บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569-2570 – ท่ามกลางความท้าทายและความหวังในการฟื้นตัว
โดย: ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต
นายกสมาคมอาคารชุดไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวิวัฒนาการของตลาดมานับไม่ถ้วน จากยุครุ่งเรืองที่ยอดขายพุ่งสูง จนถึงภาวะที่ต้องประคับประคองกันอย่างยากลำบาก วิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของเรา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวและการทรงตัวที่ต้องเผชิญ
จากการประเมินสถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 ที่ผ่านมานั้น ยอมรับว่าเราได้เผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ยอดขายรวมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยมีมูลค่าสูงถึง 5 แสนล้านบาทในช่วงพีคเมื่อปี 2561 นั้น ได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่าจะเหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท สาเหตุหลักมาจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจรอบด้านที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง นี่ถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ แม้จะมีสัญญาณของการปรับตัว แต่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ก็ยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยคาดการณ์ยอดขายจะอยู่ที่ราว 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี ปัจจัยสำคัญที่ทำให้เรายังมองไม่เห็นการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด คือ การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อ GDP ของประเทศสามารถเติบโตได้ถึงระดับ 5% อย่างมั่นคง
ธีมการขับเคลื่อนธุรกิจ: จาก “พายุเศรษฐกิจ” สู่ “สมดุลใหม่และความซับซ้อน”
หากจะนิยามภาพรวมของปี 2568 ที่ผ่านมา คำว่า “Year of The Great Perfect Storm” หรือ “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” คงจะสะท้อนภาพได้ดีที่สุด เพราะเราได้เผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ
ส่วนปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อนเชิงโครงสร้าง” ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้:
New Balance (สมดุลใหม่): มาจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตลาดทั่วประเทศ มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติถดถอยลงอย่างเห็นได้ชัด ปัญหา ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ขณะเดียวกัน ก็ขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้น เราเห็นความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ ยังมีผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหา สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่เข้มงวด ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ยิ่งเพิ่มความซับซ้อนให้กับกระบวนการซื้อขาย รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการซื้อ บ้านสำหรับคนรุ่นใหม่ ที่มีกำลังซื้อลดลงจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกกลุ่มสินค้าและกำลังซื้อ: สัญญาณเตือนที่ต้องรับฟัง
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดรายสินค้า พบว่า ทาวน์เฮาส์ ในปัจจุบันเริ่มไม่ใช่สินค้าที่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร ขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงได้รับความสนใจ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดกับการโอนเงินข้ามประเทศ และการปราบปรามทุนเทา รวมถึงนอมินี หากไม่มีการปรับเปลี่ยนนโยบาย เช่น การเสนอ สัญญาเช่า 60 ปี ออกมารองรับ ก็อาจเห็นยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่สังเกตได้คือ ลูกค้าชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น ยินดีที่จะจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนจึงดูเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการซื้อ ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบต่อดีมานด์การซื้อในตลาดโดยตรง
ในด้านระดับราคา ราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง 52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะมียอดขายลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดในปีนี้ เนื่องจากปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ความต้องการซื้อ (Demand) จะยังมีอยู่ก็ตาม เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อและการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำ (GDP 1-2%) ไม่สามารถผลักดันการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัว จากเดิมที่กลุ่มนี้เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการแข่งขันและพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
สำหรับเทรนด์ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่นั้น เป็นเพราะขนาดของตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลชุดใหม่ ภายใต้โมเดล “โรดแมป 8+3” ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ที่คาดหวังผลได้ในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับมาตรการ LTV (Loan to Value) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์: ควรมีการทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี และจัดตั้งกองทุนสนับสนุน: เสนอให้มีการขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยรัฐบาลควรจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลอย่างมีประสิทธิภาพ โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ของคณะกรรมการนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารจัดการ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้ หากความเสี่ยงต่ำให้คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ และหากความเสี่ยงสูงให้คิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้กู้ ซึ่งแตกต่างจากแนวทางปัจจุบันที่มักจะปฏิเสธสินเชื่อโดยตรง
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำเสนอแนวคิดในการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยเหลือประชาชนในการบริหารจัดการปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น โครงการศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park) ในรูปแบบเดียวกับ Disneyland หรือ Universal Studios, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่า ไม่มีบ่อนคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภครัฐ: เร่งสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่โครงการได้รับประโยชน์ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับผลประโยชน์จากการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: ขอให้ธนาคารพาณิชย์กำกับดูแลให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่พบว่าธนาคารพาณิชย์มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายได้ว่า ทำไมอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลง แต่ตลาดหุ้นกลุ่มธนาคารกลับมีสถิติสูงสุดใหม่ (New High) ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั้งประเทศ
การดำเนินธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจผันผวน: กลยุทธ์แห่งความอยู่รอด
สำหรับผู้ประกอบการในภาค อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความรอบคอบและวางแผนอย่างรัดกุม การบริหารจัดการจะต้องมุ่งเน้น 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพ ต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดให้สูงอยู่เสมอในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ ต้องปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อหลงเหลืออยู่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาด การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และการผนึกกำลังร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชน เราจะสามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และปูทางสู่การฟื้นตัวที่แข็งแกร่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาส หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2569-2570 สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับความต้องการของท่านได้แล้ววันนี้
