สมาคมอาคารชุดไทย: มองทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 สู่ยุคแห่งความสมดุลและความท้าทาย
กรุงเทพฯ, 27 ธันวาคม 2568 – ในสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวนและส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับปีแห่งการปรับฐานครั้งสำคัญ โดยคาดการณ์ว่ายอดขายรวมในปี 2568 จะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากระดับสูงสุด 5 แสนล้านบาทในปี 2561 สู่ประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งนับเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ให้มุมมองเชิงลึกเกี่ยวกับเทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ว่า จะเป็นปีแห่งการสร้าง “สมดุลใหม่” (New Balance) ท่ามกลาง “ความซับซ้อน” (Complexity) และ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” (Structural Problem) ที่ยังคงเป็นความท้าทายหลัก
“เรามองว่าปี 2568 เป็นปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ หรือ Year of The Great Perfect Storm” นายประเสริฐกล่าว “ส่วนปี 2569 นี้จะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ หรือ The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem โดยเราจะเห็นภาพตลาดที่ต้องเผชิญกับความท้าทายหลากหลายมิติ”
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: New Balance, Complexity, Structural Problem
คำอธิบายเบื้องหลังแนวคิด “New Balance” เกิดขึ้นจากการหดตัวของยอดขายและยอดโอนทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ประกอบกับการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้กลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าและตลาดบ้านมือสองมากขึ้น
สำหรับ “Complexity” นั้น สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนของธุรกิจที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในแง่ของผลิตภัณฑ์ที่มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยเชิงลบด้านการเข้าถึงสินเชื่อ โดยธนาคารปฏิเสธสินเชื่อในอัตราที่สูงถึง 50-70% และภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งล้วนเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
ส่วน “Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้างนั้น ประเทศไทยยังขาดการวางรากฐานระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
การกู้ไม่ผ่าน: วิกฤตลามจากฐานล่างสู่ระดับกลาง
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มถูกมองว่ามีความน่าสนใจน้อยลงในตลาดปัจจุบัน ในขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงได้รับความนิยม แต่ก็เผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง และการปราบปรามทุนสีเทาและนอมินี หากไม่มีมาตรการรองรับ เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี ก็มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะทยอยลดลง
“เราเห็นพฤติกรรมของลูกค้าชาวต่างชาติที่เริ่มหันมาเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐบาลไทย” นายประเสริฐกล่าว “การเช่ารายเดือนแบบนี้ ดีกว่าที่จะถูกจับ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อโดยตรง”
ในแง่ของระดับราคา กลุ่ม ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% เมื่อปีก่อน คาดว่าจะมียอดขายลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังคงมีอยู่จากโครงสร้างประชากรที่ไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้ โดยเฉพาะเมื่อ GDP เติบโตเพียง 1-2% ซึ่งไม่มีแรงผลักดันเพียงพอสำหรับการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้สินระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่ม ราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มแสดงสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง ซึ่งในอดีต กลุ่มนี้เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
สำหรับ ตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด จะพบว่าไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมเล็กลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์
นายกสมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป” 8+3 ข้อ ต่อรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อเป็นแนวทางในการขับเคลื่อนและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงข้างมากในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อมากขึ้น โดยไม่จำกัดเพียงการปฏิเสธสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนโครงการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยไม่มีการรวมบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการอสังหาริมทรัพย์: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐ รวมถึงพิจารณาการเก็บ ภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ วงเงินสินเชื่อ 100%) จากเดิมสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง: ขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง จากเดิมสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 ออกไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 และปรับเพิ่มเพดานวงเงินจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
“แม้ว่า กนง. จะมีการลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารสามารถทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ” นายประเสริฐกล่าวเสริม
การบริหารจัดการธุรกิจในสภาวะวิกฤต
นายกสมาคมอาคารชุดไทย เน้นย้ำว่า ปี 2569 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจอย่างรอบคอบ โดยให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในมิติทางการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพ เป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่แน่นอน โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่คาดเดาได้ยาก การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ก้าวต่อไปสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
ท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า การประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านและวางแผนเชิงกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการปรับฐานนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในเทรนด์เหล่านี้และการเตรียมพร้อมรับมือ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและประสบความสำเร็จ.
