บทวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ทิศทาง สู่ “สมดุลใหม่” ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การเฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาด ไม่ใช่เพียงการวิเคราะห์ตัวเลขยอดขายหรือมูลค่าการลงทุน แต่คือการถอดรหัสพลวัตที่ซับซ้อนของเศรษฐกิจ สังคม และนโยบายที่หล่อหลอมอนาคตของภาคส่วนที่เราทุ่มเททั้งชีวิตเข้ามา เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล กำลังเผชิญกับยุคแห่งการปรับสมดุลครั้งใหญ่ หลังผ่านพ้นสมรภูมิเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความผันผวนและแรงกดดันมาอย่างต่อเนื่อง
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์: ยอดขายทรงตัว ท่ามกลางแรงฉุดรั้งทางเศรษฐกิจ
จากข้อมูลเชิงลึกและประสบการณ์การทำงานที่ผ่านมา ผมประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ที่ผ่านมา แม้จะมีการฟื้นตัวในบางมิติ แต่โดยรวมแล้วยังคงได้รับแรงกดดันจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่สะสมมาอย่างยาวนาน ส่งผลให้ยอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยแตะระดับสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่ากังวล สะท้อนถึงภาวะ “นิวโลว์” ของยอดขายในรอบทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ผมคาดการณ์ว่า ตลาดจะยังคงอยู่ในภาวะ “ทรงตัว” โดยประเมินมูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งสภาวะเช่นนี้อาจจะยืดเยื้อออกไปอีกหลายปี จนกว่าจะเห็นปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอจะขับเคลื่อนการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้กลับมาอยู่ที่ระดับ 5% ได้อย่างยั่งยืน จึงจะมีโอกาสเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
นิยามปี 2569: The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
ผมขอให้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งแต่ละองค์ประกอบมีความสำคัญ ดังนี้
“สมดุลใหม่” (New Balance): สะท้อนถึงสภาวะที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดต่างจังหวัด ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ปัญหา “กำลังซื้อถดถอย” ทำให้ผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายเหมือนในอดีต การหันไปพึ่งพาการเช่า หรือการซื้อบ้านมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกที่มากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ ยิ่งตอกย้ำภาวะสมดุลที่ถูกบีบคั้นนี้
“ความซับซ้อน” (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความซับซ้อนหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบผลิตภัณฑ์ที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในหลากหลายระดับราคา ตั้งแต่หลักแสนบาทไปจนถึงหลักพันล้านบาท อีกทั้งรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ที่หลากหลาย เช่น การซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ประเด็นสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงคือ “สินเชื่อ” ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ “ยอดกู้ไม่ผ่าน” พุ่งสูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค นอกจากนี้ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ ยังเป็นภาระหนักที่ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยรวม
“ปัญหาเชิงโครงสร้าง” (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงเผชิญกับปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว การขาดโครงสร้างกฎหมายและมาตรการที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างชัดเจน และขาดกลไกที่สนับสนุน “ดีมานด์” ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย เป็นสองประเด็นสำคัญที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้อย่างมั่นคงในระยะยาว
เจาะลึกรายสินค้า: ความเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึงประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีแนวโน้มที่น่าสนใจดังนี้:
ทาวน์เฮาส์: เริ่มมีสัญญาณความนิยมลดลง โดยกลายเป็นสินค้าที่ “เอาต์” ไปจากตลาด เนื่องจากความต้องการที่เปลี่ยนไปและข้อจำกัดด้านทำเลที่อาจไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่
บ้านเดี่ยว: ยังคงเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยม แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง ปัจจัยจากการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายบ้านเดี่ยว หากไม่มีการออกมาตรการรองรับที่ชัดเจน เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี การถดถอยของตลาดบ้านเดี่ยวก็มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: สังเกตได้ว่าชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น แม้จะยอมจ่ายค่าเช่ารายเดือนสูงถึง 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูงถึง 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ การเช่าจึงเป็นทางออกที่ปลอดภัยกว่าการซื้อในสถานการณ์ปัจจุบัน ซึ่งส่งผลให้ดีมานด์การซื้อโดยตรงลดน้อยลง
กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุด ยอดขายติดลบอย่างมีนัยสำคัญถึง -52% ในปีก่อนหน้า และคาดว่าจะลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ สาเหตุหลักมาจาก “ยอดกู้ไม่ผ่าน” ที่สูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์จะยังมีอยู่มาก เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้การก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ท้าทาย
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มมีสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีมีการย่อตัวลง จากที่เคยเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากวิกฤตเศรษฐกิจ
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): ตลาดนี้มีแนวโน้มการแข่งขันที่สูงขึ้น เนื่องจากการพัฒนาโครงการที่หลากหลายมากขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่หากพิจารณาให้ลึกซึ้ง จะเห็นว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงการเพิ่มสัดส่วนให้ใกล้เคียงกับตลาดบ้านใหม่ เนื่องมาจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้มีโอกาสนำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ ซึ่งเป็นมาตรการที่ออกแบบมาเพื่อแก้ไขปัญหาและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน โดยแบ่งเป็น 2 ส่วนหลัก ดังนี้
A. โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน (Long-term Structural Measures):
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่ยืดหยุ่น: กำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อที่สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละช่วงเวลา เพื่อส่งเสริมการเข้าถึงสินเชื่ออย่างเหมาะสม
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เสนอให้ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่เป็นถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของชาวต่างชาติในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมและกำหนดนโยบายโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดปัญหาการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
มาตรการอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยได้ดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงได้ดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนที่จะปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): การรวมหนี้สินเชื่อประเภทต่างๆ เช่น บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้ประเทศ เช่น ศูนย์สุขภาพนานาชาติ, ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (โดยไม่มีคาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่เข้าถึงโครงการ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
B. มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ (Urgent Measures for 2025):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โดยปรับเพดานราคาจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็น บ้านทุกระดับราคา และขยายระยะเวลาจนถึง 30 มิถุนายน 2570
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้ง MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทาย ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) จะต้องเป็นอันดับแรก การใช้จ่ายอย่างระมัดระวัง การหลีกเลี่ยงการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อถดถอย คือสิ่งจำเป็น
ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน การทำความเข้าใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดแต่ยังมีความต้องการ คือหัวใจสำคัญในการเข้าถึงตลาด
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง จะต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน การกำหนดนโยบายที่ชัดเจน การสนับสนุนที่ตรงจุด และการปรับตัวของผู้ประกอบการ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทาย ไปสู่การเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนอีกครั้ง
บทสรุป: โอกาสที่รออยู่
แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ หากเราสามารถปรับตัว เข้าใจพลวัตของตลาด และร่วมมือกันกำหนดทิศทางอย่างมีกลยุทธ์ ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในอนาคต หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่ารอช้า ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและวางแผนอนาคตของคุณให้พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
