วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่และความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองภาพรวมตลาดในปี 2569 นั้นเต็มไปด้วยความซับซ้อนและเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อทุกภาคส่วน โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่คาดว่ายอดขายจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับสูงสุด 5 แสนล้านบาทในปี 2561 สู่ระดับประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือตัวเลขยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ และแนวโน้มนี้มีแนวโน้มที่จะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี หากไม่มีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอจะเข้ามาพลิกฟื้น
ปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
ปี 2569 นี้ จะเป็นปีที่เราต้องเผชิญหน้ากับ “การปรับสมดุลใหม่” ซึ่งประกอบด้วยสามมิติหลักที่ส่งผลต่อการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ความสมดุลใหม่ (New Balance): วิกฤตเศรษฐกิจได้สร้างความไม่สมดุลครั้งใหญ่ การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐยิ่งซ้ำเติมสถานการณ์ให้หนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือรูปแบบการถือครองทั้งแบบซื้อขาดและสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี การมีตัวเลือกที่หลากหลายตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างของกำลังซื้อที่สูงมาก ปัญหาใหญ่ที่ตามมาคือการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยากลำบาก โดยมีรายงานว่าอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่สำคัญอีกก้อนหนึ่ง
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยประสบปัญหาขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน และที่สำคัญคือ การขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีกำลังซื้อที่ถดถอยลงอย่างมาก จนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
การกู้ไม่ผ่าน: ปัญหาที่ลุกลามจากฐานรากสู่ระดับบน
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของสินค้าอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นที่นิยม ได้กลายเป็นสินค้าที่เริ่มล้าสมัยไปจากตลาด ขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงมีการตอบรับที่ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้ตัวแทนนอมินี ทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มที่จะถดถอยลง หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี เพื่อเป็นทางเลือก
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท ในอัตราเดือนละ 3-4 แสนบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐของไทย การเลือกเช่ารายเดือนถือเป็นการตัดสินใจที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกจับกุม ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์การซื้อในตลาด
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เผชิญวิกฤตที่รุนแรงที่สุด โดยในปีที่ผ่านมามียอดขายติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาดเดิม สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (demand) จะยังมีอยู่มากก็ตาม เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ปัญหาคือการที่ผู้บริโภคไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ GDP เติบโตในอัตราต่ำเพียง 1-2% ไม่สามารถเป็นแรงผลักดันให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินค้าที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ดีนัก โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มทรงตัวลดลง ขณะที่ในอดีต กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีการแข่งขันและโครงการใหม่ๆ ออกมาอย่างต่อเนื่อง แต่ตลาดโดยรวมกลับมีสัญญาณการชะลอตัว ขณะที่ บ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีบทบาทมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาให้ลึกซึ้ง จะพบว่าการเติบโตของตลาดบ้านมือสองนั้น ไม่ได้เกิดจากการเติบโตของความต้องการซื้อที่แท้จริง แต่เป็นผลมาจากการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีขนาดเล็กลง เนื่องจากกำลังซื้อที่จำกัดของผู้บริโภค
ข้อเสนอแนะโรดแมป 8+3: ทางออกเพื่อกอบกู้และขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างและประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปให้ได้ ทางสมาคมอาคารชุดไทยได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลภายในปี 2569
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): พิจารณาปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและการจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสำหรับสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมุ่งเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีเสียงข้างมากไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ผลักดันให้ภาครัฐสนับสนุน Mortgage Insurance หรือการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อและลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: พัฒนากลไกการอนุมัติสินเชื่อที่อิงตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้บริโภค แทนการปฏิเสธสินเชื่อเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): เสนอมาตรการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่า จะไม่มีการนำกาสิโนเข้ามาเกี่ยวข้อง
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี Windfall Tax: เพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐเมื่อโครงการสิ้นสุดในเวลาที่กำหนด และเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน สำหรับปี 2569:
การต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ให้หมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 พร้อมทั้งปรับเพิ่มเพดานวงเงินจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็น บ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การที่คณะกรรมการ กนง. ได้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับผู้กู้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้แม้ดอกเบี้ยนโยบายจะลดลง แต่หุ้นกลุ่มธนาคารกลับทำสถิตินิวไฮ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การประคับประคองธุรกิจท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและบริหารจัดการธุรกิจอย่างเข้มงวด โดยให้ความสำคัญกับสองมิติหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด/การขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) โดยต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดสูงในการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ พร้อมทั้งปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อจำกัดในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้
การเดินหน้าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ไม่ใช่เพียงแค่การรอคอยการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ แต่เป็นการปรับตัวเข้าสู่ยุคใหม่ที่เต็มไปด้วยความท้าทายเชิงโครงสร้าง ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และการบริหารจัดการที่แข็งแกร่งเท่านั้น ที่จะสามารถฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายเหล่านี้คือสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุนและการวางแผนธุรกิจในอนาคต.
