอน แต่ต้องการ บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ที่รองรับสุขภาวะที่ดี มีระบบประหยัดพลังงาน (EV Charger, Solar Cell) และพื้นที่สีเขียว ซึ่งโครงการที่ตอบโจทย์นี้จะสามารถทำราคา (Premium Price) ได้ดีกว่า
นวัตกรรมทางการเงิน (PropTech & Finance): ในภาวะที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง การช่วยลูกค้าบริหารจัดการ สินเชื่อบ้าน หรือการนำเสนอโมเดล “เช่าออม” (Rent-to-Own) จะกลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการปิดการขาย
การขยายตัวสู่หัวเมืองท่องเที่ยว (Local Intent): เราเริ่มเห็นการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ ในจังหวัดท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต, เชียงใหม่ และชลบุรี (EEC) ที่ได้รับอานิสงส์จากกลุ่มชาวต่างชาติ (Foreign Quota) และกลุ่ม Digital Nomad การลงทุนในทำเลเหล่านี้จะให้ผลตอบแทน (Yield) ที่สูงกว่ากรุงเทพฯ ในบางเซกเมนต์
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
สภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันอาจดูเหมือนเป็นช่วงขาลง แต่ในมุมมองของมืออาชีพ นี่คือ “โอกาสทอง” ของผู้ที่มีความพร้อม หากคุณเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real User) ช่วงเวลานี้คือตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงสุด พร้อมรับโปรโมชั่นและส่วนลดที่หาไม่ได้ในช่วงเวลาปกติ
ส่วนนักลงทุน การเลือกทรัพย์สินที่มีศักยภาพในทำเลที่มี Real Demand และการบริหารจัดการความเสี่ยงด้าน ดอกเบี้ย คือหัวใจสำคัญ อย่าหลงไปกับตัวเลข Yield ที่เกินจริง แต่ให้ดูที่อัตราการเข้าพักและความต้องการเช่าจริงในพื้นที่นั้นๆ
โลกของ อสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยหยุดนิ่ง และปี 2026 จะเป็นปีที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากตลาด หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกในการเลือกซื้อโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป! ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์ทำเลศักยภาพและสิทธิพิเศษก่อนใคร ให้เราเป็นเพื่อนคู่คิดในการสร้างความมั่งคั่งผ่านอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกับคุณ
