ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงตามสภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมต่างๆ มานับไม่ถ้วน และเมื่อมองไปยังแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 (หรือปี 2026 ตามปฏิทินสากล) ภาพที่ปรากฏขึ้นเป็นภาพของ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) หลังจากที่ตลาดได้เผชิญกับพายุเศรษฐกิจครั้งใหญ่ในปี 2568 (ปี 2025)
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: จากยอดขาย 5 แสนล้าน สู่การทรงตัว 3 แสนล้าน
หากย้อนกลับไปเมื่อปี 2561 (ปี 2018) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่ผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่รุมเร้าอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2568 ส่งผลให้ยอดขายในปีนั้นหดตัวลงอย่างรุนแรง คาดการณ์ว่าเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ ผมคาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยมียอดขายอยู่ในช่วง 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าสภาวะเช่นนี้จะดำเนินต่อไปอีกหลายปี เนื่องจากยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาสนับสนุนการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ สัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริงจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% อย่างต่อเนื่อง
ปี 2568: ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ (Year of The Great Perfect Storm)
ปี 2568 ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจหลายประการได้โหมกระหน่ำเข้าสู่ตลาดอย่างเต็มที่ ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ความเชื่อมั่นในการลงทุน และเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวม
ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ตลาดจะเริ่มเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุลใหม่” ซึ่งประกอบด้วยสามองค์ประกอบหลัก ดังนี้
“New Balance” (ความสมดุลใหม่): สะท้อนถึงการปรับตัวของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดภูมิภาค การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อที่หดตัวลง ทั้งในกลุ่มลูกค้าคนไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น ปัญหาสำคัญอีกประการคือการขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
“Complexity” (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีให้เลือกหลากหลาย เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ที่มีทั้งแบบซื้อขาดและสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่อยู่อาศัยมีความแตกต่างกันอย่างมาก ตั้งแต่โครงการราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นอีกหนึ่งอุปสรรคสำคัญ โดยอัตราการกู้ไม่ผ่านอาจสูงถึง 50-70% ในบางกรณี นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้นยังเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญของผู้คน
“Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงขาดโครงสร้างที่เหมาะสมเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อลดลง จนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
วิกฤตสินเชื่อ: ลามจากระดับล่าง สู่ระดับบน
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มถูกมองว่าเป็นสินค้าที่ “เอาต์” ไปจากตลาด ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนสีเทาและการใช้บุคคลอื่นถือครองทรัพย์สิน (นอมินี) ทำให้มีโอกาสที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง หากไม่มีมาตรการรองรับที่ดึงดูด เช่น การให้สิทธิเช่าระยะยาว 60 ปี
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนนั้นดีกว่าการถูกจับกุม ทำให้ความต้องการซื้อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบสูงถึง -52% ในปีที่แล้ว คาดว่าจะยิ่งหดตัวลงอีกในปี 2569 เหลือเพียงประมาณหนึ่งในสามของตลาด เนื่องจากอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ต่ำถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังมีอยู่สูงก็ตาม ปัญหานี้เกิดจากโครงสร้างประชากรที่ยังคงต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ประกอบกับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่อยู่ในระดับต่ำ 1-2% ไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้สินระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มชะลอตัวลง ในขณะที่กลุ่มที่เคยได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
สำหรับ ตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่สัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่เป็นผลมาจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายสู่ภาครัฐ
เพื่อพลิกฟื้นและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อให้มีการพิจารณาและดำเนินการหลังจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ โดยแบ่งออกเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนที่มุ่งหวังผลในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan-to-Value Ratio): ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายควบคุมการพักอาศัยของชาวต่างชาติภายใต้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือให้เสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): พัฒนามาตรการรวมหนี้สินเชื่อจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): ส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ (International Convention Center) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Complex) โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้ต้องไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐ รวมถึงพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้มีการต่ออายุมาตรการ LTV ที่กำหนดให้กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ได้วงเงินสินเชื่อ 100% ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขยายเพดานลดค่าโอน-จดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานมูลค่าจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ล่าสุดอยู่ที่ 0.25% หรือ 25 สตางค์ เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่พบว่าธนาคารพาณิชย์มีการปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าเหตุใดหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงทำสถิตินิวไฮสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจและวิกฤตสินเชื่อของผู้กู้ทั่วประเทศ
การทำธุรกิจประคับประคองอีกหนึ่งปี: กลยุทธ์สู่ความอยู่รอด
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัวของผู้ประกอบการจะต้องมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการสองปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก และต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและความต้องการซื้อที่หดตัว
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน และที่สำคัญคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
การเผชิญหน้ากับความท้าทายในปี 2569 นี้ ไม่ใช่เพียงแค่การเอาตัวรอด แต่คือการสร้างรากฐานสำหรับการเติบโตที่มั่นคงในอนาคต หากผู้ประกอบการสามารถนำกลยุทธ์เหล่านี้ไปปรับใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังคงมีโอกาสที่จะฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในระยะยาว
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาดในปี 2569 นี้ ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้โดยตรง เพื่อร่วมวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
